청주지방법원 2025타경30360. 충주시 수안보면 중산리 311-3 일원의 대지·토지와 공장·사무실을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철골조 판넬지붕 단층으로 공장·사무실 및 공장 내부 굼벵이 배양실 등 신축 중인 상태로 이용되고 있습니다. 현재 최저매각가는 384,800,000원으로 감정가 1,174,315,040원에서 5회 유찰된 가격입니다.
등기부의 현재 말소기준권리는 2022.08.09 파주중앙새마을금고 근저당권 612,000,000원입니다. 이 권리와 2025.02.10 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리보다 임차관계와 제시외 건물입니다. 상가건물 임대차현황상 등록자 4곳 가운데 주식회사 보국이엔지와 지유컨설팅(주)는 말소기준일보다 먼저 등록되어 있으나 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 두 등록자를 단순히 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30360 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 수안보면 중산리 311-3 · 충청북도 충주시 수안보면 큰갓골길 49 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 공장 · 사무실 · 공장 내부 굼벵이 배양실 등 신축 중 |
| 토지 | 6,149㎡ · 공장용지 · 공업용 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사153랜드 |
| 감정가 / 최저가 | 1,174,315,040원 / 384,800,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 파주중앙새마을금고 / 524,217,470원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.09 을구 18번 근저당권 · 파주중앙새마을금고 · 채권최고액 612,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차인이 앞선다
현재 소유자는 2022.08.09 소유권을 취득했고 같은 날 파주중앙새마을금고 근저당권 612,000,000원이 설정됐습니다. 2015년 국민은행 근저당권 360,000,000원은 같은 날 말소됐습니다. 이후 2025.02.10 파주중앙새마을금고가 임의경매를 개시했습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 선순위 2명
| 임차인 | 등록일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 보국이엔지 | 2022.01.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 지유컨설팅(주) | 2022.05.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 주식회사 동인개발 | 2023.09.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 광성산업개발주식회사 | 2023.10.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 4명이며 보증기관 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 말소기준일 이후 등록된 주식회사 동인개발과 광성산업개발주식회사는 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반면 보국이엔지와 지유컨설팅(주)는 등록일이 앞서므로 보증금이 확인되기 전까지는 매수인 인수 가능성을 열어둬야 합니다.
③ 제시외 건물 — 법정지상권이 두 번째 핵심 리스크
매각물건명세서에는 목록 4, 6 지상의 제시외 건물인 염소사에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 기재돼 있습니다. 또한 일괄매각이지만 매각 포함·제외 대상이 구분되어 있습니다.
- 매각 포함. 벽체이용 창고 2㎡를 제외한 제시외 건물, 목록 3 지상의 물탱크실과 관정.
- 매각 제외. 저장고, 건조기, 염소사.
- 법정지상권. 목록 4, 6 지상 염소사의 법정지상권 성립 여부 불분명.
- 최저가격. 제시외 건물 소재로 인하여 제한 받는 가격으로 산정돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 384,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,187,200원 |
| 2. 근저당 · 파주중앙새마을금고 | 612,000,000원 | 378,612,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 파주중앙새마을금고 채권최고액 612,000,000원 중 378,612,800원이 배당되고 233,387,200원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
위 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 이는 보증금이 확인되지 않은 선순위 임차인의 실제 인수 위험을 확정적으로 제거하는 의미가 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 유찰될수록 채권 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 33%) | 384,800,000원 | 378,612,800원 | 233,387,200원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 26%) | 307,840,000원 | 302,730,240원 | 309,269,760원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 21%) | 246,272,000원 | 242,024,192원 | 369,975,808원 |
신청채권자 청구액은 524,217,470원으로, 현재 회차에서도 예상 배당액 378,612,800원만으로는 충족되지 않습니다. 6회·7회 유찰 시에는 미배당 규모가 각각 309,269,760원, 369,975,808원으로 확대됩니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 충주시 수안보면 중산리 ‘상촌마을’ 남쪽 인근으로 소규모 공장, 축사, 농촌마을, 농경지, 자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입은 가능하고 인근에 중산신촌길이 있으나, 노선버스 정류장 거리·배차간격·노선 등을 고려하면 대중교통 이용은 다소 불편합니다.
- 이용상태. 일련번호 1은 공장·사무실, 일련번호 2는 공장으로 이용 중이며 내부에 굼벵이 배양실 등이 신축 중입니다.
- 토지규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 생산관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 보전산지·임업용산지·준보전산지 등이 물건별로 적용됩니다.
- 철도. 일련번호 5는 일반철도(일반철도2)에 저촉됩니다.
- 공부와 현황 차이. 공장용지·임야 중 일부가 현황 도로이고, 일련번호 6 임야는 현황 염소사 등으로 이용 중입니다.
- 토지가격 자료. 공시지가 64,200원/㎡, 토지면적 6,149㎡입니다.
- 환금성. 공장·축사·농촌지역 혼재 입지와 다수 토지규제, 제시외 건물 및 임차관계가 함께 있어 범용 주거물건보다 매수자층이 제한될 가능성을 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금 확인. 보국이엔지·지유컨설팅(주)의 실제 점유부분, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 실질취득액 상한을 정하기 어렵습니다.
- 염소사 권원 확인. 매각 제외 염소사의 소유자와 토지 사용권원, 법정지상권 성립 가능성을 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 매각 포함·제외 물건 구분. 제시외 건물, 물탱크실, 관정은 포함되지만 저장고·건조기·염소사는 제외됩니다.
- 토지이용계획 확인. 계획관리·생산관리·농림지역, 산지 규제, 철도 저촉, 가축사육제한을 향후 사용계획과 맞춰 확인해야 합니다.
- 현황도로 확인. 공부상 공장용지·임야 일부가 현황 도로로 이용되고 있어 실제 이용면적과 진입동선을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 33%라는 비율만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 임차보증금과 법정지상권 위험을 금액화한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 5회보다 먼저 봐야 할 숫자는 미상 보증금이다”
이 사건의 표면만 보면 강한 할인폭이 먼저 보입니다. 감정가 1,174,315,040원이 5회 유찰되어 최저가 384,800,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 핵심은 그 숫자가 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 실제 임차인 2명의 보증금이 미상이고, 매각에서 제외되는 염소사의 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다.
따라서 현재 최저가를 실질취득가격으로 간주하거나 감정가 대비 하락률만 보고 가격 메리트를 부여하는 것은 위험합니다. 이 물건은 등기부상의 말소관계보다 현장·임차·제시외 건물 확인이 더 중요한 유형입니다. 선순위 두 임차인의 보증금과 염소사 권리가 해소되지 않는 한, 현재 단계의 결론은 “가격이 많이 내려왔지만 인수비용을 확정할 수 없는 고위험 물건”입니다.
