광주지방법원 2024타경5497. 장흥군 안양면 기산리 244의 토지와 공장·저온창고·사무실 등으로 이용되는 물건입니다. 토지는 3,428.0㎡, 지목은 ‘답’이지만 현황은 공장건부지이고 토지이용상황도 공업용으로 기재돼 있습니다. 소유자는 도토리농업회사법인주식회사이며, 2017.06.14. 소유권보존 뒤 2017.08.02. 농협은행주식회사 근저당권이 설정됐습니다. 채권최고액은 3,960,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다.
현재 경매개시 채권자는 유디앤제일차유동화전문 유한회사이며 양도인은 농협은행 주식회사로 기재돼 있습니다. 청구액은 2,382,610,599원입니다. 등기부상 말소기준 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건은 등기권리만 보고 ‘인수 0원’으로 단정하기 어렵습니다. 특히 선혜선의 점유·사용관계가 가장 중요한 확인 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경5497 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장흥군 안양면 기산리 244 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장(저온창고), 사무실 · 저온창고 · 창고 |
| 토지 | 3,428.0㎡ · 지목 답 · 현황 공장건부지 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 용도지역 | 농림지역 · 농업보호구역 포함 · 가축사육제한구역 저촉 · 상대보호구역 저촉 |
| 공시지가 | 15,300원/㎡ |
| 소유자 | 도토리농업회사법인주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,193,574,220원 / 718,790,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 2,382,610,599원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2017.08.02. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 2021.10.28. 농업협동조합중앙회 가압류, 2023.07.17. 국민건강보험공단 압류, 2023.08.07. 광주은행 가압류, 2024.02.16. 국 압류, 2024.03.18. 장흥군 압류, 2024.03.21. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2021.11.05.와 2023.06.20.의 재산보전처분은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유관계 — 선혜선이 핵심
| 점유·사용자 | 부분 / 용도 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 선혜선 | 토지 전부 · 토지사용 | 2015.02.13 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조성원 | 본건 공장 1층 사무실 1칸 | 2021.04.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 한국트레이딩 대표 조성원 | 본건 공장 2층 사무실 1칸 · 사무실 | 2022.07.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정지훈 | 본건 공장 1층 사무실 1칸 | 2024.01.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
조성원, 유한회사 한국트레이딩 대표 조성원, 정지훈은 모두 전입일이 말소기준 이후라 대항력이 없는 것으로 조사돼 있습니다. 반면 선혜선은 말소기준 전 전입으로 기재돼 있어 상황이 다릅니다. 보증금이 확인되지 않는 이상 현재 최저가 718,790,000원만으로 실질취득비용을 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 718,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,587,900원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 3,960,000,000원 | 709,202,100원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 197,139,949원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 41,700,559원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,198,840,508원 중 배당모형상 채권자 배당은 709,202,100원, 미배당은 3,489,638,408원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 이 배당모형의 매수인 인수액은 0원이지만, 선혜선의 보증금이 확인되지 않아 점유관계에 따른 실제 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 매각가는 줄고 미배당은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 33% | 718,790,000원 | 709,202,100원 | 3,489,638,408원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 575,032,000원 | 566,881,680원 | 3,631,958,828원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 21% | 460,025,600원 | 453,025,344원 | 3,745,815,164원 |
현재 회차에서도 채권총액을 충족하지 못하고 소유자 잔여는 0원입니다. 6회, 7회 유찰 시 매각가는 각각 575,032,000원, 460,025,600원으로 낮아지지만 미배당은 3,631,958,828원, 3,745,815,164원으로 증가합니다. 유찰 자체는 매수자의 현금 입찰가격을 낮추지만, 선순위 점유가 실제 인수로 이어질 경우 실질취득비용은 별개의 문제입니다.
⑤ 매각조건·설비 — 현장 확인 비중이 큰 물건
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함됩니다.
- 기계기구. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구가 포함되며, 표고버섯 배지 입봉설비와 표고버섯 배지 접종 및 배양설비는 확인불가로 기재돼 있습니다.
- 소재불명. 톱밥분쇄기와 정화공조설비 Air Compressor(모델 HS165 SR202E)는 소재불명입니다.
- 매각 제외. 냉장·냉동컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.
- 토지 현황. 공부상 지목은 ‘답’이나 현황은 ‘공장건부지’입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 장흥군 안양면 기산리 ‘기산마을’ 남서측 인근이며, 중·소규모 공장과 농경지가 소재하는 국도주변 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 공장(저온창고)·사무실, 저온창고, 창고로 이용되며 일반철골구조 판넬지붕 건물이 포함됩니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지, 냉동설비 등이 설치된 건물이 있고 일부 건물은 별도 설비가 없습니다.
- 토지규제. 농림지역, 농업보호구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 적용됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선혜선 사용관계 확인. 2015.02.13. 전입, 토지 전부 사용으로 조사돼 있습니다. 보증금·계약서·점유원인·확정일자를 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 확정. 선순위 점유자의 보증금이 확인되기 전에는 최저매각가 718,790,000원을 총비용으로 단정하지 마세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류의 체납액과 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 기계기구 실사. 확인불가·소재불명 설비와 매각 제외 냉장·냉동컨테이너를 현장에서 구분해야 합니다.
- 토지 이용 확인. 공부상 ‘답’과 현황 ‘공장건부지’의 차이, 농림지역·농업보호구역 등 이용제한을 확인하세요.
- 점유·명도 범위. 공장 1층·2층 사무실 점유자와 토지 전부 사용자의 실제 점유범위를 현황조사와 현장에서 대조하세요.
맺으며 — “33% 낙폭보다 인수범위를 먼저 확정해야 한다”
이 사건은 감정가 2,193,574,220원에서 5회 유찰돼 최저가 718,790,000원까지 내려왔다는 숫자가 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 권리분석의 핵심은 낙폭이 아닙니다. 등기부상 말소기준 이후 권리들은 소멸하는 구조인 반면, 선혜선의 2015.02.13. 토지 전부 사용관계는 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남아 있습니다. 여기에 국세·지방세 압류, 확인불가·소재불명 기계기구, 매각 제외 물건, 공장·농지 관련 이용제한까지 겹칩니다.
결론은 가격보다 확인 순서가 먼저입니다. 선순위 점유자의 계약과 보증금이 확인돼 인수액이 0원으로 확정된 뒤에야 718,790,000원의 가격 의미를 평가할 수 있습니다. 그 확인 전에는 ‘감정가 33%’라는 이유만으로 저가 매수 기회로 판단하기 어렵습니다.
