광주지방법원 2024타경5497. 전남 장흥군 안양면 기산리 244에 있는 공장·저온창고와 토지가 경매에 나왔습니다. 소유자는 도토리농업회사법인주식회사입니다. 2017년 농협은행이 채권최고액 3,960,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 신용보증기금의 근저당권 일부 이전, 가압류, 국세·지방세 관련 압류, 회생절차에 따른 보전처분과 그 말소가 이어졌습니다. 2024.03.21에는 유디앤제일차유동화전문 유한회사가 채권자로 기재된 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
가격만 보면 낙폭이 큽니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율이 아닙니다. 공장과 저온창고는 설비 상태, 가동 가능 여부, 용도규제, 점유관계 및 매수 수요에 따라 실제 거래가격이 크게 달라집니다. 특히 이 사건은 토지 전부를 사용한다는 선순위 신고자가 있고, 공장 설비 가운데 실제 확인되지 않거나 소재가 불명확한 항목까지 포함돼 있습니다. 매수인 입장에서는 말소될 채권 규모보다 무엇을 실제로 인도받고 얼마에 다시 처분할 수 있는지가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경5497 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장흥군 안양면 기산리 244 |
| 물건종류 | 공장·저온창고·사무실·창고 및 토지 일괄매각 |
| 토지면적 / 지목 | 3,428㎡ · 공부상 답, 현황 공장건부지 |
| 토지 용도지역 | 농림지역 · 농업보호구역 포함 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 판넬지붕 · 2층 건물 및 1층 건물 |
| 감정 이용상태 | 공장(저온창고)·사무실·저온창고·창고 |
| 소유자 | 도토리농업회사법인주식회사 (단독소유) |
| 감정가 | 2,193,574,220원 |
| 최저매각가 | 575,032,000원 (6회 유찰 · 감정가의 26.21%) |
| 신청채권자 | 유디앤제일차유동화전문 유한회사 (양도인 농협은행) |
| 경매 청구금액 | 2,382,610,599원 |
| 말소기준권리 | 2017.08.02 을구 1번 농협은행 근저당권 · 채권최고액 3,960,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기 확인일 | 2026.07.29 |
| 매각 특이사항 | 제시외 건물 포함 · 일부 기계기구 확인불가·소재불명 · 냉장·냉동컨테이너 1동 제외 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 사용관계는 확인 필요
등기상 말소기준권리는 2017.08.02 설정된 농협은행 근저당권입니다. 그 뒤에 등기된 농업협동조합중앙회와 광주은행의 가압류, 국민건강보험공단·국·장흥군의 압류, 임의경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 회생 관련 보전처분은 각각 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인·점유관계 — 4건 모두 보증금 미상
현황조사와 매각물건명세서에 공장 사무실 및 토지 사용관계가 4건 기재돼 있습니다. 이 가운데 유한회사 한국트레이딩의 대표자로 표시된 조성원과 별도로 기재된 조성원은 동일인 또는 중복된 계약관계인지 확인할 필요가 있습니다. 따라서 조사 기재 4건을 서로 독립적인 실제 임차인 4명으로 확정하지 않습니다.
| 점유·사용자 | 점유 부분 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 선혜선 | 토지 전부 · 토지사용 | 2015.02.13 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| 조성원 | 공장 1층 사무실 1칸 | 2021.04.22 | 미상 | 후순위 신고 | 미확인 | 해당 없음 |
| 유한회사 한국트레이딩 대표 조성원 |
공장 2층 사무실 1칸 | 2022.07.26 | 미상 | 후순위 신고 | 미확인 | 해당 없음 |
| 정지훈 | 공장 1층 사무실 1칸 | 2024.01.22 | 미상 | 후순위 신고 | 미확인 | 해당 없음 |
신고일은 현황조사상 날짜이며, 공장·토지의 적법한 대항력 성립일이나 확정일자를 뜻하지 않습니다. 우선변제권은 확정일자·계약 내용·법적 적용요건 확인이 필요합니다.
조성원, 유한회사 한국트레이딩, 정지훈의 신고일은 모두 2017.08.02 말소기준권리 이후입니다. 기재된 날짜만으로는 선순위 대항력을 인정할 근거가 부족합니다. 다만 실제 계약 체결, 점유 개시 및 관련 요건을 별도로 조사해야 하므로 단순히 신고일만 보고 모든 인도 문제까지 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 검증 — 26.21%는 시세 할인율이 아니다
감정가 2,193,574,220원에서 현재 최저가 575,032,000원까지 하락했습니다. 감정가 대비 약 26.21% 수준으로, 6회 유찰이 반영된 가격입니다. 그러나 실제 공장·토지 거래가격이나 최근 거래 추세가 확인되지 않은 상태에서 이 최저가를 곧바로 시세보다 저렴한 금액으로 해석할 수는 없습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 575,032,000원 | 26.21% | 3,631,958,828원 | 모형상 0원 · 실제 미확정 |
| 7회 유찰 시 | 460,025,600원 | 20.97% | 3,745,815,164원 | 모형상 0원 · 실제 미확정 |
| 8회 유찰 시 | 368,020,480원 | 16.78% | 3,836,772,315원 | 모형상 0원 · 실제 미확정 |
위 시나리오에서 매각가가 내려갈수록 채권자들의 미배당금은 증가합니다. 그러나 소멸하는 담보권의 미배당 채권이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 매수인이 별도로 검토해야 하는 것은 소멸하지 않는 권리와 법적으로 인수되는 임차보증금·점유관계입니다.
④ 예상배당표 (매각가 575,032,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,150,320원 |
| 1. 근저당 · 농협은행 | 3,960,000,000원 | 566,881,680원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 197,139,949원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 광주은행 | 41,700,559원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당액 합계 | — | 575,032,000원 |
예상배당은 집행비용 추정과 근저당권 채권최고액을 기초로 한 단순 계산입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 신용보증기금의 근저당권 일부 이전 및 채권양도에 따른 실제 배당 귀속은 확정되지 않았습니다.
⑤ 공장·토지의 실물 위험 — 낙찰 후 무엇이 남는가
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장흥군 안양면 기산리 기산마을 남서측 인근입니다. 중·소규모 공장과 농경지가 혼재하는 국도 주변 농촌지대로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 대형 화물차량의 실제 진출입 가능 여부는 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 토지. 면적 3,428㎡, 평지의 부정형 토지이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 15,300원/㎡입니다. 해당 공시지가는 매각 대상 전체의 시세를 뜻하지 않습니다.
- 규제. 농림지역·농업보호구역에 포함되며 가축사육제한구역·상대보호구역에 저촉됩니다. 농업진흥구역과 계획관리지역은 접하는 것으로 표시돼 있습니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬지붕으로, 저온창고·사무실·창고 등으로 이용됩니다. 일부 건물에는 화재탐지설비·냉동설비 및 위생·급배수설비가 있습니다.
- 설비 활용. 냉동설비가 설치된 사실과 정상 가동 여부는 별개입니다. 냉동·저온시설의 수리 및 재가동에 필요한 비용을 별도로 검증해야 합니다.
- 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 공장·저온창고·농림지역 토지는 적합한 업종과 사용 목적을 가진 매수자를 확보해야 합니다. 실제 유찰 6회는 확인되지만, 이를 곧바로 특정 시장가격의 증거로 볼 수는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선혜선의 토지사용 관계. 2015.02.13 신고의 근거가 되는 계약서, 실제 점유 범위, 보증금, 임대차 성격 및 대항요건을 확인해야 합니다. 법적으로 인수되는 권리가 존재하는지 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 공장 점유자 확인. 유한회사 한국트레이딩 대표 조성원과 개인 조성원의 관계, 1층·2층 사무실의 실제 사용 주체, 정지훈의 점유계약 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구. 점유자들의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부 및 우선변제 가능성을 원본 명세서와 조사서로 대조해야 합니다.
- 근저당권 일부 이전. 신용보증기금의 1,296,675,464원 대위변제, 농협은행 근저당권 및 경매신청채권자의 양수채권 사이의 권리관계를 중복 없이 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당. 국민건강보험공단·국·장흥군 압류와 관련해 당해세 및 법정 우선채권의 존부와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 매각 포함·제외 시설. 제시외 건물과 냉장·냉동컨테이너 1동, 확인불가·소재불명 기계기구의 위치와 실제 인도 가능성을 매각물건명세서·감정평가서·현장 실사로 대조해야 합니다.
- 농지 관련 절차. 공부상 답인 토지의 전용허가, 현황 공장건부지의 적법성, 농지취득자격증명 필요 여부 및 지목변경 가능성을 관계기관에 확인해야 합니다.
- 실제 시세 검증. 유사 공장·저온창고 및 토지의 최근 거래, 설비를 제외한 부동산 가치, 정상 가동 가능성과 철거·수리비 등을 확인한 뒤 실질취득비용을 계산해야 합니다.
- 6회 유찰 원인. 응찰이 이루어지지 않은 이유가 가격 때문인지, 선순위 점유·권리 문제나 물리적 하자, 용도제한 및 설비 상태 때문인지 확인해야 합니다.
- 최종 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각기일과 매각조건의 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 26% ≠ 시세의 26%”
이 사건은 6회 유찰로 최저가가 575,032,000원까지 내려왔습니다. 하지만 감정가 대비 낙폭이 크다는 것과 실제 매입가격이 저렴하다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 공장·저온창고라는 특수한 용도, 농림지역 토지의 이용규제, 일부 소재불명 설비와 매각 제외 컨테이너는 감정가와 실제 활용가치 사이의 차이를 크게 만들 수 있습니다.
권리분석에서도 주의가 필요합니다. 2017년 농협은행 근저당권을 기준으로 후순위 등기권리들은 원칙적으로 소멸하지만, 2015년부터 토지 전부를 사용하는 것으로 조사된 선혜선의 대항력과 보증금 인수 가능성은 해소되지 않았습니다. 다른 점유관계 역시 계약 내용이 확인되지 않았고, 채권양도 및 근저당권 일부 이전에 따른 실제 배당 귀속도 별도로 검증해야 합니다.
결론적으로 이 물건은 D등급, 고위험 검증 대상입니다. 낮은 최저가에 가격 가점을 부여할 근거가 부족하고, 실제 인수금액과 실질취득비용을 확정할 수 없으며, 공장 설비와 토지 활용 가능성에도 중요한 불확실성이 남아 있습니다. 선순위 사용관계, 실물 설비, 토지 인허가, 최근 거래가격을 확인하기 전에는 입찰 판단을 보류하는 것이 합리적입니다.
