청주지방법원 2025타경30460. 충주시 단월동 418-4 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 세멘벽돌조 스라브지붕 2층 건물입니다. 사용승인일은 1987.07.27, 토지면적은 326.0㎡입니다. 현재 최저매각가는 86,461,000원으로 감정가 168,868,490원의 51.2% 수준까지 내려왔습니다.
그러나 등기 흐름은 단순한 저가 낙찰형과 전혀 다릅니다. 갑구 1번의 소유권이전청구권 가등기가 1988.05.04 접수돼 있고, 말소기준권리인 2015.01.28 신니신용협동조합 근저당보다 앞섭니다. 해당 가등기는 제공된 권리판단상 말소기준권리 이전 → 매수인 인수로 분류돼 있습니다. 여기에 임종순은 1988.04.18 전입한 1층 전부 점유자로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 낙찰가 외 추가 부담 가능성을 금액으로 확정할 수 없는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30460 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 단월동 418-4 · 충청북도 충주시 하단2길 30-6 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 | 세멘벽돌조 스라브지붕 2층 · 사용승인일 1987.07.27 |
| 토지 | 대 326.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 조은희 |
| 감정가 / 최저가 | 168,868,490원 / 86,461,000원 (3회 유찰, 감정가 51.2%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 서충주신용협동조합 / 95,820,052원 |
| 말소기준권리 | 2015.01.28 신니신용협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물, 수목, 태양광 포함 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 남는다
말소기준권리는 2015.01.28 설정된 신니신용협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 98,000,000원이고, 2016.01.11 변경등기로 채권최고액이 124,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 압류와 경매개시결정 등은 말소기준 뒤의 권리로 매각에 따른 소멸 대상으로 표시돼 있습니다. 과거 다수의 압류·근저당은 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 1층은 선순위 점유 위험
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임종순 | 목적물 2번 1층 전부 | 1988.04.18 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 승계 아님 |
| 이나경 | 목적물 2번 2층 전부 | 2026.03.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
실제 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 임종순은 전입일이 말소기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로, 단정적인 “대항력 있음”이 아니라 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 임종순은 등기부의 선순위 가등기 권리자이자 과거 근저당 채무자와 동일인으로 표시돼 있어, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성도 함께 확인해야 합니다.
이나경은 2층 전부 점유자로 전입일이 2026.03.06이고, 말소기준권리 이후이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.04.10로 표시돼 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 금액은 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,461,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,956,298원 |
| 2. 근저당 · 신니신용협동조합 | 98,000,000원 | 84,504,702원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 근저당 채권 98,000,000원 중 84,504,702원이 배당되고 13,495,298원이 미배당됩니다. 이 배당표의 매수인 인수액 표시는 0원이지만, 선순위 가등기와 임종순의 보증금이 별도 금액으로 확정되지 않은 상태이므로 권리분석상 실제 인수위험까지 0원이라고 볼 수는 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 권리위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 86,461,000원 | 51.2% | 84,504,702원 | 13,495,298원 |
| 4회 유찰 시 | 69,168,800원 | 40.96% | 67,523,762원 | 30,476,238원 |
| 5회 유찰 시 | 55,335,040원 | 32.77% | 53,939,009원 | 44,060,991원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중인 2층 건물입니다. 유류보일러 난방설비와 기본적인 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 입지. 충주시 단월동 ‘단월삼거리’ 북동측 인근으로, 단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 면적 326.0㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 역사문화환경보존지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 236,300원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 가등기 원인·실체 확인. 1988.05.04 가등기가 담보가등기인지, 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기인지와 현재 효력을 원문으로 확인해야 합니다.
- 임종순 보증금 확인. 전입 1988.04.18, 1층 전부 점유로 조사됐지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 임대차관계와 보증금 액수를 확정해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 임종순과 등기권리 관계 확인. 임종순은 선순위 가등기 권리자이면서 과거 근저당 채무자와 동일인으로 표시돼 있습니다. 가장임차인 여부 또는 관계인 여부를 함께 검토해야 합니다.
- 근저당 변경등기 대조. 2015.01.28 채권최고액 98,000,000원 설정 뒤 2016.01.11 124,000,000원으로 변경됐으므로 배당표의 98,000,000원 기준과 실제 채권·배당관계를 원문으로 대조해야 합니다.
- 2층 점유 확인. 이나경은 2026.03.06 전입한 후순위 점유자로 보증금·확정일자가 미상입니다. 현 점유상태와 명도대상을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물·수목·태양광이 포함되므로 현황과 평가 포함 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 가격판단 보류. 실거래 시세가 확인되지 않은 만큼 감정가 대비 51.2%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
맺으며 — 싸게 내려온 가격보다 ‘무엇을 떠안는지’가 먼저다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 168,868,490원에서 3회 유찰돼 최저가가 86,461,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리순서를 펼치면 결론은 달라집니다. 1988.05.04 가등기가 말소기준권리보다 앞서 매수인 인수 대상으로 남아 있고, 같은 임종순이 1988.04.18부터 1층 전부에 전입한 점유자로 조사됐습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 임차위험도 금액화되지 않았습니다.
따라서 현재 단계에서 낙찰가 86,461,000원을 그대로 총 취득비용으로 볼 수 없습니다. 가등기의 법적 실체와 임종순의 임대차·보증금이 확인돼야 비로소 실질취득액을 계산할 수 있습니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리가 닫히지 않은 물건. 이 사건은 “얼마에 살까”보다 “선순위 가등기와 1층 점유관계를 먼저 해소할 수 있는가”가 입찰 여부를 가르는 핵심입니다.
