110,101,000원
청주지방법원 2025타경30467. 음성군 맹동면 동성리 골드타워 1층 103호로, 감정평가상 근린생활시설(두 마리 찜닭)로 이용 중인 근린시설입니다. 감정가는 525,000,000원이지만 7회 유찰을 거쳐 현재 최저가는 110,101,000원입니다. 등기상 말소기준은 2025.04.08 임의경매개시결정이며, 이후 음성군 압류는 매각으로 소멸합니다.
다만 점유관계에서 확인해야 할 임차인이 있습니다. 유희준은 목적물 전부를 점유하고 2019.03.13 전입신고를 마쳤습니다. 이는 말소기준일보다 앞서므로 대항력 있음으로 정리되며, 배당요구는 2025.07.03에 했지만 우선변제권은 없는 것으로 계산돼 보증금 1,000원 전액이 매수인 인수입니다. 보증금이 낙찰가보다 훨씬 작으므로, 이 사건의 실질취득은 최저가 110,101,000원에 인수액 1,000원을 더한 110,102,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30467 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 동성리 455 골드타워 1층103호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(두 마리 찜닭)로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사엠에스하우스 |
| 감정가 / 최저가 | 525,000,000원 / 110,101,000원 (7회 유찰) |
| 청구액 | 233,060,437원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인 1명, 인수 1,000원
등기상 과거 2014.08.22 맹동농업협동조합 근저당권이 있었고, 채권최고액은 이후 416,000,000원으로 변경됐으며 2025.01.20 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2025.04.08 임의경매개시결정입니다. 그 이후 2025.05.23 음성군 압류는 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유희준 | 목적물 1번 전부 | 2019.03.13 | 1,000원 | 2025.07.03 | 대항력 有 | 없음 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 79% 하락했지만 시세 판단은 보류
감정가 525,000,000원 대비 현재 최저가는 110,101,000원으로 20.97% 수준입니다. 다음 회차는 88,080,800원(감정가 16.78%), 그다음은 70,464,640원(13.42%)으로 제시돼 있습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 큽니다.
그러나 이 물건은 근린시설이고 직접 비교할 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 21%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 특히 이미 7회 유찰됐다는 사실 자체가 시장의 응찰 수요가 약했다는 신호이므로, 실제 상가 임대수익과 공실 가능성, 동일 상권 매매사례를 별도로 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,101,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,341,414원 |
| 인수 · 임차인 유희준 보증금 | 1,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 107,759,586원 |
현재 회차 계산상 집행비용은 2,341,414원, 임차인 보증금은 배당되지 않고 매수인이 1,000원을 인수하며, 소유자 교부액은 107,759,586원입니다. 신청채권자 청구액은 233,060,437원이고 각 회차 계산상 신청채권자 예상배당은 0원으로 제시돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동성초등학교 동측 인근 골드타워 지상5층·지하1층 건물의 1층 103호입니다. 주위는 근린생활시설을 중심으로 학교와 맹동혁신도시출장소 등 공공청사가 혼재된 상가지대입니다.
- 이용. 감정평가 당시 근린생활시설(두 마리 찜닭)로 이용 중입니다.
- 교통. 골드타워 주차장까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 토지는 정방형 평지의 상업용 건부지이며 삼면의 중로각지에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구 등에 해당하며 중로1류·중로3류에 접합니다. 공시지가는 1,335,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지상5층·지하1층 건물로 위생시설·급배수시설·엘리베이터가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 인수. 유희준의 보증금 1,000원은 매수인 인수입니다. 낙찰가에 반드시 더해 실질취득을 계산하세요.
- 점유·명도. 목적물 전부를 점유하는 임차인이 확인되므로 실제 영업·점유 상태와 인도 조건을 확인해야 합니다.
- 상권 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물·인근 상가의 실제 매매사례와 임대료를 직접 확인해야 합니다.
- 7회 유찰 원인. 단순 가격 문제인지, 공실·업종·상권·점유 문제인지 현장에서 원인을 확인해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 신청채권자 청구 233,060,437원과 배당 계산을 매각물건명세서·채권계산서 등 원본과 대조하세요.
- 공법 제한. 교육환경보호구역·혁신도시개발예정지구·지구단위계획 등 용도 제한이 영업계획에 미치는 영향을 확인하세요.
맺으며 — 할인율보다 ‘왜 7회 유찰됐는가’가 먼저다
감정가 525,000,000원이 110,101,000원까지 내려온 숫자는 강하게 눈에 들어옵니다. 하지만 이 물건은 아파트가 아니라 1층 근린시설이고, 직접 비교할 실거래 시세가 없어 감정가 대비 79% 하락만으로 싸다고 결론낼 수 없습니다.
권리에서는 유희준의 전입이 말소기준보다 빨라 대항력이 있고 보증금 1,000원을 인수하지만, 인수액 자체는 작아 현재 실질취득은 110,102,000원입니다. 결국 승부처는 권리 인수금보다 7회 유찰의 원인과 상가의 실제 수익·환금성입니다. 가격은 크게 내려왔지만, 시세 확인 없는 저가 판단은 금물입니다.
