청주지방법원 2025타경30509. 음성군 소이면 대장리 218-3 일원의 대지·토지와 다수의 일반철골구조 판넬지붕 단층 시설을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호 3~10, 12~20, 22, 23은 동·식물관련시설인 버섯재배사로 이용되고, 기호 11은 사무실, 기호 21은 기숙사로 이용 중입니다. 일부 시설에는 항온설비가 있고, 기숙사에는 위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
권리분석의 기준은 2022.12.29. 설정된 한화솔루션주식회사 근저당권 630,000,000원입니다. 이후 충북신용보증재단 가압류, 국 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 상가건물임대차현황서상 주식회사 클라우드월드가 2024.09.26. 등록되어 있으나 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 점유 부분은 미상이라 현장 점유·명도 관계는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30509 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 소이면 대장리 218-3 · 충청북도 음성군 소이면 소이로 208-25 |
| 물건종류 | 대지 + 토지 · 동·식물관련시설(버섯재배사) · 사무실 · 기숙사 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 판넬지붕 단층 · 판넬 외벽·내벽 · 새시창호 |
| 토지 현황 | 답 3,250㎡ · 농림지역 · 농업진흥구역 · 가축사육제한구역 · 공시지가 24,400원/㎡ |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사소이골 |
| 감정가 / 최저가 | 2,195,315,580원 / 719,362,000원 (5회 유찰, 감정가의 32.77%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,449,031,599원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 일괄매각 범위 | 제시외 창고·연결통로·물탱크실·보일러실 및 제시외 기계기구인 수변전설비 포함 · 지상 컨테이너 제외 |
① 권리 흐름 — 매각 후 인수권리는 0원
분석상 말소기준권리는 을구 6번 한화솔루션주식회사 근저당권입니다. 그 이후 등기된 충북신용보증재단 가압류 25,500,000원, 국 압류, 농업협동조합자산관리회사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 가정과 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼, 최저가 낙찰 가정 시 실질취득액은 최저매각가와 같은 719,362,000원입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 등록일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 클라우드월드 | 부분 미상 · 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2024.09.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
주식회사 클라우드월드는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 등록일이 말소기준권리인 2022.12.29.보다 늦어 대항력이 없고, 현재 배당 가정상 매수인이 승계할 보증금도 0원입니다. 다만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 부분은 확인되지 않았으므로 인도 대상과 사용 구역은 현장에서 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 32.77%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 2,195,315,580원, 5회 유찰된 현재 최저매각가는 719,362,000원으로 감정가의 32.77%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액 역시 719,362,000원입니다.
하지만 비교 가능한 최근 12개월 평균 거래가나 최신 거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 하락률만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 오히려 5회 유찰은 앞선 가격대에서 매수 수요가 형성되지 않았다는 신호이고, 농업진흥구역 내 특수 목적 시설이라는 점을 감안하면 일반 주거용 부동산보다 활용 주체와 재매각 대상이 제한될 수 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 719,362,000원 | 0원 | 54,268,380원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 575,489,600원 | 88,165,296원 | 0원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 460,391,680원 | 202,112,237원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 719,362,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,593,620원 |
| 2. 근저당 · 한화솔루션주식회사 | 630,000,000원 | 630,000,000원 |
| 3. 가압류 · 충북신용보증재단 | 25,500,000원 | 25,500,000원 |
| 신청채권자 · 농업협동조합자산관리회사 | 1,449,031,599원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 54,268,380원 |
집행비용은 매각가의 약 1.3% 추정치이며, 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 가정상 한화솔루션주식회사와 충북신용보증재단은 전액 배당되고, 소유자에게 54,268,380원이 남습니다. 신청채권자 청구금액 1,449,031,599원은 시나리오상 배당액이 0원으로 표시되므로 채권계산서와 배당순위 원본 대조가 필요합니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호 3~10, 12~20, 22, 23은 동·식물관련시설인 버섯재배사, 기호 11은 사무실, 기호 21은 기숙사로 이용 중입니다.
- 공부상 용도 차이. 목록 11과 21은 공부상 동·식물관련시설인 버섯재배사이나, 현황은 각각 사무실과 기숙사입니다. 실제 사용의 적법성과 향후 용도 유지 가능성을 확인해야 합니다.
- 설비. 기호 3~5, 14~16에는 일부 항온설비, 기호 21에는 위생·난방설비, 기호 22, 23에는 항온설비가 갖춰져 있습니다.
- 입지. 음성군 소이면 비산리 비산삼거리 동측 인근으로, 농경지·임야·주택이 혼재합니다. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 토지 규제. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역입니다. 지목과 이용상황은 답이며 토지면적은 3,250㎡입니다.
- 매각 범위. 제시외 창고·연결통로·물탱크실·보일러실과 수변전설비는 포함되지만, 지상 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 환금성. 최근 실거래 비교자료가 없고 5회 유찰된 특수 이용시설입니다. 농지취득자격과 시설 활용 목적을 갖춘 매수자가 제한될 수 있어 재매각 기간과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1, 2의 발급 가능 여부를 관할 행정기관에서 사전 확인하세요. 미제출 시 입찰보증금이 반환되지 않습니다.
- 원상회복 위험. 전용허가 없이 농지 현황이 변경됐는지, 향후 원상회복명령 가능성이 있는지 확인하세요.
- 공부와 현황의 용도 차이. 버섯재배사로 등재된 목록 11, 21의 사무실·기숙사 이용이 적법한지와 계속 사용 가능한지를 확인하세요.
- 임차인·점유. 주식회사 클라우드월드의 보증금, 실제 점유 부분, 인도 대상과 시설 사용 관계를 현장에서 확인하세요.
- 포함·제외 물건. 제시외 건물과 수변전설비는 포함되지만 컨테이너는 제외되므로 경계와 소유관계를 확인하세요.
- 등기 순위. 설성농업협동조합 근저당의 변경·이전 내역, 농업협동조합자산관리회사의 신청채권과 배당순위를 등기부·채권계산서 원본으로 대조하세요.
- 세금·비용. 국 압류와 당해세, 미납 공과금, 시설 유지비, 명도비용은 별도 확인하세요.
- 가격 산정. 감정가 대비 32.77%라는 비율이 아니라 시설의 실제 가동 상태, 수선비, 농지취득 가능성, 활용 수익과 재매각 가능성을 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “저가 매수”는 다른 결론이다
권리관계만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 주식회사 클라우드월드도 말소기준권리 이후 등록되어 대항력이 없습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 권리보다 농지취득 절차와 특수 시설의 활용성입니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 반환되지 않고, 일부 건물은 공부상 버섯재배사와 실제 사무실·기숙사 이용이 다릅니다. 컨테이너는 매각에서 제외되고, 이미 5회 유찰됐으며 비교 가능한 실거래도 없습니다.
따라서 최저가 719,362,000원이 감정가의 32.77%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 권리 인수는 낮지만 절차·용도·환금성 위험은 높다. 농지취득자격증명 발급 가능성과 시설의 적법한 활용 계획, 등기 순위와 배당관계를 원본으로 확인한 뒤에만 입찰가를 산정해야 하는 조건부 검토 물건입니다.
