광주지방법원 2024타경5541. 장흥농공단지 내 공업용 부동산으로, 감정평가상 기호 1-가는 공장, 기호 3-가는 1층 사무실·2층 기숙사로 이용 중입니다. 토지는 공장용지 3,305.7㎡이며 계획관리지역, 제2종지구단위계획구역, 농공단지에 포함됩니다. 현재 최저매각가는 감정가 2,131,496,940원의 26.21%인 558,759,000원으로 6회 유찰 상태입니다.
등기 권리만 보면 기준은 분명합니다. 2021년 12월 28일 설정된 장흥축산업협동조합 근저당권 1,200,000,000원이 말소기준이며, 그 이후의 근저당·가압류·압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건은 등기보다 매각 제외 시설과 산업단지 취득조건이 더 중요한 검토 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경5541 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장흥군 부산면 장흥농공단지길 55-6 (가동) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 · 사무실 · 기숙사 |
| 토지 | 공장용지 3,305.7㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 농업회사법인황토캐슬주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,131,496,940원 / 558,759,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 1,414,836,587원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 공시지가 | 65,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2021년 8월 20일 광주새마을금고 근저당권 1,200,000,000원은 2021년 12월 28일 해지를 원인으로 다음 날 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.12.28. 장흥축산업협동조합 근저당권 1,200,000,000원입니다. 이후 설정된 장흥축산업협동조합의 900,000,000원 근저당, 가압류들, 장흥군 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 감정가 26%지만 시세 비교자료는 없다
현재 최저매각가 558,759,000원은 감정가 2,131,496,940원의 26.21%입니다. 그러나 동일 유형 실거래나 최근 거래 평균이 제시되어 있지 않으므로, 유찰 횟수와 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 수 없습니다. 특히 농공단지 내 공장·토지는 아파트처럼 표준화된 시세 비교가 어렵고, 실제 환금성은 용도·설비·입주자격·재사용 가능성에 크게 좌우됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 558,759,000원 | 26.21% | 2,067,472,182원 |
| 7회 유찰 시 | 447,007,200원 | 20.97% | 2,178,106,464원 |
| 8회 유찰 시 | 357,605,760원 | 16.78% | 2,266,444,313원 |
③ 예상배당표 (매각가 558,759,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,987,590원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 장흥축산업협동조합 | 1,200,000,000원 | 550,771,410원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 장흥축산업협동조합 | 900,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 차경석데이비드 | 2,520,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 302,178,765원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 장흥축산업협동조합 | 106,651,227원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 106,893,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,618,243,592원 중 예상배당은 550,771,410원이며, 미배당은 2,067,472,182원입니다. 배당계산상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 점유·임대관계 — 확인이 필요한 부분
감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 별도의 임차인 내역이 확인되지 않더라도, 공장·사무실·기숙사로 이용되는 물건인 만큼 실제 점유자, 사업자, 근로자 숙소 사용 여부와 인도 범위는 현장에서 확인해야 합니다.
⑤ 농공단지·시설 조건
- 농공단지. 장흥농공단지 내에 위치하며 주변은 공업나지 및 공업용 건부지 등이 소재하는 공업지대입니다.
- 취득 후 절차. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제40조에 따라 장흥바이오식품산업단지 관리기관인 장흥군과 입주계약을 체결하거나 정해진 기간 내 제3자에게 양도해야 합니다.
- 보조금 관련 제한. 장흥군 사실조회 결과 보조금 교부결정 취소 후 이행보증보험회사로부터 금액 전부를 환수받아 재산처분 제한을 받지 않으며, 경매로 소유권 취득 시 중앙관서 장의 승인은 필요하지 않은 것으로 확인되었습니다.
- 일괄매각. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구와 제시외 기계기구인 수전설비가 포함됩니다.
- 매각 제외. 목록2 지상의 철파이프조 비닐하우스 단층 건조장, 계사 및 컨테이너박스 1동은 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 장흥군 부산면 금자리 소재 장흥농공단지 내에 위치하며 주변은 공업나지와 공업용 건부지가 소재하는 공업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 공장용지 3,305.7㎡, 평지·세로장방 형태이며 중로 한면에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역, 제2종지구단위계획구역, 농업보호구역, 농공단지, 가축사육제한구역 등에 해당합니다.
- 건물. 공장은 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층이며, 사무실·기숙사 건물은 일반철골구조 기타지붕(판넬) 2층입니다.
- 설비. 사무실·기숙사 건물에 기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 확인. 매각 제외 비닐하우스 단층 건조장 320㎡를 위한 법정지상권 성립 가능성을 등기·건축물 현황·토지사용관계와 함께 확인하세요.
- 매각 제외 시설 경계. 건조장·계사·컨테이너박스의 정확한 위치와 소유관계를 현장에서 대조해 낙찰 후 사용 가능한 면적을 확인하세요.
- 입주계약 가능 여부. 장흥군과의 농공단지 입주계약 체결 요건 및 본인의 사업 업종이 입주요건에 맞는지 입찰 전에 확인하세요.
- 기계기구 실사. 일괄매각에 포함되는 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구와 수전설비의 현존 여부·상태를 확인하세요.
- 점유관계. 임대관계가 미상인 만큼 공장·사무실·기숙사의 실제 사용자와 명도대상을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 6회 유찰·감정가 26.21%라는 숫자만으로 저가 판단을 하지 말고, 인근 공장용지·공장 거래와 재사용 가치를 별도로 검증하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “26% 할인”보다 권리 밖 조건이 중요하다
이 사건은 감정가 2,131,496,940원에서 6회 유찰되어 558,759,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 유치권 신고 역시 부존재 확정판결로 정리됐습니다.
하지만 공장·토지 경매의 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 매각에서 제외된 시설이 존재하고, 그중 320㎡ 건조장을 위한 법정지상권 성립 가능성이 명시되어 있으며, 농공단지 부동산이므로 취득 후에는 장흥군과 입주계약을 체결하거나 정해진 기간 내 제3자에게 양도해야 합니다. 임대관계도 미상입니다. 실거래 시세 자료가 없는 상태에서 단순히 “감정가의 26%니까 싸다”고 결론내릴 수 없는 이유입니다.
등기권리는 비교적 정리됐지만, 사용권·점유·농공단지 적격성 검토가 승부처입니다. 현재 회차의 핵심은 할인율이 아니라 낙찰 후 실제로 이 공장과 토지를 목적대로 사용할 수 있는지를 확인하는 것입니다.
