대구지방법원 2024타경2754. 경상북도 포항시 북구 두호동 아이코아의 5층 501호 근린생활시설입니다. 소유자는 신창식으로 확인되며, 2007년 9월 19일 소유권이전 당시 기재된 거래가액은 277,000,000원입니다. 이후 여러 금융기관의 근저당권 설정·말소가 반복됐고, 현재 권리분석의 기준이 되는 근저당은 2023년 3월 21일 설정된 국민은행 채권최고액 679,200,000원입니다.
그 뒤 다수의 가압류와 압류가 붙고 2024년 7월 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 경매신청 채권자는 유케이제구차유동화전문 유한회사이며, 사건 청구금액은 586,780,872원입니다. 최저가가 크게 내려온 현재 회차에서는 예상 매각대금 대부분이 선순위 근저당 배당에 사용되는 구조입니다.
다만 낙찰자의 핵심 위험은 단순한 채권 총액보다 물건의 실제 상태에 있습니다. 2026년 3월 27일 감정인 사실조회서에 따르면 501호와 502호를 전체 통합 사용하면서 도면상의 출입구와 경계벽을 임의로 설치했습니다. 개별 호실을 독립적으로 사용할 수 있는지, 매각대상과 실제 점유공간이 일치하는지에 따라 낙찰 이후의 사용·임대·매각 가능성이 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경2754 (임의경매, 포항지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 두호로 25, 5층 501호 (두호동, 아이코아) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설·구분상가) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 6층 중 5층 |
| 소유자 | 신창식 |
| 소유권 취득 내역 | 2007.09.19 소유권이전 · 당시 기재 거래가액 277,000,000원 |
| 감정가 | 715,000,000원 |
| 최저매각가 | 120,170,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 | 2023.03.21 국민은행 근저당권 · 채권최고액 679,200,000원 |
| 경매신청 채권자 | 유케이제구차유동화전문 유한회사 |
| 사건 청구금액 | 586,780,872원 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
| 명시 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 |
| 점유·임대관계 | 임대관계 미상 · 현장 점유자 확인 필요 |
| 특기사항 | 501호·502호 전체 통합사용, 도면상의 출입구 및 경계벽 임의 설치 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 점유는 별도 확인
권리분석의 출발점은 2023.03.21 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 679,200,000원이고, 공동담보로 아이코아 5층 502호가 기재돼 있습니다. 이 근저당은 매각으로 소멸하는 말소기준권리이며, 그 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정도 등기부상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
여기서 채권자가 배당받지 못하는 금액과 낙찰자가 떠안는 금액을 구분해야 합니다. 채권최고액에 비해 매각대금이 작아 근저당권자의 미배당이 발생하더라도, 매각으로 소멸하는 권리의 미배당금이 자동으로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 현재 예상배당에서 계산된 매수인 권리 인수액은 0원입니다.
② 가격 분석 — 감정가 대비 낙폭과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가 120,170,000원은 감정가 715,000,000원의 16.81% 수준입니다. 감정가와 비교하면 큰 폭의 가격 조정이지만, 그것만으로 실제 시장가치보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 예상 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 16.81% | 120,170,000원 | 1,208,042,039원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 84,119,000원 | 1,243,524,801원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 58,883,299원 | 1,268,306,259원 |
6회·7회 유찰 가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오이며 확정된 매각가격이 아닙니다. 미배당액은 채권자 측 미회수 금액으로, 매수인의 권리 인수액과 구별해야 합니다.
아파트와 달리 이 물건은 근린생활시설 구분상가입니다. 실제 가치는 동일 건물 내 유사 상가의 거래가격, 임대료, 공실 위험, 층별 수요, 독립사용 가능성에 큰 영향을 받습니다. 특히 본건은 501호와 502호를 통합 사용하고 있어, 통상적인 독립 구분상가와 동일하게 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,170,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용 2,482,380원을 먼저 공제하면 117,687,620원이 국민은행 근저당에 배당되는 구조입니다. 나머지 후순위 채권자에게 돌아갈 예상 배당금은 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,482,380원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 679,200,000원 | 117,687,620원 |
| 2. 가압류 · 오릭스캐피탈코리아 | 109,623,860원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 216,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 국민은행 | 125,340,052원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 | 104,944,745원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나캐피탈 | 79,032,570원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 권지은 | 11,588,432원 | 0원 |
| 소유자 잔여 교부 | — | 0원 |
채권액은 근저당 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 계산했습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세, 별도 우선변제권 등의 실제 배당 변수는 반영되지 않았습니다. 배당표는 법원이 확정하는 실제 배당과 다를 수 있습니다.
등기상 경매신청 채권자인 유케이제구차유동화전문 유한회사의 사건 청구금액은 586,780,872원입니다. 현재 배당 시나리오에서는 신청채권자에 대한 예상 배당도 0원으로 산정돼 있습니다. 경매신청 채권과 근저당 담보채권의 관계 및 실제 배당순위는 채권양도·승계 서류와 법원의 배당자료를 대조해야 합니다.
④ 물건 자체의 핵심 리스크 — 501호와 502호 통합사용
이 사건에서 가장 중요하게 읽어야 할 문장은 감정인 사실조회서에 있습니다. “구분상가(501호, 502호)는 전체 통합 사용하면서 도면상의 출입구와 경계벽을 임의로 설치함.” 이 내용은 2026년 3월 27일 사실조회서에서 확인됩니다.
구분소유 건물은 등기상 호실 구분과 실제 공간 구조가 중요한 의미를 가집니다. 도면과 다르게 설치된 출입구 또는 경계벽이 있으면 독립사용을 위한 변경공사, 원상복구, 다른 호실 사용자와의 협의가 필요할 가능성이 있습니다.
감정평가에서는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있고, 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 그렇다고 실제 통합사용 상태가 독립사용에 아무런 장애가 없다는 뜻은 아닙니다. 건축물대장·집합건축물 도면·현황 사진·현장 구조를 함께 대조해야 판단할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 북구 두호동 두호남부초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 대규모 아파트단지와 근린생활시설, 시장 후면 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장이 위치합니다. 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통 수준입니다.
- 도로 조건. 건물 부지는 북측 약 20m, 동측 약 15m 포장도로와 각각 접합니다. 도로 접근 조건은 확인되지만, 실제 5층 상가의 고객 접근성과 영업 수요는 별도로 평가해야 합니다.
- 건물 시설. 철근콘크리트구조 지상 6층 구분상가로, 승강기·급배수·소화전·화재탐지·스프링클러·천정형 냉난방설비 등이 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역·도시지역이며, 상대보호구역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 사용 업종에 따라 관련 제한을 확인할 필요가 있습니다.
- 토지 조건. 공부상 토지면적 628.9㎡, 지목 대, 공시지가 2,032,000원/㎡입니다. 이는 건물 부지에 관한 정보로, 501호의 전유면적이나 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
- 환금성. 근린시설 구분상가는 아파트와 달리 수익성·공실·업종 적합성에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다. 본건은 5회 유찰과 501·502호 통합사용이라는 추가적인 검토 요소가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각목록과 호실 범위 확인. 일괄매각으로 표시된 대상이 정확히 어떤 부동산을 포함하는지 매각목록과 등기부를 대조하세요. 공동담보인 502호가 이번 매각에 포함된다고 추정해서는 안 됩니다.
- 501·502호 경계 확인. 집합건축물 도면상의 출입구·경계벽과 실제 구조를 비교하고, 501호 단독으로 사용할 수 있는지 확인하세요.
- 점유·임대차 확인. 현재 사용자가 누구인지, 임대차계약과 보증금이 존재하는지, 사업자등록 및 대항력 관련 사실이 있는지 조사하세요.
- 독립사용 및 복구 비용 확인. 현장 구조에 따라 출입구 설치, 경계벽 변경, 냉난방·전기·급배수 분리 등이 필요한지 검토하세요.
- 실제 시장가격 확인. 인근 유사 근린생활시설의 최근 거래 사례와 현재 매물 호가를 비교하고, 동일한 5층 상가의 수요와 공실 위험을 함께 살펴보세요.
- 임대수익 검증. 예상 임대료만으로 계산하지 말고 실제 임대 가능성과 공실·관리비 부담을 확인하세요.
- 등기 권리 재확인. 국민은행 근저당의 말소기준 지위, 경매신청채권과의 관계, 후순위 권리의 소멸 여부를 최신 등기부 및 사건기록으로 대조하세요.
- 체납 및 공과금 확인. 국세 압류는 말소된 이력이 있지만 실제 조세 배당과 무관하다고 단정하지 말고, 당해세·관리비 등의 부담을 확인하세요.
- 법원 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 사실조회서, 건축물대장과 최신 매각 공고를 확인한 뒤 응찰하세요.
맺으며 — “권리는 소멸하지만, 공간의 문제는 남는다”
포항 아이코아 501호는 5회 유찰을 거쳐 최저가가 120,170,000원까지 내려온 근린생활시설입니다. 2023년 국민은행 근저당이 말소기준이고 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하며, 명세서상 인수권리도 없는 것으로 확인됩니다. 등기상 권리만 놓고 보면 매수인에게 승계되는 채무는 확인되지 않습니다.
하지만 낮은 최저가가 곧 높은 투자 매력은 아닙니다. 시장가격과 임대수익이 검증되지 않았고, 501호와 502호를 통합 사용하면서 출입구·경계벽을 임의 설치한 상태이기 때문입니다. 상가의 독립사용·명도·재임대 가능성은 매각 후 손익에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.
종합 판단은 신중 접근입니다. 권리 인수액이 0원이라는 장점은 분명하지만, 5회 유찰, 근린시설의 제한적인 환금성, 점유관계 미상, 통합사용에 따른 구조·매각범위 확인 필요성을 함께 고려해야 합니다. 현재 최저가를 시세보다 저렴한 매수가격으로 평가할 근거는 충분하지 않습니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라, 낙찰 후 501호를 독립적으로 사용할 수 있는지와 실제 시장가치가 얼마인지입니다.
