대구지방법원 2024타경2754. 포항시 북구 두호동 아이코아 5층 501호입니다. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 구분상가이며, 건물은 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물입니다. 현재 감정가 715,000,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가는 171,672,000원까지 내려왔습니다. 등기상 핵심은 2023.03.21. 국민은행 근저당권 679,200,000원으로, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하도록 정리돼 있습니다.
다만 권리관계가 단순하다고 해서 곧바로 쉬운 상가라는 뜻은 아닙니다. 감정인 사실조회 내용에는 501호와 502호를 전체 통합 사용하면서 도면상의 출입구와 경계벽을 임의로 설치한 것으로 적혀 있습니다. 또한 매각물건명세서 비고는 일괄매각이라고 되어 있습니다. 입찰 전에는 실제 현황과 도면, 501호·502호의 경계 및 출입구가 매각범위와 어떻게 맞물리는지 확인하는 것이 가장 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경2754 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 두호로 25, 5층501호 (두호동,아이코아) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 · 지상6층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 신창식 |
| 감정가 / 최저가 | 715,000,000원 / 171,672,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 586,780,872원 |
| 경매개시 채권자 | 유케이제구차유동화전문 유한회사 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.03.21. 국민은행 근저당권으로 채권최고액은 679,200,000원입니다. 이후 오릭스캐피탈코리아, 신용보증기금, 국민은행, 롯데카드, 하나캐피탈, 권지은의 가압류와 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음입니다.
② 가격구조 — 4회 유찰로 감정가의 24.01%
현재 최저매각가는 171,672,000원으로 감정가 715,000,000원의 24.01% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 120,170,399원, 6회 유찰 시 84,119,279원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 171,672,000원 | 168,468,592원 | 1,157,261,067원 |
| 5회 유찰 시 | 120,170,399원 | 117,688,013원 | 1,208,041,646원 |
| 6회 유찰 시 | 84,119,279원 | 82,205,132원 | 1,243,524,527원 |
유찰이 거듭될수록 매각대금은 줄지만, 매수인이 떠안는 권리금액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 반면 전체 채권액 1,325,729,659원에 비해 매각대금이 작아 채권자 측 미배당은 현재 회차에서도 1,157,261,067원입니다. 이 구조는 낙찰자 인수 위험과 채권자 회수 부족을 구분해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 171,672,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 3,203,408원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 679,200,000원 | 168,468,592원 |
| 2. 오릭스캐피탈코리아 가압류 | 109,623,860원 | 0원 |
| 3. 신용보증기금 가압류 | 216,000,000원 | 0원 |
| 4. 국민은행 가압류 | 125,340,052원 | 0원 |
| 5. 롯데카드 가압류 | 104,944,745원 | 0원 |
| 6. 하나캐피탈 가압류 | 79,032,570원 | 0원 |
| 7. 권지은 가압류 | 11,588,432원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,203,408원을 제외한 168,468,592원이 국민은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 예상 매수인 인수액은 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 두호남부초등학교 남동측 인근이며, 주변은 대규모 아파트단지·각종 근린생활시설·시장 후면 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 건물에는 공동 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 천정형 냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 폭 약 20미터, 동측 폭 약 15미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 도시지역·준주거지역이며 토지면적은 628.9㎡, 공시지가는 2,032,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 중로1류와 중로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지는 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 501호·502호 매각범위 확인. 일괄매각 및 통합사용 상태가 실제 매각대상과 어떻게 연결되는지 도면과 현황을 대조하세요.
- 출입구·경계벽 확인. 감정인 사실조회서에 도면상의 출입구와 경계벽을 임의 설치한 사실이 적혀 있으므로 현장 상태를 직접 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서상 인수권리는 없더라도 실제 점유자와 사용관계를 별도로 확인하세요.
- 현재 회차 가격 검토. 최저가는 감정가의 24.01%이지만, 근린시설은 개별 점포의 현황과 임대·동선 조건에 따라 가치 편차가 크므로 감정가 대비 비율만으로 판단하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 크더라도 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권 미회수와 낙찰자 부담을 혼동하지 마세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 현황은 꼭 확인”
이 물건은 권리분석만 놓고 보면 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고 예상 인수액도 0원인 구조입니다. 그러나 4회 유찰 끝에 감정가의 24.01%까지 내려왔다는 숫자만 보고 접근하기에는 확인할 현황이 분명합니다. 특히 501호와 502호의 통합사용, 임의 설치된 출입구와 경계벽, 일괄매각 조건이 핵심입니다. 따라서 이 사건은 권리는 비교적 단순하지만 현황·매각범위 확인이 입찰가를 좌우하는 근린시설로 보는 것이 맞습니다.
