대구지방법원 2024타경34669. 포항시 북구 청하면 소동리 869에 있는 근린시설·토지 물건으로, 감정 이용상태상 건물은 숙박시설 ‘퐝퐝CAR무인텔’입니다. 1층은 주차장 16실·계단실 등, 2층은 객실 16실·복도·계단실, 3층은 관리실·세탁실·물탱크실 등으로 이용되고 있으며, 제시외 건물은 주차장으로 조사됐습니다. 감정가 2,161,905,720원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 363,351,000원입니다.
등기상 말소기준은 2022.04.01. 설정된 포항서부신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에는 “목록3 을구 2번 지상권설정등기(2018.3.5)는 말소되지 않고 매수인이 인수”한다고 명시되어 있습니다. 즉 배당표의 금전채권이 소멸하더라도, 매수인이 승계하는 별도의 권리부담이 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경34669 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 청하면 소동리 869 · 경상북도 포항시 북구 청하면 동해대로 2125 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 감정 이용상태 숙박시설(퐝퐝CAR무인텔) 및 주차장 |
| 소유자 | 윤성근 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,161,905,720원 / 363,351,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 1,757,941,822원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록3 지분매각 |
| 임차인 | 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계는 미상 |
① 권리 흐름 — 대부분 소멸하지만 ‘인수 지상권’은 별도
등기부상 이 건물의 말소기준권리는 2022.04.01. 포항서부신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 후순위 근저당권들과 2023년·2024년에 설정된 근저당권, 경북신용보증재단·아이엠뱅크·포항농업협동조합·서울보증보험의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 롯데카드 가압류는 2024.08.06. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 16.81%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 363,351,000원으로 감정가 2,161,905,720원의 16.81%입니다. 절대적인 낙폭은 크지만, 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.
오히려 가격 판단에서는 물건의 성격을 같이 봐야 합니다. 감정 이용상태는 객실 16실을 둔 숙박시설이고, 토지와 함께 일괄매각되며, 목록3은 지분매각입니다. 여기에 제시외 건물이 포함되고 인수되는 지상권까지 존재합니다. 일반 주거용 부동산처럼 단순히 감정가 대비 낙찰률만으로 환금성과 적정가격을 판단하기 어려운 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 363,351,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,886,914원 |
| 1. 근저당 · 포항서부신용협동조합 | 292,500,000원 | 292,500,000원 |
| 2. 근저당 · 포항서부신용협동조합 | 1,469,000,000원 | 64,964,086원 |
| 3. 근저당 · 포항서부신용협동조합 | 474,500,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 최점남 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경북신용보증재단 | 49,537,670원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 서동희 | 350,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사아이엠뱅크 | 170,887,604원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 포항농업협동조합 | 40,438,613원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 40,265,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,087,128,987원 중 예상 채권자 배당은 357,464,086원이며, 미배당은 2,729,664,901원입니다. 배당표상 별도의 금전 인수액은 0원이지만, 목록3 을구 2번 지상권은 매수인이 인수하는 비금전 권리부담으로 별도 확인해야 합니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 채권 부족은 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 363,351,000원 | 357,464,086원 | 2,729,664,901원 |
| 6회 유찰 시 | 254,345,699원 | 249,984,859원 | 2,837,144,128원 |
| 7회 유찰 시 | 178,041,989원 | 174,749,401원 | 2,912,379,586원 |
현재 회차에서도 신청채권자 청구액 1,757,941,822원은 전액 만족되지 않습니다. 6회·7회 유찰로 매각가가 더 낮아지면 배당총액이 함께 감소하며 채권 부족액은 더 커집니다. 다만 이 미배당 채권 자체가 곧바로 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 매수인에게 직접 남는 핵심은 별도로 명시된 목록3 지상권 인수입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 포항시 북구 청하면 소동리 ‘제1소류지’ 저수지 동측 인근. 농경지·임야가 주를 이루고, 국도변을 따라 주유소·휴게소·숙박업소가 산재하며 북서측 인근에 소규모 공장지대가 있습니다.
- 교통. 동측 인근으로 국도가 통과하고 노선버스가 운행됩니다. 차량 출입이 가능하며 대중교통 사정은 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 숙박시설 ‘퐝퐝CAR무인텔’. 1층 주차장 16실, 2층 객실 16실, 3층 관리실·세탁실·물탱크실 등이며 제시외 건물은 주차장입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물로 급배수·위생·시스템냉방·전기보일러 난방·화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(청하산업03). 일부 토지는 중로1류 접합 및 접도구역에 속하고, 돼지·닭·오리·개 가축사육제한구역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 숙박시설과 토지, 지분매각, 제시외 건물, 인수 지상권이 결합된 비주거 물건으로 일반 주거용보다 매수층과 처분 방식이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지상권 원문 확인. 목록3 을구 2번 지상권의 존속기간·범위·지료·목적·토지 이용 제한을 반드시 원문으로 확인해야 합니다. 이 사건의 가장 큰 인수 리스크입니다.
- 목록3 지분매각 확인. 지분매각 대상의 정확한 지분 범위와 다른 공유자 관계, 실제 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지·건물과 제시외 건물이 함께 매각되므로 각 목록의 경계·귀속·현황을 개별적으로 대조해야 합니다.
- 숙박시설 영업성. 객실 16실 숙박시설이므로 단순 부동산 가격뿐 아니라 실제 시설 상태와 운영 가능성 확인이 중요합니다.
- 임대·점유 확인. 등재된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 감정가의 16.81%라는 수치만 보지 말고 반복 유찰 원인이 권리, 이용, 지분, 영업성, 현황 중 어디에 있는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 대조하고, 특히 목록별 권리관계를 분리해 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 인수권리의 실체가 먼저다”
이 사건은 감정가 2,161,905,720원에서 5회 유찰돼 363,351,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 크지만, 권리분석에서는 목록3 을구 2번 지상권을 매수인이 인수한다는 사실이 더 중요합니다. 여기에 숙박시설, 토지, 지분매각, 제시외 건물이라는 비주거 복합성이 겹칩니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “감정가 대비 얼마나 싸졌나”가 아니라 인수 지상권이 실제 이용·처분가치에 어떤 제한을 주는가, 그리고 363,351,000원이 그 제약을 감수하고도 합리적인 가격인가를 확인하는 데 있습니다. 최근 실거래 자료가 없는 상황에서 단순 할인율만으로 싸다고 판단하기는 어렵습니다. 가격보다 권리의 실체 확인이 먼저인 고난도 물건입니다.
