광주지방법원 2024타경5633. 강진군 작천면 현산리 일대의 토지와 농업용도정공장·창고·사무실 및 주택·관리사가 함께 묶인 일괄매각 사건입니다. 현재 소유자는 농업회사법인한길스마트팜주식회사이고, 현 경매의 말소기준권리는 2021.12.02. 설정된 입면농업협동조합의 채권최고액 1,175,200,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2023.12.20. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2024.04.11. 농업협동조합자산관리회사가 채권자로 기재된 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
권리 흐름 자체는 현재 경매 기준으로 비교적 선명합니다. 2021.12.02. 앞선 경매 매각 과정에서 당시의 다수 가압류·압류·경매개시결정과 선순위 담보권들이 정리됐고, 그날 새로 설정된 입면농업협동조합 근저당이 이번 경매의 기준이 됐습니다. 이후 설정된 최윤종·백정미·김숙희의 근저당과 정강훈 가압류, 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경5633 |
|---|---|
| 사건 표시 소재지 | 전라남도 강진군 작천면 현산리 189-1 |
| 등기부 표시 | 전라남도 강진군 작천면 현산리 203, 195, 200-1, 202, 207, 207-3 · 전라남도 강진군 작천면 금강로 575-17 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 농업용도정공장 · 창고 · 사무실 및 주택 · 관리사 |
| 소유자 | 농업회사법인한길스마트팜주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 3,591,048,960원 / 602,478,000원 |
| 유찰 | 8회 · 현재 최저가 감정가 대비 16.78% |
| 청구액 | 998,877,725원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 2021년 매각 뒤 새로 시작된 담보권 체계
현재 경매에서 핵심은 2021.12.02. 근저당권입니다. 같은 날 농업회사법인한길스마트팜주식회사가 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 입면농업협동조합 앞으로 채권최고액 1,175,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 2023.12.20. 그 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
그 이후 남아 있는 최윤종 180,000,000원, 백정미 300,000,000원, 김숙희 60,000,000원의 근저당권과 정강훈 136,000,000원 가압류는 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 배당자료에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 16.78%여도 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 602,478,000원으로 감정가 3,591,048,960원의 16.78% 수준입니다. 숫자만 보면 할인 폭은 매우 큽니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하거나 가격 가점을 크게 주는 것은 위험합니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 602,478,000원 | 594,053,220원 | 1,257,146,780원 |
| 9회 유찰 시 | 481,982,400원 | 474,762,576원 | 1,376,437,424원 |
| 10회 유찰 시 | 385,585,920원 | 379,387,717원 | 1,471,812,283원 |
8회 유찰이라는 사실 자체가 이 물건의 가격·환금성에 대한 중요한 시장 신호입니다. 현재 가격에서도 총 채권액 1,851,200,000원 가운데 1,257,146,780원이 미배당으로 남는 구조이며, 다음 회차로 내려갈수록 미배당액은 더 커집니다. 매수인이 그 미배당 채권을 인수하는 구조는 아니지만, 반복 유찰의 원인이 무엇인지 현장과 용도·설비·규제 측면에서 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 602,478,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,424,780원 |
| 을구 20번 근저당권 · 입면농업협동조합 | 1,175,200,000원 | 594,053,220원 |
| 을구 22번 근저당권 · 최윤종 | 180,000,000원 | 0원 |
| 을구 23번 근저당권 · 백정미 | 300,000,000원 | 0원 |
| 을구 24번 근저당권 · 김숙희 | 60,000,000원 | 0원 |
| 갑구 42번 가압류 · 정강훈 | 136,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션은 을구 20번 원권리자를 입면농업협동조합으로 표시하고 있으며, 등기부에는 2023.12.20. 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내역이 기재돼 있습니다. 총 채권액 1,851,200,000원, 총 배당액 594,053,220원, 미배당 1,257,146,780원, 소유자 잔여 0원, 매수인 인수 0원입니다.
④ 현장·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 작천초등학교 남서측 인근. 주변은 농경지, 중소규모 공장, 단독주택 및 면사무소 등이 혼재하며 일반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 및 간선도로와의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 일련번호 12(가)는 농업용도정공장, 12(나)는 창고, 12(다)는 사무실 및 주택, 12(라)는 관리사로 이용됩니다.
- 건물 상태. 각 건물의 사용승인은 1984년이며, 공장 내 전기·위생·급배수·소화전·난방·화재경보 등 부대설비의 구비정도와 유지관리상태는 다소 불량한 편으로 평가됐습니다.
- 토지 규제. 물건별로 보전관리지역·농림지역, 농업진흥구역·농업보호구역 및 가축사육제한구역이 중첩됩니다.
- 공부와 현황. 목록 1·3은 공부상 지목이 하천이나 현황은 하천 기타 및 휴경전 등이고, 목록 4·5 역시 공부상 하천이나 현황은 전 또는 전 및 일부 도로 등입니다.
- 대표 토지 정보. 지목 하천, 토지이용상황 하천등, 면적 122.0㎡, 공시지가 2,090원/㎡, 소로한면으로 기재된 토지가 포함됩니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 수목 감정가 6,300,000원, 매립형 계근대 감정가 900,000원이 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 목록 12번 공장 내부의 제시외 기계기구는 대부분 임차인 소유로 탐문돼 평가 및 매각에서 제외됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 8회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 16.78%라는 숫자보다, 그 가격까지 내려왔음에도 반복 유찰된 이유를 현장에서 확인하는 것이 우선입니다.
- 임대·점유 확인. 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 공장 내 일부 기계기구가 임차인 소유로 탐문된 만큼 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 매각 대상 경계 확인. 제시외 건물·수목·계근대는 포함되지만 공장 내부 일부 제시외 기계기구는 제외됩니다. 현장에서 포함·제외 물건을 구분해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 공부상 하천인 토지 가운데 현황이 휴경전·전·일부 도로인 곳이 있으므로 필지별 실제 이용상태와 경계를 확인해야 합니다.
- 용도규제 검토. 보전관리지역·농림지역·농업진흥구역·농업보호구역·가축사육제한구역이 물건별로 적용되므로 향후 사용계획과 충돌하는지 검토해야 합니다.
- 설비 상태 점검. 감정평가에서 부대설비의 유지관리상태가 다소 불량한 편으로 평가됐으므로 실제 가동 여부와 필요한 정비 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 현 등기부와 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 매각대상·점유·배당 및 말소관계를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “16.78%”보다 중요한 것은 8회 유찰의 이유
이 사건은 권리만 보면 말소기준권리가 선명하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 3,591,048,960원이 최저매각가 602,478,000원까지 내려왔고 이미 8회 유찰됐습니다. 실거래 시세가 없는 상태에서 이 할인율만 보고 싸다고 말할 수는 없습니다.
농업용도정공장과 창고·사무실 및 주택·관리사, 복수 토지가 한 번에 매각되고, 임대관계는 미상이며 일부 기계기구는 매각 대상에서 제외됩니다. 여기에 1984년 사용승인 건물, 다소 불량한 부대설비 상태, 토지별 농림·보전관리 및 농업·가축 관련 규제까지 겹칩니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격의 적정성은 현장과 이용가치 검증 전까지 보류”입니다.
