대구지방법원 2025타경229. 포항시 남구 호미곶면 대보리 일대의 다세대주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가는 2,203,200,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,079,568,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다만 이번 사건의 승부처는 단순 할인율이 아닙니다. 말소기준권리는 2023.04.06. 죽변수산업협동조합 근저당권이고, 이후 근저당·전세권·가압류·가등기·가처분은 자료상 매각으로 소멸합니다. 문제는 점유관계입니다. 확인된 실제 임차인은 12명이며, 이 중 10명은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
가격 역시 보수적으로 봐야 합니다. 동일 면적 60.94㎡의 최근 실거래는 2023년 6월 238,000,000원 두 건이고, 최근 12개월 평균도 238,000,000원입니다. 현재 최저가 1,079,568,000원은 이 기준의 453.6%입니다. 다만 경매 대상은 다세대주택과 토지의 일괄매각인 반면 실거래 표본은 60.94㎡ 개별 거래여서 단순 1:1 비교에는 한계가 있습니다. 그렇더라도 주어진 자료만으로는 현재 최저가를 ‘최근 시세보다 저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경229 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 호미곶면 해맞이로167번길 16-7, 1동 1층101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 + 토지 · 다세대주택으로 이용 중 · 1동 8세대, 2동 8세대 |
| 소유자 | 김연호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,203,200,000원 / 1,079,568,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 1,526,949,332원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 일괄매각 · 목록1~14 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유가 변수
말소기준은 2023.04.06. 죽변수산업협동조합 근저당권 1,920,000,000원입니다. 이후 등기된 이상흔 근저당권 40,000,000원, 전세권 10,000,000원, 주식회사 만민건설·경북신용보증재단·신용보증기금의 가압류, 김종현의 소유권이전청구권가등기 및 관련 가처분은 자료상 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시적인 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 12명, 10명은 대항력 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강용택 | 303호 전체 | 2024.11.18 | 25,000,000원 | 2025.03.07 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 자료상 없음 |
| 박주하 | 401호 | 미상 | 10,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 미상 |
| 김보경 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 미상 |
| 김양옥 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 미상 |
| 박춘기 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 미상 |
| 서용석 | 주거 | 2023.07.27 | 미상 | 2025.03.24 | 대항력 없음 | 확정일자 2023.07.27 · 확인 필요 | 자료상 없음 |
| 안정민 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 미상 |
| 안정혜 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 미상 |
| 원유진 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 미상 |
| 이미희 | 주거 | 미상 | 미상 | 2025.04.14 | 가능·미상 | 확인 필요 | 미상 |
| 최문희 | 주거 | 미상 | 미상 | 2025.03.07 | 가능·미상 | 확인 필요 | 미상 |
| 하전기 | 주거 | 미상 | 미상 | 2025.04.09 | 가능·미상 | 확인 필요 | 미상 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 12명입니다. 강용택은 2024.11.18., 서용석은 2023.07.27. 전입으로 모두 2023.04.06. 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 나머지 10명은 전입일이 확인되지 않았습니다. 따라서 이들을 ‘대항력 있음’으로 단정할 수도, ‘대항력 없음’으로 배제할 수도 없습니다. 특히 여러 명은 보증금도 확인되지 않아 배당 후 미회수 보증금의 승계 가능성을 입찰 전 반드시 해소해야 합니다.
③ 시세 비교 — 감정가 49%라는 숫자만 보면 안 된다
60.94㎡ 면적의 확인된 실거래는 2023년 6월 238,000,000원 두 건입니다. 전체 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가가 모두 238,000,000원으로 동일합니다. 현재 최저가 1,079,568,000원은 최근 12개월 평균의 453.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 60.94㎡ | 3 | 238,000,000원 |
| 2023.06 | 60.94㎡ | 3 | 238,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 60.94㎡ | 2건 | 238,000,000원 |
단, 이 비교에는 구조적 주의점이 있습니다. 경매는 다세대주택과 토지를 일괄매각하는 반면, 실거래 자료는 60.94㎡ 개별 호수 거래입니다. 따라서 453.6%라는 수치를 그대로 전체 자산의 고평가율로 해석해서는 안 됩니다. 다만 정확도 규칙상 최근 거래보다 현재 최저가가 높은 만큼, ‘최저가가 싸다’, ‘시세보다 저렴하다’는 가격 가점은 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,079,568,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 13,195,680원 |
| 1. 근저당 · 죽변수산업협동조합 | 1,920,000,000원 | 1,066,372,320원 |
| 2. 근저당 · 이상흔 | 40,000,000원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 이상흔 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 만민건설 | 120,250,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경북신용보증재단 | 48,336,521원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 28,672,530원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,167,259,051원 중 채권자 예상배당은 1,066,372,320원, 미배당액은 1,100,886,731원입니다. 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이나, 임차인 최우선변제·당해세와 미상 임차인의 실제 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 남구 대보리 소재 대보초등학교 동남측 근거리. 인근은 농경지와 주택이 혼재하고 농경지가 많아 환경은 쾌적하나 한산한 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입은 가능하지만 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.
- 이용. 다세대주택으로 이용 중이며 1동 8세대, 2동 8세대입니다. 301호·302호는 감정에서 제외됐습니다.
- 설비. 급배수·소방·LPG 난방·엘리베이터 설비가 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(호미곶생활 01)·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 토지 조건. 지목 답, 토지면적 503.0㎡, 평지·자루형, 세로한면(가), 공시지가 130,800원/㎡입니다.
- 환금성. 총 16세대, 2022.11.21. 준공. 확인된 실거래는 2건이며 동일 단지 경매 낙찰률은 20.0%, 평균 유찰은 2.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인 10명 우선 확인. 전입일·보증금·확정일자·점유개시일을 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 확인해 대항력 및 미배당 보증금 승계 가능성을 먼저 확정해야 합니다.
- 강용택·서용석. 두 사람은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력이 없습니다.
- 담보가등기 성격 재확인. 김종현의 소유권이전청구권가등기는 후순위 소멸로 분류돼 있으나 담보가등기 종류 확인 경고가 있으므로 원문을 대조해야 합니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 일괄매각·표시 차이. 목록1~14 별도등기가 있고, 공부상 1동·2동은 A동·B동으로 표시되며 2동은 각층 3·4호가 현황상 각층 1·2호로 표시됩니다.
- 가격 비교 주의. 최근 실거래는 60.94㎡ 개별호 거래이므로 일괄매각 전체 가격과 단순 비교하면 안 됩니다. 그럼에도 현재 자료에서는 ‘최근 시세보다 싸다’는 결론을 낼 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구·점유관계 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 임차인 10명이다
감정가 2,203,200,000원에서 1,079,568,000원까지 내려온 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다. 하지만 최근 12개월 실거래 238,000,000원과의 단순 비교에서는 현재 최저가가 453.6%이고, 경매 대상 자체도 개별 한 호가 아니라 다세대주택과 토지의 일괄매각입니다. 따라서 지금 단계에서 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
권리 쪽도 등기부만 보면 후순위 권리는 정리되는 구조지만, 실제 임차인 12명 중 10명의 전입일과 상당수 보증금이 확인되지 않았습니다. 이들은 대항력 가능·미상으로 남겨야 하며, 자료상 인수액 0원만 믿고 접근해서는 안 됩니다. 등기상 소멸은 비교적 명확하지만, 점유관계와 최종 취득원가는 아직 닫히지 않은 사건입니다. 2회 유찰·재매각과 낮은 낙찰률까지 겹친 만큼, 현재 등급은 D가 적절합니다.
