서울중앙지방법원 2025타경984. 강남구 논현동 99-10 소재 물건으로, 감정평가상 건물은 지하 1층·지상 5층 철근콘크리트구조이며 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 매각은 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사새하늘빌딩이며, 2022년 11월 28일 설정된 국민은행 근저당권 6,720,000,000원이 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤의 인터파크 근저당, 아이월드컴퍼니 근저당, 근저당권부 채권의 가압류·압류, 2025년 김명덕 전세권 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부가 아니라 점유·임차 관계입니다. 말소기준권리보다 앞선 전입일을 가진 점유자가 다수이고, 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 인수금액을 최종 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경984 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 논현동 99-10 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하1층 지상5층 |
| 토지 | 217.2㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 자루형 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사새하늘빌딩 |
| 감정가 / 최저가 | 9,935,891,440원 / 6,358,970,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 5,130,804,458원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유관계가 핵심
현재 말소기준은 2022.11.28 국민은행 근저당권 6,720,000,000원입니다. 같은 날 설정된 인터파크 근저당 1,750,000,000원, 2022.12.23 아이월드컴퍼니 근저당 2,640,000,000원 및 그 근저당권부 채권에 붙은 가압류·압류, 2025.02.07 김명덕 전세권 2,000,000,000원은 모두 말소기준 뒤 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임차인 10명, 보증금 인수 여부 미확정
| 임차인 / 점유자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 엠이오 | 2021.12.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 포켓돌스튜디오 | 2020.07.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 더페이버 | 2020.06.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 뉴스앤포토뱅크 주식회사 | 2020.06.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 트리플엔랩 주식회사 | 2022.03.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 레이즈스튜디오 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 루아랩스튜디오 | 2024.06.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 퓨어크래프트 | 2024.12.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박규헌 | 2020.07.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김명덕 | 미상 | 2,000,000,000원 | 2025.06.05 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
김명덕은 등기상 2025.02.07 전세금 2,000,000,000원의 전세권자이고 2025.06.05 배당요구를 했습니다. 이 전세권 자체는 말소기준 뒤라 매각으로 소멸하지만, 점유자의 전입일은 확인되지 않아 별도의 대항력 여부까지 자동으로 소멸한다고 단정할 수 없습니다. 나머지 선순위 가능 점유자들도 보증금이 확인되지 않았기 때문에, 현재 제시된 배당표의 ‘매수인 인수 0원’을 실제 최종 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%는 ‘시세 64%’가 아니다
현재 최저매각가는 6,358,970,000원으로 감정가 9,935,891,440원의 64% 수준이며 2회 유찰된 상태입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 5,087,176,000원, 4회 유찰 시 4,069,740,800원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 그러므로 감정가 대비 36% 낮아졌다는 사실만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 다수의 임차보증금이 미상인 만큼 입찰가격보다 먼저 실질취득액을 확정하는 것이 순서입니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,358,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 65,989,700원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 6,720,000,000원 | 6,292,980,300원 |
| 3. 근저당 · 주식회사인터파크 | 1,750,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사아이월드컴퍼니 | 2,640,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사스페이스래빗 | 423,700,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 5,739,052,010원 | 0원 |
| 7. 전세권 · 김명덕 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 19,272,752,010원 중 추정 배당은 6,292,980,300원, 미배당은 12,979,771,710원입니다. 이 계산은 채권최고액 기준이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 임차보증금의 실제 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 영동고등학교 북서측 인근으로, 근린생활시설·단독주택·다가구주택·다세대주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 7호선 강남구청역과 노선버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통입니다.
- 현재 이용. 건물은 근린생활시설로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층·지상5층입니다.
- 토지. 대지 217.2㎡, 제2종일반주거지역, 평지·자루형·중로한면이며 공시지가는 11,380,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 가능 임차인 보증금 확인. 말소기준 전 전입 6명의 보증금·확정일자·점유 범위·배당요구 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 전입일 미상 2명 확인. 주식회사 레이즈스튜디오와 김명덕은 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 현재 확정할 수 없습니다.
- 김명덕 20억원 전세권 구분. 등기상 전세권은 후순위로 소멸하지만, 별도의 점유·대항력 성립 여부는 분리해서 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 공동담보 토지 및 제시외 건물의 실제 매각대상 범위를 원문에서 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 64%라는 숫자를 시장 할인율로 해석하지 말고 근린생활시설 및 토지의 실제 거래·수익가치를 별도로 검증해야 합니다.
- 명도 난도. 다수 법인과 개인 점유자가 확인되는 만큼 낙찰 후 인도·명도 절차가 단순하지 않을 수 있습니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 먼저 확인할 것은 인수액이다
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 뒤 권리가 정리되는 전형적인 구조에 가깝습니다. 그러나 현황조사로 시선을 옮기면 판단이 완전히 달라집니다. 실제 임차·점유 관계자 10명, 말소기준 전 전입 6명, 전입일 미상 2명이 있고 보증금은 대부분 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 최저가 6,358,970,000원을 실질취득액으로 보고 입찰가를 정하는 것은 위험합니다. 실거래 시세도 없어 감정가 대비 64%만으로 가격 메리트를 인정할 수도 없습니다. 여기에 국세·지방세 압류 6건, 일괄매각·제시외 건물, 다수 점유자까지 겹칩니다. 가격보다 권리·점유 확인이 선행되어야 하는 고난도 사건입니다.
