서울중앙지방법원 2025타경984. 강남구 논현동 99-10에 소재한 지하 1층·지상 5층 철근콘크리트 구조 근린생활시설이 분석 대상입니다. 사건상 물건종류는 대지와 토지로 표시되어 있으나, 감정평가상 건물은 근린생활시설로 이용되고 있으며 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다.
소유자는 주식회사새하늘빌딩입니다. 2022년 11월 28일 소유권이전등기와 함께 국민은행의 채권최고액 6,720,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리이며, 이후 인터파크·아이월드컴퍼니의 근저당권, 아이월드컴퍼니 근저당권부 채권에 대한 압류·가압류, 김명덕의 후순위 전세권이 이어집니다.
등기부상 금융권 담보권의 매각 소멸 여부는 비교적 명확합니다. 다만 이번 사건에서 결정적으로 확인해야 할 것은 등기부보다 앞선 실제 점유관계입니다. 현황조사에 등장하는 여러 법인과 개인의 점유 범위, 임대차 보증금, 사업자등록 및 대항요건을 확인하지 않으면 낙찰 후 비용을 예측하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경984 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 논현동 99-10 · 논현동 99-11 관련 공동담보 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 이용 · 일괄매각 및 제시외 건물 포함 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하 1층, 지상 5층 |
| 토지 정보 | 217.2㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 자루형 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사새하늘빌딩 (2022.11.28 소유권이전등기) |
| 감정가 | 9,935,891,440원 |
| 최저매각가 | 6,358,970,000원 (2회 유찰 · 감정가의 약 64%) |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 5,130,804,458원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.28 을구 23번 국민은행 근저당권 · 채권최고액 6,720,000,000원 |
| 후순위 전세권 | 김명덕 · 2,000,000,000원 · 4층 및 5층 전부 |
| 등기 확인일 | 2026.07.07 · 서울중앙지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 점유는 별도
과거 설정된 중소기업진흥공단·하나은행·신한은행·중소기업은행 등 담보권은 등기부상 이미 말소된 이력이 있습니다. 특히 2021년 설정된 대구축산업협동조합과 인터파크의 종전 근저당권도 2022.11.28 말소됐습니다.
현재 기준이 되는 것은 2022.11.28 을구 23번 국민은행 근저당권입니다. 같은 날 접수된 을구 24번 인터파크 근저당권, 이후 아이월드컴퍼니 근저당권과 관련 부기등기, 김명덕 전세권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 점유·임차인 분석 — 실제 조사 대상 10명
확인된 점유·권리관계 신고자는 실제 당사자 10명으로, 법인 8곳과 개인 2명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고로 분류되는 대상은 없습니다.
말소기준권리 이전 신고자는 6명, 이후 신고자는 2명입니다. 나머지 2명은 신고일 확인이 어려우며, 그중 김명덕은 4층과 5층에 대한 전세권 및 배당요구가 확인됩니다. 확정일자와 임대차보증금이 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 분류하는 것이 타당합니다.
| 점유·권리 신고자 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 더페이버 | 2020.06.11 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 인수 가능 |
| 뉴스앤포토뱅크 주식회사 | 2020.06.11 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 인수 가능 |
| 주식회사 포켓돌스튜디오 | 2020.07.10 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 인수 가능 |
| 박규헌 | 2020.07.10 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 인수 가능 |
| 주식회사 엠이오 | 2021.12.13 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 인수 가능 |
| 트리플엔랩 주식회사 | 2022.03.04 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 인수 가능 |
| 주식회사 레이즈스튜디오 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 인수 미정 |
| 주식회사 루아랩스튜디오 | 2024.06.26 | 미상 | 후순위 | 확인 필요 | 원칙적 비인수 |
| 주식회사 퓨어크래프트 | 2024.12.30 | 미상 | 후순위 | 확인 필요 | 원칙적 비인수 |
| 김명덕 | 미상 | 2,000,000,000원 | 점유요건 미상 | 전세권 · 배당요구 | 별도 확인 |
신고일은 현황조사상 전입·신고일을 기준으로 표기했습니다. 선순위 신고일은 대항력 판단의 출발점이지 확정 근거가 아닙니다. 상가 임대차의 실제 대항력은 관련 대항요건 충족 여부에 따라 달라지며, 확정일자·배당요구·보증금 및 점유 범위를 별도로 확인해야 합니다.
국민은행의 2022.11.28 근저당보다 후순위인 전세권 자체는 매각으로 소멸하는 구조이고 현재 배당 시뮬레이션의 배당금은 0원입니다. 다만 별도의 임대차 대항요건 충족 여부는 미확인입니다. 후순위 전세권의 소멸과 임대차보증금 인수 위험은 구분해야 합니다.
대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 발생한다면 실질취득비용 = 낙찰가 + 승계 보증금 + 기타 취득비용이 됩니다. 현재는 승계 보증금 자체가 확정되지 않아 실제 취득비용의 상한을 계산할 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 할인율보다 실질취득액
감정가는 9,935,891,440원이지만 2회 유찰 후 최저가가 6,358,970,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 약 36% 낮은 가격입니다. 그러나 이 차이를 곧바로 시장가격 대비 할인으로 해석해서는 안 됩니다.
논현동 해당 근린생활시설과 비교할 수 있는 최근 실거래가격은 확인되지 않아, 최저가가 실제 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 더욱이 선순위 점유자의 임대차보증금이 미상인 상태에서는 경매 낙찰가만으로 투자원가를 비교하는 것도 적절하지 않습니다.
| 구분 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정가 | 9,935,891,440원 | 감정평가 기준 금액 |
| 현재 최저가 | 6,358,970,000원 | 2회 유찰 · 감정가 64% |
| 3회 유찰 시 | 5,087,176,000원 | 감정가 51.2% 시나리오 |
| 4회 유찰 시 | 4,069,740,800원 | 감정가 40.96% 시나리오 |
| 매수인 인수 보증금 | 미확정 | 선순위 및 미상 점유관계 검증 필요 |
| 실질취득액 | 산정 불가 | 낙찰가 외 승계금·취득비용 별도 |
따라서 현재 회차는 물론 추가 유찰 시나리오에서도 보증금 인수 범위가 확정되기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,358,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 65,989,700원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 6,720,000,000원 | 6,292,980,300원 |
| 2. 인터파크 근저당 | 1,750,000,000원 | 0원 |
| 3. 아이월드컴퍼니 근저당 | 2,640,000,000원 | 0원 |
| 4. 스페이스래빗 가압류 | 423,700,000원 | 0원 |
| 5. 서울보증보험 가압류 | 5,739,052,010원 | 0원 |
| 6. 김명덕 전세권 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
현재 회차의 예상 채권자 배당총액은 6,292,980,300원, 미배당 총액은 12,979,771,710원입니다. 국민은행이 사실상 배당 가능금액 대부분을 가져가고, 후순위 채권자는 배당받지 못하는 구조입니다.
여기서 중요한 구분이 있습니다. 후순위 채권의 미배당이 곧바로 매수인의 채무 인수가 되는 것은 아닙니다. 반면 적법한 대항력을 갖춘 임차인의 미반환 보증금은 별도로 인수 문제가 발생할 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 불확실성은 남는다
| 회차 | 예상 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰) | 6,358,970,000원 | 12,979,771,710원 | 충족 |
| 3회 유찰 시 | 5,087,176,000원 | 14,238,847,770원 | 미충족 |
| 4회 유찰 시 | 4,069,740,800원 | 15,246,108,618원 | 미충족 |
현재 시나리오에서는 국민은행 예상배당액이 신청청구액 5,130,804,458원을 충족합니다. 3회 유찰 시 국민은행 예상배당액은 5,033,904,240원, 4회 유찰 시에는 4,026,643,392원으로 내려가 신청청구액에 미달합니다.
그러나 추가 유찰에 따른 배당 부족액 확대는 채권자 측 배당 문제와 관련된 수치입니다. 낙찰자의 실제 인수 부담을 이 미배당 총액으로 계산해서도 안 되고, 예상배당표상 매수인 인수 0원만 믿어서도 안 됩니다. 선순위 임차인의 법적 지위와 미반환 보증금을 확인하는 것이 우선입니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강남구 논현동 영동고등학교 북서측 인근. 주변에 근린생활시설, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 지하철 7호선 강남구청역과 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 지하 1층·지상 5층의 철근콘크리트 구조입니다. 외벽은 노출콘크리트 마감 등이며 기본적인 위생·급배수 설비가 설치되어 있습니다. 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 토지. 지목 대, 면적 217.2㎡, 평지·자루형, 중로한면 접도 조건입니다. 개별공시지가는 11,380,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시됩니다. 건축물 용도 및 실제 거래에 대한 규제 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함됩니다. 토지·건물의 정확한 매각범위, 현황과 공부 차이, 제시외 건물의 적법성과 이용관계를 확인해야 합니다.
- 환금성. 강남권 입지라는 장점만으로 유동성을 보장할 수 없습니다. 근린생활시설은 임대수익, 건물 상태, 임차인 구성, 사용 용도 및 거래규모의 영향을 받으므로 개별 수익성·매각가능성 검토가 필요합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 선순위 점유자 6명 확인. 더페이버, 뉴스앤포토뱅크, 포켓돌스튜디오, 박규헌, 엠이오, 트리플엔랩의 실제 임대차계약, 점유 개시·계속 여부, 사업자등록 등 대항요건과 보증금을 확인해야 합니다.
- 레이즈스튜디오 확인. 신고일이 불명확하므로 점유 시기와 대항력 성립 가능성을 반드시 별도로 조사해야 합니다.
- 김명덕 전세권. 4층과 5층 전부의 전세권, 전세금 2,000,000,000원, 배당요구일 2025.06.05를 대조하고, 별도 임대차계약과 점유·대항요건 및 미배당금 인수 가능성을 점검해야 합니다.
- 다수 법인 점유 중복 여부. 각 법인의 실제 사용 층·호실과 계약 상대방을 확인해야 합니다. 신고자가 서로 다른 법인이라는 이유만으로 모든 보증금이 독립적으로 존재한다고 가정해서는 안 됩니다.
- 후순위 권리 정리. 국민은행·인터파크·아이월드컴퍼니 근저당, 아이월드컴퍼니 근저당권부 채권에 대한 압류·가압류의 소멸 및 배당관계를 확인해야 합니다.
- 체납세금. 국세·지방세 압류 6건에 관한 채권액, 법정기일, 당해세 성격과 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 매각범위. 논현동 99-10 및 99-11 공동담보와 경매 일괄매각 범위를 혼동하지 않도록 토지목록, 건물목록, 제시외 건물 목록을 대조해야 합니다.
- 토지·건물 규제. 건축물 용도, 토지거래허가 적용 여부, 상대보호구역 및 대공방어협조구역의 제한사항을 관계 기관에서 확인해야 합니다.
- 실거래·수익가치. 최근 인근 근린생활시설 거래사례와 임대수익, 공실, 유지관리비 및 예상 명도비용을 확인한 후 실질취득액과 비교해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 세금·관리비 내역 등을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “64%라는 숫자보다 선순위 보증금이 먼저다”
이 사건의 표면적인 매력은 명확합니다. 강남구 논현동 소재 근린생활시설이 두 차례 유찰되면서 최저매각가가 감정가의 약 64%까지 내려왔다는 점입니다. 등기부상 후순위 담보권도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 선순위 신고자 6명과 신고일 미상 점유자의 권리관계가 해결되지 않았습니다. 보증금과 대항요건을 확인할 수 없다면 예상 인수금도, 실질취득비용도, 적정 응찰가도 신뢰성 있게 산정할 수 없습니다. 김명덕의 후순위 전세권은 2,000,000,000원으로 확인되지만, 별도의 임대차 대항력까지 자동으로 배제되는 것은 아닙니다.
실거래 기준가격도 확인되지 않았으므로 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율이라고 볼 수 없습니다. 여기에 국세·지방세 압류 6건, 제시외 건물 포함, 복잡한 다수 점유관계, 근린생활시설의 환금성 검증 필요라는 요소까지 겹칩니다.
종합판단은 D등급, 보수적 입찰 보류입니다. 단순히 추가 유찰을 기다린다고 해결되는 문제가 아닙니다. 각 점유자의 대항력과 보증금, 실제 승계금, 토지·건물의 매각범위 및 최근 거래·수익가치가 확인되어야 비로소 가격을 평가할 수 있습니다.
