서울중앙지방법원 2025타경984. 강남구 논현동 99-10 소재 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이고, 사건 표시상 용도는 대지 + 토지입니다. 감정가는 9,935,891,440원, 현재 최저매각가는 2회 유찰 후 6,358,970,000원입니다. 표면 할인율만 보면 감정가 대비 64%라 눈에 띄지만, 이 물건은 권리·점유 확인 전에는 가격 메리트를 판단할 수 없는 유형입니다.
말소기준은 2022.11.28 접수된 국민은행 근저당권입니다. 문제는 그보다 앞선 전입 신고가 여럿 있다는 점입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력을 단정할 수 없습니다. 다만 전입일이 말소기준보다 빠르면 대항력 가능·미상으로 보아야 하며, 낙찰자가 보증금 미반환 위험을 떠안을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경984 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 논현동 99-10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사새하늘빌딩 |
| 감정가 / 최저가 | 9,935,891,440원 / 6,358,970,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 5,130,804,458원 |
| 말소기준 | 2022.11.28 을구 23번 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 6,720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
등기상 말소기준은 2022.11.28 국민은행 근저당권입니다. 이후 국민은행 경매개시결정, 인터파크 근저당, 아이월드컴퍼니 근저당, 근저당권부 채권 가압류·압류, 김명덕 전세권은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 그러나 점유 쪽은 별개입니다. 2020.06.11, 2020.07.10, 2021.12.13, 2022.03.04 전입자가 존재해 보증금 미상 선순위 점유 리스크가 남습니다.
② 점유·임차인 표 — 실제 점유·전입 대상 10명
보증기관이나 대위변제 승계로 보이는 중복 신고는 없으므로, 조사상 실제 점유·전입 대상은 10명으로 봅니다. 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자는 모두 대항력 가능·미상으로 처리해야 합니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 더페이버 | 2020.06.11 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 말소기준 전 전입 |
| 뉴스앤포토뱅크 주식회사 | 2020.06.11 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 말소기준 전 전입 |
| 주식회사 포켓돌스튜디오 | 2020.07.10 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 말소기준 전 전입 |
| 박규헌 | 2020.07.10 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 말소기준 전 전입 |
| 주식회사 엠이오 | 2021.12.13 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 말소기준 전 전입 |
| 트리플엔랩 주식회사 | 2022.03.04 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 말소기준 전 전입 |
| 주식회사 레이즈스튜디오 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 전입일 확인 필요 |
| 주식회사 루아랩스튜디오 | 2024.06.26 | 미상 | 확인 필요 | 후순위 말소기준 후 전입 |
| 주식회사 퓨어크래프트 | 2024.12.30 | 미상 | 확인 필요 | 후순위 말소기준 후 전입 |
| 김명덕 | 미상 | 2,000,000,000원 | 2025.06.05 | 대항력 가능·미상 후순위 전세권은 소멸 |
③ 예상배당표 (매각가 6,358,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 65,989,700원 | 약 매각가의 1.0% 추정 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업진흥공단 | 1,992,000,000원 | 1,992,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 840,000,000원 | 840,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,368,000,000원 | 1,368,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 7번 근저당권 · 조인숙 | 650,000,000원 | 650,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 9번 근저당권 · 지태진 | 2,600,000,000원 | 242,980,300원 | 미배당 발생 |
| 을구 10번 근저당권 · 유한회사에프피파인트리2호 | 2,250,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 14번 근저당권 · 중소기업은행 | 3,600,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 16번 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 4,080,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 19번 근저당권 · 대구축산업협동조합 | 5,640,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 20번 근저당권 · 주식회사인터파크 | 3,000,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 23번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 6,720,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 24번 근저당권 · 주식회사인터파크 | 1,750,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 25번 근저당권 · 주식회사아이월드컴퍼니 | 2,640,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 25-1번 가압류 · 주식회사스페이스래빗 | 423,700,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 25-2번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 5,739,052,010원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 26번 전세권 · 김명덕 | 2,000,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 회차 가정상 총 채권액 46,492,752,010원 중 배당액은 6,292,980,300원, 미배당은 40,199,771,710원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·물건성 메모 (감정요항 기준)
- 이용상태. 건물은 근린생활시설로 이용중입니다. 주거용 아파트로 전제하면 안 됩니다.
- 위치. 서울특별시 강남구 논현동 소재 영동고등학교 북서측 인근입니다. 주위는 근린생활시설, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 인근에 지하철7호선 강남구청역 및 노선버스정류장이 소재합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 도시지역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 토지 규모. 토지면적 217.2㎡, 공시지가 11,380,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상기타입니다.
- 제시외. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 6건의 보증금 확인. 주식회사 더페이버, 뉴스앤포토뱅크 주식회사, 주식회사 포켓돌스튜디오, 박규헌, 주식회사 엠이오, 트리플엔랩 주식회사의 보증금 확인이 최우선입니다.
- 전입일 미상 2건 확인. 주식회사 레이즈스튜디오와 김명덕은 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
- 김명덕 전세금 2,000,000,000원 확인. 전세권은 후순위 소멸 흐름이나, 전입 여부와 점유관계는 별도 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 압류 6건 확인. 당해세에 해당하면 0순위로 차감되어 후순위 미배당이 더 커질 수 있습니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황·면적·사용관계를 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
- 실질취득가 기준 입찰. 최저가 6,358,970,000원이 아니라 확인된 인수 보증금까지 더한 총액으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “64% 유찰가”보다 “미상 보증금”이 크다
이 물건은 감정가 9,935,891,440원에서 최저가 6,358,970,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 싸 보이는 최저가가 아니라 낙찰 후 실제로 얼마를 떠안는가입니다. 이 사건은 말소기준보다 빠른 전입자가 6명이고, 전입일 미상자도 남아 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득가를 산정할 수 없습니다. 결론은 명확합니다. 보증금 확인 전 입찰 보류, 확인 후에도 최저가 + 인수 가능액이 감정가와 환금성을 이기는지 따져야 합니다.