대구지방법원 2025타경389. 포항시 북구 장성동 경성홈타운 시티라이프 3층 303호 아파트입니다. 감정가는 117,000,000원이지만 여섯 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 13,764,000원, 감정가의 11.76% 수준까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 매우 싸 보이지만 이 사건의 핵심은 대항력 있는 임차인의 보증금입니다. 박상현은 2017.07.13 전입, 2017.09.13 확정일자, 2017.09.27 점유개시로 확인되고, 현재 말소기준인 2022.01.24 포항수산업협동조합 가압류보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 보증금을 전액 돌려받지 못하면 그 미배당 잔액을 낙찰자가 떠안습니다.
현재 회차에서는 매각대금 13,764,000원 중 집행비용 647,752원을 먼저 빼고 임차인에게 13,116,248원이 배당됩니다. 보증금 120,000,000원에서 이를 제외한 106,883,752원이 인수액입니다. 즉 낙찰자가 체감하는 총 부담은 120,647,752원입니다. 유찰이 더 진행돼 낙찰가가 내려가더라도 임차인 미배당액이 반대로 늘어나기 때문에 총 부담은 약 120,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경389 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 장성동 1406-10 경성홈타운 시티라이프 3층 303호 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 북구 법원로140번길 43 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.3679㎡ · 지상9층 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사경성주택 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 13,764,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 136,438,356원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 사용승인일 | 2015.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인’이 핵심
2016.04.11 효용새마을금고 근저당권 143,000,000원이 설정됐지만 2017.09.27 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석상 말소기준은 2022.01.24 포항수산업협동조합 가압류 44,063,124원입니다. 그 뒤 포항시 압류, 국세 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박상현 3층 303호 59.3679㎡ 전부 | 120,000,000원 | 2017.07.13 2017.09.13 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 승계 없음 | 잔액 인수 106,883,752원 |
박상현은 2024.07.03 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 것으로 확인됩니다. 다만 이 사건에서는 배당요구를 했다는 사실만으로 인수 위험이 사라지지 않습니다. 보증금 전액이 배당돼야만 잔액 인수가 없어지는데, 현 최저가에서는 실제 배당액이 13,116,248원에 불과합니다.
③ 유찰돼도 실질취득액이 거의 안 내려간다
이 물건은 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 큽니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 매수인 인수액이 늘어납니다. 현재 회차에서 최저가는 13,764,000원이지만 실질 부담은 120,647,752원입니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 최저가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 13,764,000원 | 106,883,752원 | 120,647,752원 |
| 7회 유찰 시 | 9,634,800원 | 110,938,626원 | 120,573,426원 |
| 8회 유찰 시 | 6,744,360원 | 113,777,038원 | 120,521,398원 |
즉 6회에서 8회까지 최저가가 13,764,000원 → 6,744,360원으로 크게 내려가더라도, 최저가와 인수액을 합친 실질 부담은 120,647,752원 → 120,521,398원으로 거의 움직이지 않습니다. 유찰 횟수가 늘수록 싸지는 일반 경매의 가격 구조가 이 사건에는 그대로 적용되지 않습니다.
④ 시세 비교 — 기준은 1,376만원이 아니라 실질취득액
경성홈타운시티라이프는 34세대, 2015.06.26 사용승인된 아파트입니다. 전용 59.37㎡의 최근 12건 전체 평균은 125,000,000원이지만 가격 판단에서는 과거 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.37㎡ | 3 | 117,000,000원 |
| 2026.03 | 59.37㎡ | 8 | 124,000,000원 |
| 2026.03 | 59.37㎡ | 8 | 107,000,000원 |
| 2026.01 | 59.37㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 2024.12 | 59.37㎡ | 8 | 124,000,000원 |
| 2024.03 | 59.37㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2024.01 | 59.37㎡ | 6 | 122,000,000원 |
| 2023.06 | 59.37㎡ | 2 | 118,000,000원 |
| 2023.02 | 59.37㎡ | 2 | 124,000,000원 |
| 2022.08 | 59.37㎡ | 6 | 139,000,000원 |
| 2022.08 | 59.37㎡ | 9 | 135,000,000원 |
| 2022.01 | 59.37㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 120,750,000원 |
최근 12개월 평균은 120,750,000원, 최신 거래는 2026.05의 117,000,000원입니다. 현재 실질취득 부담 120,647,752원은 최근 12개월 평균과 사실상 비슷하지만, 최신 거래보다는 3,647,752원 높습니다. 더구나 최근 거래군은 이전 거래군보다 -5.0% 하락 추세입니다. 따라서 최저가가 감정가의 11.76%에 불과하다는 이유로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 13,764,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 647,752원 |
| 1. 임차인 박상현 보증금 | 120,000,000원 | 13,116,248원 |
| 2. 포항수산업협동조합 가압류 | 44,063,124원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 박상현 | 136,438,356원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 박상현 보증금은 현 회차에서 13,116,248원만 배당되고 106,883,752원이 미변제됩니다. 매각물건명세서에 따라 이 잔액은 매수인이 인수합니다. 실제 배당은 조세 등 우선채권에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 경성홈타운 시티라이프 제3층 제303호로 아파트로 이용 중입니다.
- 주변환경. 장흥중학교 북동측 인근이며 주변은 아파트, 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장과 간선도로가 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상9층 건물이며 사용승인일은 2015.06.26입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 도시가스 보일러 개별난방, 승강기, 화재경보, 옥내소화전 설비가 있습니다.
- 도로·용도지역. 단지 남서측 폭 약 8미터 포장도로와 접하며 제2종일반주거지역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 거래규모. 총 34세대이며 동일 면적 최근 실거래는 107,000,000원~139,000,000원 범위입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰가에 반드시 합산. 현 회차 기준 낙찰가 13,764,000원 외에 임차보증금 잔액 106,883,752원 인수 가능성이 있습니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 7회 유찰 시에도 최저가 9,634,800원 + 인수 110,938,626원, 8회 유찰 시에도 6,744,360원 + 113,777,038원입니다.
- 박상현의 이중 지위 확인. 임차권자이면서 현재 경매의 채권자로 기재돼 있어 임대차의 실체와 관계인 여부를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 전입·확정일자 확인. 2017.07.13 전입, 2017.09.13 확정일자가 말소기준 2022.01.24보다 앞서는지 주민등록·임대차 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 배당 결과 확인. 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액 인수라는 매각물건명세서 조건을 최종 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 시세는 최신 거래 우선. 최근 12개월 평균 120,750,000원, 최신 거래 117,000,000원, 최근 추세 -5.0%를 기준으로 응찰 상한을 검토해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 거주인 폐문부재로 내부 구조와 상태를 직접 확인하지 못했습니다.
맺으며 — “1,376만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 숫자는 극단적입니다. 감정가 117,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 13,764,000원까지 떨어졌습니다. 하지만 대항력 임차인 박상현의 보증금 120,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 배당되지 못한 106,883,752원을 낙찰자가 인수하게 됩니다. 현재 실질 부담은 120,647,752원으로 최근 12개월 평균 120,750,000원과 거의 같고, 최신 거래 117,000,000원보다 높습니다.
게다가 최근 거래 추세는 -5.0%입니다. 7회·8회로 더 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 실질 부담은 계속 약 120,000,000원 부근에 머뭅니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐는가”가 아니라 “대항력 보증금을 포함해 실제로 얼마를 부담하는가”입니다. 권리부담과 최근 시세를 함께 보면, 최저가의 할인율만 보고 접근할 수 없는 인수형 경매입니다.
