대구지방법원 2025타경389. 포항 북구 장성동 경성홈타운 시티라이프 3층 303호, 전용 59.3679㎡ 아파트입니다. 감정가 117,000,000원에서 7차례 유찰되어 최저가가 9,634,000원까지 내려갔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 8.23%에 아파트를 취득하는 기회처럼 보입니다. 하지만 이 물건에는 낙찰가격과 별도로 인수해야 하는 임차보증금이 있습니다.

임차인 박상현은 2017년 전입·점유를 시작하고 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 2022년 포항수산업협동조합 가압류보다 앞선 대항력입니다. 이후 2024년 임차권등기를 마쳤으며, 매각물건명세서에는 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

즉, 이 물건에서는 입찰가격이 낮아질수록 배당 가능한 금액도 줄고, 그만큼 매수인의 인수 부담이 늘어납니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 실제로 지급하게 되는 총액을 기준으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 대항력

2016년 효용새마을금고 근저당권은 채권최고액 143,000,000원으로 설정되었지만 2017.09.27 해지·말소되었습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준권리는 해당 근저당이 아니라 2022.01.24 포항수산업협동조합 가압류입니다.

이후 포항시 압류, 국세 관련 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 등기상 압류가 말소된다는 것과 실제 배당에서 조세채권의 우선순위를 정하는 문제는 구분해야 합니다. 당해세 및 조세채권의 실제 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 120,000,000원 보증금이 가격의 기준

실제 임차인 1명. 박상현의 주택임차권등기가 확인됩니다. 임대차계약일은 2017.09.02, 전입신고는 2017.07.13, 확정일자는 2017.09.13이며 점유개시일은 2017.09.27입니다. 배당요구가 있고 우선변제권을 행사할 수 있으나, 보증금을 전액 배당받지 못하는 경우 미배당액은 매수인에게 남습니다.

③ 실질취득 계산 — 963만원이 아니라 약 1.21억

현재 최저가인 9,634,000원에 낙찰된다고 가정하면, 매각대금에서 집행비용 573,412원을 공제한 9,060,588원이 임차인에게 배당되는 구조입니다. 나머지 보증금은 매수인의 부담으로 이어집니다.

여기서 중요한 점은 보증금 120,000,000원이 실질취득가격의 사실상 하한 역할을 한다는 것입니다. 낙찰가가 내려가면 보증금 배당액도 감소하고, 매수인이 떠안는 보증금은 증가합니다. 현재 계산에서 보증금보다 약간 높은 금액이 나오는 것은 예상 집행비용만큼 매각대금이 먼저 차감되기 때문입니다.

회차별 금액은 각 매각가와 배당·인수 추정액을 합산한 것입니다. 매각가가 9,634,000원에서 4,720,660원으로 낮아져도 실질취득은 약 1억 2,000만원 수준에서 거의 움직이지 않습니다. 실제 배당액은 조세·집행비용·배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 시세 비교 — 실질취득은 최근 평균과 거의 동일

경성홈타운시티라이프 전용 59.37㎡대 거래를 살펴보면, 전체 12건의 평균은 125,000,000원입니다. 그러나 보다 중요한 최근 12개월 4건의 평균은 120,750,000원으로 낮고, 최근 거래 추세도 -5.0%입니다.

현재 회차 실질취득 예상액 120,573,412원은 최근 12개월 평균 120,750,000원보다 불과 176,588원 낮습니다. 약 99.9% 수준으로 사실상 같은 가격입니다. 반면 최신 2026년 5월 거래가인 117,000,000원보다는 3,573,412원 높습니다.

특히 최신 거래는 같은 단지·같은 전용면적·같은 3층 사례입니다. 개별 세대의 상태나 향이 같다고 볼 수는 없지만, 이번 경매의 실질취득금액이 최신 거래보다 높다는 사실은 가격 경쟁력 판단에서 중요한 신호입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 9,634,000원 가정)

매각대금 9,634,000원 중 집행비용 573,412원을 제외한 9,060,588원이 임차인에게 배당되는 추정입니다. 임차인의 부족 보증금은 매수인 인수로 별도 표시했으며, 이는 실제 매각대금에서 지급되는 배당액이 아닙니다. 신청채권자 박상현과 임차인 박상현의 청구 관계는 원본 확인이 필요하고, 당해세·최우선변제 및 조세채권의 실제 우선순위에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 포항시 북구 장성동 장흥중학교 북동측 인근입니다. 주변은 아파트·근린생활시설·단독주택 등으로 형성된 주거지역이며, 주거환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스승강장과 간선도로가 위치해 전반적인 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 2015.06.26 사용승인을 받은 지상 9층 철근콘크리트조 아파트입니다. 급배수·위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재경보 및 옥내소화전 설비가 있습니다.
• 토지·도로. 제2종일반주거지역이며 단지 남서측으로 폭 약 8m 포장도로에 접합니다. 토지이용계획상 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등에 해당합니다.
• 규제·공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 공시지가 기준금액은 698,300원/㎡입니다.
• 환금성. 34세대 소규모 단지입니다. 전체 12건 실거래가 존재하지만 거래가격 범위가 107,000,000~139,000,000원으로 넓고 최근 가격 추세도 하락세입니다. 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 7.0회도 주의할 대목입니다.
• 내부 상태. 현장 조사 당시 거주인 폐문부재로 내부 및 구체적인 구조·마감상태를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태와 수리비는 입찰 전에 별도 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수액 확인. 임차인 박상현의 보증금 120,000,000원 중 실제 배당되는 금액과 매수인 인수 잔액을 최신 배당관계서류로 다시 확인해야 합니다.
• 실질취득 상한 설정. 최저가 9,634,000원이 아니라 보증금 인수를 포함한 약 120,573,412원을 기준으로 판단해야 합니다. 취득 부대비용은 별도로 더해야 합니다.
• 신청채권과 임대차채권 관계 검증. 신청채권자와 임차권자 박상현의 채권관계, 중복 청구 여부, 임대차 실재성과 보증금 지급 사실을 원본으로 확인해야 합니다.
• 말소기준 확인. 이미 말소된 효용새마을금고 근저당과 현재 말소기준인 2022.01.24 포항수산업협동조합 가압류를 혼동하지 않아야 합니다.
• 세금 및 실제 배당 검증. 포항시·국세 압류와 당해세, 우선변제 및 집행비용을 확인해야 합니다. 실제 배당이 줄어들면 매수인의 보증금 인수액이 증가할 수 있습니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자를 확인하고, 보증금 잔액 변제와 점유 인도 사이의 관계를 검토해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 125,000,000원보다 최근 12개월 평균 120,750,000원과 같은 층 최신 거래 117,000,000원을 우선 비교해야 합니다. 최근 가격 추세 -5.0%도 입찰 판단에 반영해야 합니다.
• 유찰 착시 경계. 7회 유찰로 최저가가 크게 낮아졌지만, 추가 유찰 시 임차보증금 인수액은 오히려 증가합니다. 단순 할인율을 투자수익으로 간주하지 않아야 합니다.
• 관리비·내부 확인. 공용부분 미납 관리비, 실내 수리 필요성, 실제 거주·점유 상태를 별도로 점검해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류, 배당요구 내역 및 실거래 원본을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “963만원짜리 아파트가 아니라, 1.2억짜리 인수형 경매”

이 물건은 경매 최저가격만 보면 극단적인 저가 물건입니다. 감정가 117,000,000원짜리 아파트가 7회 유찰돼 9,634,000원에 나왔기 때문입니다. 하지만 권리분석의 결론은 정반대입니다.

대항력 임차인 박상현의 보증금은 120,000,000원이며, 현재 최저가 낙찰 시 예상 인수액만 110,939,412원입니다. 이를 합한 실질취득은 120,573,412원으로 최근 12개월 실거래 평균 120,750,000원과 거의 같고, 최신 거래 117,000,000원보다 높습니다.

게다가 시세는 -5.0% 하락 추세이고, 단지는 34세대 규모이며 경매 평균 유찰 횟수도 7.0회입니다. 추가 유찰을 기다려도 임차보증금 인수 구조가 유지되는 한 실질취득가격은 크게 내려가지 않습니다.

결론은 입찰 보류입니다. 임차보증금 인수 구조와 배당순위, 신청채권과 임대차채권의 관계가 명확히 확인되지 않은 상태에서 낮은 최저가만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 현재 확인되는 실질취득금액에는 최근 시세 대비 충분한 가격 안전마진도 없습니다. 이 경매의 핵심은 낙찰가가 아니라 매수인이 최종적으로 부담할 보증금까지 포함한 총액입니다.