대구지방법원 2025타경414. 포항시 북구 기계면 성계리 648의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 사건 용도 표시는 연립/다세대 + 토지이지만 감정평가상 이용상태는 단독주택이며, 건물은 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 단층으로 조사됐습니다. 등기상 핵심은 2022.09.07. 설정된 서포항새마을금고의 채권최고액 48,100,000원 근저당권입니다. 이 권리가 현재 말소기준이고, 이후 국민건강보험공단 압류와 최지희의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 42,452,000원입니다. 예상배당에서는 집행비용 1,164,136원을 먼저 제외한 뒤 서포항새마을금고에 41,287,864원이 배당되고, 신청채권자 최지희의 청구금액 15,500,000원에는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다. 채권자 전체 미배당은 22,312,136원이지만, 그 미배당 채권을 매수인이 승계하는 구조는 아니어서 예상 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경414 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 기계면 성계리 648 · 경상북도 포항시 북구 기계면 성계길 93-6 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 소유자 | 황완수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 123,770,250원 / 42,452,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최지희 / 15,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 토지 | 388.0㎡ · 지목 대 · 농림지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 공시지가 | 50,500원/㎡ |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 기계농업협동조합·기계신용협동조합·포항서부새마을금고· 포항축산업협동조합 명의의 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2022.09.07. 을구 10번 서포항새마을금고 근저당권입니다. 이후 2023.03.24. 국민건강보험공단 압류와 2025.07.01. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음입니다.
② 가격·환금성 — 34%까지 내려왔어도 ‘싸다’ 단정 금지
현재 회차는 3회 유찰, 최저매각가 42,452,000원으로 감정가의 34% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 29,716,399원, 5회 유찰 시 20,801,479원입니다. 다만 이 사건은 비교 가능한 실거래 자료로 가격을 교차검증할 수 있는 구조가 아니므로, 단순히 감정가 대비 할인율이 크다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
특히 감정평가상 본건 주변은 경지정리된 농경지·농가주택·축사가 소재하는 지역이고, 토지는 농림지역이면서 농업진흥구역에 포함됩니다. 도로접면도 세로한면(불)로 기재돼 있습니다. 이런 특성은 일반적인 도심 공동주택보다 수요층과 활용도가 좁을 수 있어, 유찰 횟수 자체가 가격 메리트의 증거라기보다 환금성 점검 신호에 가깝습니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,452,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,164,136원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 서포항새마을금고 | 48,100,000원 | 41,287,864원 |
| 3. 갑구 3번 경매개시결정 · 최지희 | 15,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 63,600,000원 중 예상 배당액은 41,287,864원, 미배당은 22,312,136원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.7% 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 북구 기계면 성계리 ‘화당마을’ 남동측 인근. 주변은 경지정리된 농경지, 농가주택, 축사 등이 소재합니다.
- 교통. 기호 2·3까지 차량 접근 가능하며 인근 간선도로 접근성을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 단층, 외벽 비닐사이딩 등, 내벽 벽지 및 타일 등, 바닥 타일 등, 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 388.0㎡, 지목 대, 평지·부정형, 도로접면 세로한면(불)입니다.
- 규제. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역·공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 50,500원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입 여부, 임대차 존재 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 감정평가 대상·매각 포함 범위를 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
- 지붕 현황 확인. 공부상 샌드위치판넬지붕과 현황상 아스팔트슁글지붕의 차이를 확인하세요.
- 토지이용 제한 확인. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역·공장설립승인지역의 이용 제한을 목적에 맞게 검토해야 합니다.
- 접도·차량 진입 확인. 감정평가에서는 기호 2·3까지 차량 접근 가능으로 조사됐지만 토지 자료의 도로접면은 세로한면(불)입니다. 실제 진입 조건을 확인하세요.
- 가격 검증. 3회 유찰과 감정가 34%라는 숫자만으로 저가 매수라고 단정하지 말고 인근 토지·단독주택 거래와 개별 현황을 별도로 대조해야 합니다.
- 사건 진행상태 확인. 2026.06.09.과 2026.06.29. 기각결정정본 발송 기록이 있으므로 매각기일·진행 여부를 법원 원본에서 반드시 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개의 문제
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2022.09.07. 서포항새마을금고 근저당권이 말소기준이고 이후 압류와 강제경매개시결정은 소멸하며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 물건 자체는 감정평가상 단독주택이고 농림지역·농업진흥구역 토지를 포함하며, 임대관계는 미상입니다. 여기에 3회 유찰에도 불구하고 가격을 검증할 실거래 비교자료가 없어, 감정가 34%라는 할인율 자체를 투자 매력으로 환산하면 안 됩니다.
배당만 보면 현재 회차에서 서포항새마을금고도 전액 배당되지 않고 신청채권자 최지희는 배당 0원, 전체 미배당은 22,312,136원입니다. 하지만 이 미배당이 매수인 인수로 이어지는 것은 아닙니다. 따라서 결론은 권리는 인수 0원으로 단순하지만, 가격·현황·환금성은 보수적으로 확인해야 하는 물건입니다. 특히 기각결정정본 발송 기록과 매각기일의 관계는 실제 입찰 가능 여부와 직결되므로 원본 사건 진행상태 확인이 우선입니다.
