대구지방법원 2025타경424. 포항 구룡포읍 ‘한성타운(가,나)’ 가동 707호, 전용 82.92㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 최철환이고 2017.05.10. 매매로 45,000,000원에 취득했습니다. 현 등기에서 말소기준은 2019.05.21. 구룡포수산업협동조합의 근저당권 채권최고액 26,000,000원입니다. 이후 농협은행·신한카드·한국캐피탈 가압류와 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음이고, 임차인도 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 배당이 부족해 채권자에게 미배당액이 발생하더라도, 그 부족분 자체가 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경424 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 838 한성타운 가동 6층707호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 82.92㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층건 중 6층 707호 |
| 소유자 | 최철환 · 2017.05.10. 매매 · 거래가액 45,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 45,000,000원 / 15,435,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구룡포수산업협동조합 / 23,752,819원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 현재 확인되는 대항력 임차인이나 임차보증금 인수 구조는 없습니다. 말소기준은 2019.05.21. 구룡포수산업협동조합 근저당권이며, 그 뒤 설정된 농협은행 가압류 24,848,991원, 신한카드 가압류 15,897,839원, 한국캐피탈 가압류 5,717,629원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 1990년대 및 2000년대의 가압류·근저당·경매 등기는 이미 말소된 이력입니다.
② 시세 비교 — 싸졌지만 시장도 함께 내려왔다
동일 단지 ‘한성타운(가,나)’의 전용 82.92㎡ 실거래는 총 6건이 확인됩니다. 전체 평균은 42,833,333원이지만 2022~2023년의 51,000,000원·46,000,000원· 60,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 2건 평균은 27,500,000원, 최신 2026.01 거래는 25,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 82.92㎡ | 5 | 25,000,000원 |
| 2025.09 | 82.92㎡ | 5 | 30,000,000원 |
| 2025.01 | 82.92㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2023.12 | 82.92㎡ | 6 | 60,000,000원 |
| 2023.03 | 82.92㎡ | 4 | 46,000,000원 |
| 2022.03 | 82.92㎡ | 3 | 51,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 82.92㎡ | 2건 | 27,500,000원 |
현재 최저매각가 15,435,000원은 최근 12개월 평균 27,500,000원의 56.1%이고, 최신 실거래 25,000,000원보다도 낮습니다. 가격만 놓고 보면 3회 유찰을 거치며 충분한 할인 폭이 생긴 상태입니다. 그러나 최근 거래가격은 이전 거래군보다 45.5% 하락했습니다. 따라서 전체 평균 42,833,333원 대비 할인율만 크게 보는 것은 위험하며, 현재 시장의 기준점은 최근 12개월 평균과 최신 거래에 두는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,435,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 677,830원 |
| 1. 근저당 · 구룡포수산업협동조합 | 26,000,000원 | 14,757,170원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 24,848,991원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 15,897,839원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 5,717,629원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 72,464,459원 중 채권자 예상배당은 14,757,170원, 미배당은 57,707,289원입니다. 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 회차별 배당 부담 — 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 15,435,000원 | 14,757,170원 | 57,707,289원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 10,804,500원 | 10,210,019원 | 62,254,440원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 7,563,149원 | 7,027,012원 | 65,437,447원 | 0원 |
이 물건은 회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 자료상 매수인 인수액은 모든 제시 시나리오에서 0원입니다. 즉 권리 측면의 핵심 변수보다 실제 입찰에서는 시장가치와 환금성이 더 중요한 물건입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(아파트)으로 이용 중인 전용 82.92㎡ 단위세대입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물의 6층 707호입니다.
- 입지. 구룡포초등학교 북서측 인근으로, 주변은 소규모 공동주택과 단독주택 등이 형성된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 북동측 및 남동측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 개별 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제3구역에 포함됩니다. 공시지가는 307,800원/㎡입니다.
- 건물 상태 표기. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단지는 96세대, 1992.02.19. 준공입니다. 동일 면적 최근 거래는 25,000,000원과 30,000,000원이고 최근 가격 추세는 -45.5%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 볼 것. 전체 실거래 평균 42,833,333원보다 최근 12개월 평균 27,500,000원과 최신 거래 25,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락장 보정. 최근 거래가격 추세가 -45.5%입니다. 현재 최저가가 낮더라도 추가 가격 조정 가능성을 배제하지 마세요.
- 권리 원본 재확인. 현재 자료상 임차인·명시 인수권리·법정지상권은 없지만 입찰 전 등기부와 매각물건명세서 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 감정평가서상 소유자는 최철환으로 기재됐으나 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비 확인. 장기 미납 관리비 중 공용부분 부담 가능성을 관리주체에 확인하세요.
- 환금성 점검. 96세대 소규모·1992년 준공 단지이고 최근 거래량이 많지 않으므로, 낙찰 후 매도 전략이라면 예상 매각기간을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 하락장 가격과 환금성”
이 물건은 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 말소기준 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인 인수도 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 3회 유찰 끝에 15,435,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 27,500,000원의 56.1% 수준입니다.
다만 이 할인율을 과거 전체 평균과 비교해 과대평가해서는 안 됩니다. 최근 가격 흐름은 -45.5%로 뚜렷한 하락세이고, 최신 거래도 25,000,000원입니다. 단지 규모 96세대, 평균 유찰 3.0회라는 점까지 고려하면 권리 안전성은 긍정적이지만 환금성은 보수적으로 볼 물건입니다. 결론적으로 현재 가격에는 실거래 대비 할인 폭이 있으나, 낙찰가의 적정성은 ‘얼마나 싸게 샀느냐’와 함께 ‘다시 팔 수 있느냐’를 같이 봐야 합니다.
