대구지방법원 2025타경444. 포항시 북구 청하면 덕천리 ‘청하힐링타운’ 에이동 2층 씨201호입니다. 사건상 용도 분류는 아파트지만 감정평가 이용상태는 연립주택이며, 사용승인일은 2014.09.29입니다. 현재 소유자는 김대원이고, 2017.07.25 매매를 원인으로 거래가액 130,000,000원에 소유권이 이전됐습니다.
권리분석의 기준점은 2014.10.13 포항중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 96,200,000원이며 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후의 국 압류, 경매개시결정, 근로복지공단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 비엔케이캐피탈 근저당과 디엘이앤씨 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경444 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 108 에이동 2층 씨201호 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 북구 청하면 비학로 2103 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 분류 · 감정평가상 연립주택 이용 · 전용 66.815㎡ |
| 소유자 | 김대원 (2017.07.25 매매, 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 32,242,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 포항중앙새마을금고 / 55,607,910원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 없음. 매수인 인수액은 예상배당 기준 0원이며, 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 따라서 현재 확인되는 권리만 놓고 보면 낙찰자가 보증금이나 등기상 권리를 별도로 승계하는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 할인폭보다 거래 표본의 희소성이 핵심
청하힐링타운은 총 19세대, 사용승인일은 2014.09.29입니다. 대상 면적과 매칭되는 실거래는 1건으로, 2022.06 전용 66.82㎡ 3층이 97,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 66.82㎡ | 3 | 97,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 97,000,000원 |
현재 최저매각가 32,242,000원은 시세 기준금액 97,000,000원의 33.2%로 표시됩니다. 다만 비교 가능한 거래가 2022.06의 단 1건이므로, 이를 현재 시세의 확정값처럼 받아들이기는 어렵습니다. 특히 이 물건은 이미 3회 유찰됐고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 낮아진 최저가 자체는 분명하지만, 그 할인폭이 곧바로 높은 가격 메리트를 보장한다고 단정하기보다 현장 수요와 실제 매도 가능성을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,242,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 980,356원 |
| 2. 근저당 · 포항중앙새마을금고 | 96,200,000원 | 31,261,644원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 37,729,440원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 980,356원 이후 포항중앙새마을금고에 31,261,644원이 배당되고, 근로복지공단과 소유자에게는 배당 잔여가 없습니다. 총 채권 미배당액은 102,667,796원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 회차별 자금구조 — 더 유찰돼도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 32,242,000원 | 31,261,644원 | 102,667,796원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 22,569,400원 | 21,763,151원 | 112,166,289원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 15,798,579원 | 15,114,205원 | 118,815,235원 | 0원 |
포항중앙새마을금고의 경매 신청 청구액은 55,607,910원입니다. 현재 회차 예상배당액 31,261,644원만으로는 신청채권이 충족되지 않으며, 4회·5회 유찰 시에도 예상배당액은 각각 21,763,151원, 15,114,205원으로 더 줄어듭니다. 하지만 이 미배당 채권은 현재 분석상 매수인이 승계하는 금액이 아니라 채권자의 미회수 영역이고, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 북구 청하면 덕천리 소재 청하면민복지관 북서측 인근. 면소재지 외곽 기존주택지대로 단독주택, 다가구·연립주택, 근린생활시설, 농경지 등이 형성돼 있으며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 연립주택단지까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 버스승강장과 간선도로가 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 4층 건물 중 2층 씨201호이며 사용승인일은 2014.09.29입니다. 급배수·위생설비와 LPG 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 평탄한 연립주택부지이며 단지 남측 폭 약 10미터, 북측 폭 약 6미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 접도구역, 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 158,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 현장 확인. 실지조사 당시 거주인 폐문부재로 내부와 구조를 직접 확인하지 못해 동 유형 연립주택의 일반적인 구조와 마감상태를 참고해 감정평가했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았습니다. 수리비·하자 가능성을 입찰가에 별도로 반영해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 현재 분석상 임차인은 없지만 입찰 전 현황조사와 현장 방문을 통해 실제 점유자를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 시세 재검증. 실거래 표본이 2022.06 1건뿐입니다. 97,000,000원을 현재 시세로 고정하지 말고 인근 연립·다가구 및 현재 매물 호가를 함께 대조해야 합니다.
- 환금성 확인. 19세대 규모와 3회 유찰 이력을 감안해 매도까지 걸릴 시간과 실제 매수층을 보수적으로 가정해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 관리비 체납과 조세채권도 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘환금성과 실제 시세’
이 물건의 권리구조는 어렵지 않습니다. 2014.10.13 포항중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 확인되는 임차인이 없고 명시된 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 최저가는 감정가 94,000,000원에서 3회 유찰돼 32,242,000원까지 낮아졌습니다. 확인되는 실거래 97,000,000원과 비교하면 33.2% 수준이지만, 그 실거래가 2022.06의 단 1건이라는 점을 반드시 같이 봐야 합니다. 단지 자체가 19세대이고 평균 유찰 횟수도 3.0회인 만큼, ‘권리 안전 + 낮은 최저가’만으로 높은 점수를 주기보다 실제 매도 가능성과 현재 시세를 확인한 뒤 접근할 물건입니다. 권리는 통과에 가깝지만, 가격 판단의 마지막 열쇠는 현장 시세와 환금성입니다.
