대구지방법원 2025타경449. 포항시 남구 해도동 210-9의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있으나, 감정평가 이용상태는 기호 2가 단독주택, 제시외 기호 ㄱ이 창고 등으로 조사됐습니다. 토지는 165.3㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역이며 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다.
현재 최저매각가는 72,256,000원으로 감정가 147,463,300원의 49% 수준입니다. 이미 2회 유찰됐지만, 이 사건에는 실거래 비교값이 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 되고, 실제 응찰 전에는 주변 단독주택·토지 거래와 건물 상태를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경449 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 해도동 210-9 · 경상북도 포항시 남구 문예로40번길 27-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 · 창고 등 |
| 토지 | 165.3㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 손순옥 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 147,463,300원 / 72,256,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 전원주 / 88,449,956원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2017.09.22. 을구 2번 신한은행 근저당권으로, 채권최고액은 24,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 2018.09.17. 신한은행 근저당권 12,000,000원, 2024.06.12. 전원주 가압류 81,950,000원, 2025.08.05. 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2014.07.23. 현대라이프생명보험 근저당권 20,000,000원은 2018.08.31. 해지로 이미 말소됐고, 2024.02.23. 국민건강보험공단 압류 역시 2024.09.30. 해제돼 말소됐습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재되어 있습니다.
② 가격 판단 — 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
현재 회차 최저매각가는 72,256,000원으로 감정가 147,463,300원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 50,579,200원(감정가 34.3%), 4회 유찰 시 35,405,440원(감정가 24.01%)으로 내려갑니다.
그러나 이 사건에는 최근 12개월 평균·최신 실거래 같은 비교시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭은 확인할 수 있어도 시장가 대비 할인 여부는 확인할 수 없습니다. 특히 단독주택과 토지를 함께 보는 물건은 토지 형상·도로접면·건물 노후도·제시외 건물 가치가 가격에 크게 작용하므로, 최저가 숫자만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,256,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,700,608원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 주식회사신한은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사신한은행 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 전원주 | 81,950,000원 | 34,555,392원 |
| 4. 갑구 6번 경매개시결정 · 전원주 | 88,449,956원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권 총액은 206,399,956원, 예상 배당액은 70,555,392원, 미배당은 135,844,564원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 남구 해도동 ‘포항문화예술회관’ 북측 인근. 단독주택·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재한 기존 주택지입니다.
- 교통. 시내 간선도로 인근이고 노선버스승강장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며 차량 출입이 가능합니다.
- 토지. 165.3㎡, 지목 대, 평지·정방형, 세로한면(가). 공시지가는 485,300원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 단독주택은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층이며, 제시외 창고 등은 시멘트블럭 및 판넬조 판넬지붕 단층으로 조사됐습니다.
- 설비. 급배수·위생설비와 가스온수보일러에 의한 난방설비가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 선확인. 현재 최저가 72,256,000원이 주변 단독주택·토지 거래 대비 어느 수준인지 먼저 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상으로 조사되어 있으므로 실제 점유자와 점유원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 창고 등이 일괄매각에 포함되므로 현황·면적·사용상태와 가치 반영 여부를 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 채권 총액 206,399,956원 중 135,844,564원이 미배당으로 남는 구조입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 50,579,200원, 4회 유찰 시 35,405,440원이나, 낮아진 가격만으로 시세 메리트를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 대조한 뒤 응찰가를 정하는 것이 안전합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 아직 열려 있다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.09.22. 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없으며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 2회 유찰돼 최저가가 72,256,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 감정상 이용상태도 단독주택·창고에 토지를 함께 취득하는 구조입니다. 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 “권리는 확인 가능, 가격은 현장·시세 확인 전 보수적으로”가 맞습니다. 감정가 대비 49%라는 숫자가 아니라, 주변 토지와 주택의 실제 거래가격이 응찰가의 기준이 되어야 합니다.
