대구지방법원 2025타경459. 포항시 북구 죽도동 634-24, 도로명 양학천로 30의 근린시설 + 토지 경매입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 지상 3층으로, 1·2층은 근린생활시설, 3층은 단독주택 등으로 이용 중입니다. 토지는 313.6㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 현재 소유자는 황인겸이고 2020.11.30. 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 포항축산업협동조합 채권최고액 738,400,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 포항축산업협동조합의 추가 근저당, 장순제 근저당과 웰컴저축은행·신한카드· 경북신용보증재단·중소벤처기업진흥공단의 가압류, 현 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경459 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 죽도동 634-24 · 양학천로 30 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 1·2층 근린생활시설 · 3층 단독주택 |
| 토지 | 313.6㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 광대세각 |
| 소유자 | 황인겸 |
| 감정가 / 최저가 | 1,127,735,400원 / 552,589,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 포항축산업협동조합 / 760,993,623원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2020.11.30. 을구 8번 포항축산업협동조합 근저당권입니다. 이후의 을구 11번 근저당, 을구 12번 장순제 근저당, 갑구의 가압류 4건 및 2025.08.12. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당이 부족하더라도 데이터상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 49%지만 시세 비교는 보류
감정가는 1,127,735,400원, 현재 최저매각가는 552,589,000원입니다. 2회 유찰돼 현재 회차는 감정가의 49% 수준입니다. 그러나 동일 용도·입지의 최근 실거래나 중개 시세 자료가 제시돼 있지 않기 때문에 감정가 대비 하락률만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 552,589,000원 | 544,663,110원 | 1,613,505,429원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 386,812,300원 | 380,596,928원 | 1,777,571,611원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 270,768,610원 | 266,177,849원 | 1,891,990,690원 | 0원 |
유찰이 이어지면 매각가는 낮아지고 채권자 미배당은 커지지만, 이 사건의 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 즉 채권자 미회수액은 가격 판단을 위한 경매 구조상의 수치이지, 그대로 낙찰자의 추가 부담으로 넘어오는 금액은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 552,589,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,925,890원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 포항축산업협동조합 | 738,400,000원 | 544,663,110원 |
| 3. 을구 11번 근저당 · 포항축산업협동조합 | 221,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 12번 근저당 · 장순제 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 웰컴저축은행주식회사 | 26,288,080원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 22,730,446원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 경북신용보증재단 | 53,058,003원 | 0원 |
| 8. 갑구 9번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 76,692,010원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,158,168,539원 중 현재 회차 예상 배당액은 544,663,110원, 미배당은 1,613,505,429원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 철근콘크리트구조 지상 3층으로 1·2층은 근린생활시설, 3층은 단독주택 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 포항시 북구 죽도동 소재 죽도초등학교 북서측 인근이며, 주위는 각종 근린생활시설·아파트·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근 도로 상태 등을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 면적 313.6㎡, 지목 대, 상업용, 평지, 가로장방형이며 도로접면은 광대세각입니다. 공시지가는 1,153,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로2류·소로3류에 접합니다.
- 건물. 외벽은 외장타일·드라이비트·화강석붙임 등, 내부는 몰탈위페인팅·인테리어·벽지·타일 등이며 위생·급배수·화재경보설비와 3층 부분 난방설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 매각 대상과 현황의 일치 여부를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 현재 최저가는 감정가 49%지만 실거래 비교자료가 없습니다. 근린시설·주택 복합 이용 물건이므로 감정가 대비 비율만으로 저가 여부를 판단하지 마십시오.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없으나 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 1·2층 영업시설과 3층 주택의 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황, 면적, 사용상태와 매각 대상 범위를 대조해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 채권자 미배당은 1,613,505,429원이지만 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 말소기준 확인. 2020.11.30. 포항축산업협동조합 근저당을 기준으로 이후 근저당·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 원본 등기와 명세서에서 최종 대조하십시오.
- 수익성 확인. 근린생활시설과 단독주택이 혼재하므로 현재 임대료·공실·영업현황을 확인하지 않은 상태에서 단순 토지가격이나 감정가 할인율만으로 접근하기 어렵습니다.
맺으며 — “권리 할인”보다 “가격 검증”이 먼저
이 사건의 등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2020.11.30. 포항축산업협동조합 근저당권이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 현재 회차 매수인 인수액 역시 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 2회 유찰을 거쳐 감정가의 49%인 552,589,000원까지 내려왔지만, 비교할 최근 실거래 자료가 없고 물건 자체가 근린생활시설 + 단독주택 + 토지의 복합형입니다. 여기에 임대관계 미상, 일괄매각·제시외 건물 포함 조건까지 있으므로 “많이 유찰됐으니 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 물건은 등기상 인수는 0원, 실제 승부처는 현장 점유·임대수익·매각범위와 시세 검증입니다.
