대구지방법원 2025타경474. 포항시 남구 상도동 상도동주상복합 5층 501호입니다. 경매 분류는 근린시설이지만 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)이고, 내부는 방2·거실겸주방·욕실겸화장실로 조사됐습니다. 등기부상 현재 소유자는 박경옥이며, 2022.07.15. 거래가액 87,000,000원에 소유권을 취득한 당일 으뜸새마을금고에 채권최고액 81,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 롯데카드·케이비국민카드·하나카드·우리카드의 가압류와 으뜸새마을금고의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 점유자도 2명 확인되지만 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수보다는 가격과 환금성 판단입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경474 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 상도동 603-8 상도동주상복합 5층501호 |
| 도로명 | 경상북도 포항시 남구 중흥로100번길 7-7 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형생활주택(원룸형) 이용 · 방2·거실겸주방·욕실겸화장실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 8층 건물 중 5층 501호 · 타워형·복도식 |
| 면적 / 규모 | 35.4098㎡ · 가우디타운 20세대 · 2017.06.14. 준공 |
| 소유자 | 박경옥 · 2022.07.15. 거래가액 87,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 45,570,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 으뜸새마을금고 / 61,616,650원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 점유
말소기준은 2022.07.15. 을구 4번 으뜸새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 81,600,000원입니다. 이후 롯데카드 5,740,917원, 케이비국민카드 27,661,468원, 하나카드 6,056,676원, 우리카드 9,302,376원의 가압류가 순차적으로 설정됐고, 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 2명, 대항력은 없음
| 점유자 | 사용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김예진 · 501호 | 주거 | 2022.08.31 | 2022.08.31 | 75,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지주택 | 주거 | 2022.08.31 | 2022.08.16 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.10.21 · 범위 미상 | 없음 |
두 점유자는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유자 2명입니다. 김예진의 보증금은 75,000,000원이고, 지주택의 보증금은 확인되지 않습니다. 다만 두 사람 모두 전입신고일이 말소기준인 2022.07.15.보다 늦은 2022.08.31.이므로 대항력은 없습니다. 따라서 미배당 보증금이 있더라도 이를 낙찰자가 승계하는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
③ 가격 — 52.4%라는 숫자보다 ‘실거래 1건’이 더 중요하다
가우디타운의 비교 가능한 실거래는 전용 35.41㎡, 5층 기준 2022.07 거래 1건, 87,000,000원입니다. 현재 최저매각가 45,570,000원은 이 거래가의 52.4%입니다. 감정가 93,000,000원과 비교해도 현재 회차는 49%까지 내려왔습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 35.41㎡ | 5 | 87,000,000원 |
문제는 표본의 최신성과 수입니다. 거래 건수는 1건뿐이고 최신 거래월도 2022.07입니다. 따라서 “45,570,000원이 87,000,000원보다 낮다”는 사실은 분명하지만, 이를 곧바로 현재 시장가 대비 크게 저렴하다고 확대 해석하는 것은 위험합니다. 별도의 최근 하락·상승 추세 자료도 확인되지 않으므로 가격 메리트 판단은 보수적으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,220,260원 |
| 2. 근저당 · 으뜸새마을금고 | 81,600,000원 | 44,349,740원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 5,740,917원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 27,661,468원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 6,056,676원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 9,302,376원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 130,361,437원 중 예상배당은 44,349,740원, 미배당은 86,011,697원입니다. 신청채권자 으뜸새마을금고의 청구액 61,616,650원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 45,570,000원 | 44,349,740원 | 86,011,697원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 31,898,999원 | 30,924,817원 | 99,436,620원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 22,329,299원 | 21,527,372원 | 108,834,065원 | 0원 |
낙찰가가 더 내려가면 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 사건은 대항력 있는 임차인이나 명시 인수권리가 없어 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 유찰에 따른 가격 하락이 임차보증금 인수 증가로 상쇄되는 대항력 인수형 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 남구 상도동 신흥초등학교 북서측 인근으로, 간선대로변 후면의 주상복합지대입니다. 단독주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 간선대로변 인근이고 노선버스승강장이 가까우며 차량출입이 용이한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 방2·거실겸주방·욕실겸화장실 구조로 탐문됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 중 5층, 타워형·복도식이며 승강기·도시가스보일러 개별난방·소방설비 등이 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 8미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·일반상업지역이며 공시지가 596,900원/㎡, 토지면적 250.5㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 가우디타운은 20세대이고 확인되는 비교 실거래가 1건뿐이어서 가격 검증 자료가 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 2명 확인. 김예진과 지주택 모두 대항력은 없지만 실제 점유·퇴거 상태와 임대차 원본을 확인해야 합니다.
- 지주택 보증금 확인. 배당요구일은 2025.10.21.이지만 보증금은 미상입니다. 매각물건명세서 보완 내용을 확인해야 합니다.
- 실거래 최신성 확인. 현재 확인되는 비교 거래는 2022.07의 87,000,000원 1건입니다. 이를 현재 시세로 단정하지 않아야 합니다.
- 용도 확인. 경매 분류는 근린시설이고 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 현황·건축물대장·사용 가능 용도를 함께 대조해야 합니다.
- 외벽 표기. 매각물건명세서 비고에는 건물 외벽이 ‘가우디타운’으로 표기된다고 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 확신은 별개
이 사건은 권리와 가격을 분리해서 볼 필요가 있는 물건입니다. 권리 구조만 보면 말소기준 이후의 가압류가 소멸하고, 실제 점유자 2명 모두 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 감정가 93,000,000원에서 2회 유찰돼 45,570,000원까지 내려왔고, 2022.07의 87,000,000원 거래와 비교하면 52.4% 수준입니다. 그러나 비교 실거래가 단 1건이고 시점도 2022년이라는 한계가 큽니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”보다는 권리는 비교적 명확하지만 현재 시세 검증이 필요한 소규모 주상복합 물건으로 보는 편이 데이터에 더 충실합니다.
