8,877,000원
대구지방법원 2025타경3599. 포항시 북구 흥해읍 초곡리 ‘포항초곡화산샬레아파트’ 104동 1603호, 전용 84.9684㎡ 아파트입니다. 감정가 220,000,000원에서 9회 유찰돼 현재 최저매각가는 8,877,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 극단적인 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금 250,000,000원입니다.
이진주는 2021.03.19 확정일자를 받고 2021.04.23 주민등록과 점유를 시작했으며, 2024.05.08 주택임차권등기를 마쳤습니다. 반면 현재 말소기준은 2025.02.26 강제경매개시결정입니다. 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준보다 앞서므로, 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않으면 부족분은 낙찰자가 그대로 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3599 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 흥해읍 초곡리 1758 포항초곡화산샬레아파트 104동 16층 1603호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9684㎡ · 18층 건물 중 16층 |
| 소유자 | 김두원 (2021.03.31 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 8,877,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이진주 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 준공 / 세대수 | 2019.04.12 · 553세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 가격을 고정한다
2019.06.11 설정된 학산새마을금고 근저당권 188,370,000원과 삼덕산업개발주식회사 근저당권 91,000,000원은 모두 2021.03.31 해지·말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.02.26 강제경매개시결정입니다.
하지만 이진주는 그보다 앞선 2021.04.23 전입·점유와 2021.03.19 확정일자를 갖고 있고, 2024.05.08 보증금 250,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 회차 예상배당액은 8,317,214원에 불과해 241,682,786원이 남습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이진주 | 제16층 제1603호 84.9684㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 2021.04.23 / 2021.03.19 | 배당요구 있음 · 2024.05.08 | 대항력 있음 우선변제 보증기관 승계 없음 미배당 인수 |
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 8,877,000원 | 241,682,786원 | 250,559,786원 |
| 10회 유찰 시 | 6,213,900원 | 244,297,950원 | 250,511,850원 |
| 11회 유찰 시 | 4,349,730원 | 246,128,565원 | 250,478,295원 |
② 시세 비교 — 비교 기준은 8,877,000원이 아니라 약 250,000,000원
포항초곡화산샬레아파트 전용 84.97㎡의 최근 12건 실거래 평균은 205,833,333원입니다. 최저 거래는 187,000,000원, 최고 거래는 240,000,000원이며 최신 거래는 2026.08 210,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.97㎡ | 26 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 15 | 197,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 18 | 235,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 9 | 188,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 14 | 190,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 11 | 205,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 7 | 188,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 3 | 187,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 18 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 26 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.97㎡ | 12건 | 205,833,333원 |
현재 최저가 8,877,000원 자체는 최근 12개월 평균의 4.3%에 불과하지만, 이 비율은 투자 메리트를 판단하는 기준이 될 수 없습니다. 실제 부담은 미배당 보증금까지 합친 약 250,559,786원으로 최근 12개월 평균보다 44,726,453원, 약 21.7% 높습니다. 최신 실거래 210,000,000원보다도 40,559,786원, 약 19.3% 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 8,877,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 559,786원 |
| 1. 임차인 이진주 보증금(우선변제) | 250,000,000원 | 8,317,214원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 이진주 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 임차인 보증금 중 8,317,214원이 배당되고, 부족분 241,682,786원은 매수인이 인수합니다. 집행비용은 559,786원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 포항시 북구 흥해읍 초곡리 소재 초곡초등학교 서측 인근이며, 주변은 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 중 16층 1603호로, 위생·급배수, 승강기, 화재탐지, 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 30미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·주거용지이며, 공시지가는 720,800원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반 사항도 확인되지 않습니다.
- 단지. 포항초곡화산샬레아파트는 553세대, 2019.04.12 준공이며 동일 면적 최근 12건의 거래가 187,000,000원~240,000,000원에 형성돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 총액 확인. 현재 8,877,000원 낙찰을 가정해도 241,682,786원을 인수해 실질취득은 약 250,559,786원입니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 10회·11회 유찰 시에도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 실질취득액은 약 250,000,000원 수준에 머뭅니다.
- 임차권 원본 대조. 이진주의 2021.03.19 확정일자, 2021.04.23 전입·점유, 2024.05.08 임차권등기와 보증금 250,000,000원을 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 관계 확인. 양쪽 모두 이진주로 기재돼 있고 청구금액과 보증금도 250,000,000원으로 같아 임대차계약과 보증금 지급관계, 강제경매 채권의 원인을 대조할 필요가 있습니다.
- 시세 상한 확인. 최근 12개월 평균은 205,833,333원, 최신 거래는 210,000,000원입니다. 판단 기준은 8,877,000원이 아니라 인수액을 포함한 실질취득액입니다.
- 배당표 원본 확인. 집행비용·우선변제·당해세 등 실제 배당 결과가 달라지면 인수액도 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “887만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 최저가는 8,877,000원까지 내려왔지만, 그것만으로는 가격을 설명할 수 없습니다. 이진주의 대항력 있는 임차보증금은 250,000,000원이고 현재 예상배당 후 241,682,786원이 남습니다. 낙찰가까지 합치면 약 250,559,786원으로, 최근 12개월 실거래 평균 205,833,333원보다 약 21.7%, 최신 거래 210,000,000원보다 약 19.3% 높습니다.
더 유찰돼 최저가가 6,213,900원, 4,349,730원으로 내려가더라도 미배당 보증금이 244,297,950원, 246,128,565원으로 늘어 총 부담은 거의 변하지 않습니다. 따라서 이 사건은 “낮은 최저가”가 아니라 “선순위 임차보증금이 실질취득액을 약 250,000,000원 수준으로 묶어두는 구조”로 봐야 합니다. 9회 유찰이라는 할인율은 크지만, 실질취득 기준 가격 메리트는 없습니다.
