대구지방법원 2025타경3599. 포항시 북구 흥해읍 초곡리 포항초곡화산샬레아파트 104동 1603호, 전용 84.9684㎡ 아파트입니다. 감정가 220,000,000원에서 10차례 유찰을 거쳐 최저매각가가 6,214,000원으로 내려갔습니다. 감정가 대비 약 2.82% 수준입니다. 숫자만 보면 파격적인 할인처럼 보이지만, 이 물건은 최저가와 실제 취득 부담을 반드시 구분해야 하는 대항력 인수형 경매입니다.
핵심은 임차인 이진주의 주택임차권등기입니다. 보증금 250,000,000원, 주민등록과 점유개시일 2021.04.23, 확정일자 2021.03.19로 확인되며, 강제경매개시결정일인 2025.02.26보다 앞섭니다. 매각물건명세서는 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 낙찰대금을 낮게 쓰더라도 인수금이 커지기 때문에 실질 부담이 보증금 수준에서 거의 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3599 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 흥해읍 초곡리 1758 포항초곡화산샬레아파트 104동 16층 1603호 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 북구 초곡지구로58번길 82 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9684㎡ · 18층 건물 중 16층 |
| 소유자 | 김두원 (2021.03.31 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 | 220,000,000원 |
| 최저매각가 | 6,214,000원 (10회 유찰 · 감정가의 약 2.82%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 이진주 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 점유·임차 | 이진주 주택임차권등기 · 보증금 250,000,000원 |
| 매수인 인수 예상 | 244,297,852원 (현재 최저가 배당 가정) |
| 실질취득 예상 | 250,511,852원 (최저가 + 보증금 인수) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
등기부상 과거 설정된 학산새마을금고 근저당권 188,370,000원과 삼덕산업개발주식회사 근저당권 91,000,000원은 모두 2021.03.31 말소되었습니다. 따라서 현재 경매에서 주의할 핵심은 기존 근저당이 아니라 2024.05.08 등기된 을구 순위 5번 주택임차권입니다.
이 사건의 말소기준은 2025.02.26 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차권등기는 그보다 앞서 있고 주민등록·점유개시 역시 선행합니다. 매각물건명세서에 인수권리로 기재되어 있으므로, 경매로 소유권을 취득하더라도 미배당 임차보증금은 소멸하지 않고 매수인의 부담으로 남습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·인수
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 이진주 104동 1603호 전부 |
250,000,000원 |
전입 2021.04.23 확정 2021.03.19 임차권등기 2024.05.08 |
대항력 있음 우선변제권 잔액 인수 |
| 실제 임차인 | 1명 · 이진주 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2021.03.16 |
| 주민등록일 | 2021.04.23 |
| 점유개시일 | 2021.04.23 |
| 확정일자 | 2021.03.19 |
| 임차권등기 | 2024.05.08 (2024카임143) |
| 임차보증금 | 250,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 |
| 현재 회차 예상배당 | 5,702,148원 |
| 미배당 보증금 | 244,297,852원 |
③ 실질취득 계산 — 621만원이 2.5억이 되는 이유
현재 최저매각가 6,214,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액 511,852원을 공제한 후 임차인에게 배당 가능한 금액은 5,702,148원입니다. 보증금 250,000,000원 중 이 금액만 배당되므로 나머지 244,297,852원이 인수 대상이 됩니다.
즉 낙찰가가 내려가면 임차인의 배당금은 줄지만 인수할 보증금은 오히려 늘어납니다. 낙찰가와 인수금의 합계는 보증금 250,000,000원 부근에서 거의 변하지 않습니다. 이것이 이 사건의 가장 중요한 가격 구조입니다.
| 유찰 시나리오 | 최저가 | 인수 예상 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 (10회 유찰) | 6,214,000원 | 244,297,852원 | 250,511,852원 |
| 11회 유찰 시 | 4,349,800원 | 246,128,496원 | 250,478,296원 |
| 12회 유찰 시 | 3,044,860원 | 247,409,947원 | 250,454,807원 |
각 시나리오는 주어진 예상배당과 인수액을 적용한 값입니다. 실질취득은 낙찰가와 보증금 인수액의 합계이며, 취득세·등기비용·미납 관리비·명도 관련 비용 등은 별도입니다. 집행비용 추정에 따라 실제 인수액과 총부담은 변동될 수 있습니다.
④ 시세 비교 — 실질취득이 최근 거래보다 비싸다
포항초곡화산샬레아파트는 553세대, 2019.04.12 준공 단지입니다. 전용 약 84.97㎡ 평형의 최근 실거래 12건을 비교하면 최저 거래가는 187,000,000원, 최고 거래가는 240,000,000원, 평균은 201,916,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.97㎡ | 10 | 199,000,000원 |
| 2026.09 | 84.97㎡ | 8 | 195,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 10 | 189,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 26 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 15 | 197,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 18 | 235,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 9 | 188,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 14 | 190,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 11 | 205,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 7 | 188,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 3 | 187,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | 84.97㎡ | 12건 | 201,916,666원 |
최근 거래 중 가장 최신인 2026년 9월 거래가는 199,000,000원입니다. 최근 12건 평균 201,916,666원과도 가까운 수준입니다. 반면 이번 경매의 실질취득 예상액은 250,511,852원으로, 최근 실거래 평균보다 48,595,186원, 최신 거래가보다 51,511,852원 높습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 6,214,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 511,852원 |
| 1. 임차인 이진주 · 우선변제 | 250,000,000원 | 5,702,148원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 이진주 (별도 배당 표시) | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 임차보증금 잔액 | 250,000,000원 | 244,297,852원 |
배당분배 차트는 매각대금 6,214,000원에 대한 집행비용과 임차인 배당만 표시합니다. 매수인 인수금은 매각대금에서 지출되는 배당금이 아니므로 도넛 합계에 포함하지 않습니다. 이진주는 임차인이면서 신청채권자로 표시된 동일인이며, 신청채권액을 임차보증금에 중복 가산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 포항시 북구 흥해읍 초곡리 소재 초곡초등학교 서측 인근입니다. 주변은 아파트 및 근린생활시설이 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 남측으로 폭 약 30미터의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 18층 건물 중 16층입니다. 승강기, 위생·급배수, 화재탐지, 개별난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 단지 규모. 포항초곡화산샬레아파트는 553세대이며 준공일은 2019.04.12입니다. 동일 평형의 최근 거래 12건을 확인할 수 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역 등에 해당하며, 공시지가는 720,800원/㎡입니다. 상대보호구역, 가축사육제한구역 등의 제한도 확인됩니다.
- 건축 관련. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 최근 동일 평형 거래가격은 187,000,000원~240,000,000원으로 편차가 있습니다. 그러나 이 사건의 예상 실질취득 부담은 해당 표본의 최고 거래가보다도 높아 재매각 시 가격경쟁력이 불리할 수 있습니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 매각물건명세서 인수 문구 확인. 을구 순위 5번 주택임차권등기와 보증금 250,000,000원의 미배당 잔액 인수 조건을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 낙찰가가 아닌 실질취득액으로 비교. 현재 최저가 6,214,000원에 보증금 인수 244,297,852원을 더한 250,511,852원을 기준으로 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 임차인의 대항력 유지 확인. 전입일·점유개시일·임차권등기 내용과 실제 점유관계를 현황조사 및 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 동일인 채권관계 확인. 이진주가 임차권자이면서 경매신청채권자이므로, 채권의 동일성, 실제 임대차관계, 배당요구 및 청구금액의 중복 여부를 확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성 점검. 집행비용은 추정치이며, 당해세 및 배당 순위에 영향을 주는 사항에 따라 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 보증금 반환 재원 확보. 낙찰대금이 낮더라도 임차보증금 잔액을 부담해야 하므로, 실제 필요한 자금과 반환 시점을 별도로 검토해야 합니다.
- 점유·인도 가능성 확인. 임차권등기가 있는 물건으로, 현재 점유자와 인도 조건을 확인하고 보증금 반환과 명도 절차의 관계를 검토해야 합니다.
- 관리비·취득 부대비용 확인. 미납 관리비와 취득세, 등기비용 등은 예상 실질취득액에 추가될 수 있습니다.
- 매각기일·원본 대조. 2026.10.26 매각기일의 진행 여부와 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “621만원짜리 아파트는 아니다”
이 경매에서 가장 위험한 착각은 220,000,000원 감정가의 아파트를 6,214,000원에 살 수 있다고 생각하는 것입니다. 말소기준권리보다 앞선 임차권과 보증금 인수 조건을 반영하면, 실질취득 부담은 약 250,511,852원입니다.
같은 평형의 최근 12건 실거래 평균은 201,916,666원, 최신 거래가는 199,000,000원입니다. 반면 인수액을 포함한 실질취득 부담은 최근 평균의 약 124.1%에 달합니다. 단순한 유찰로 이 격차가 줄어들지도 않습니다.
결론은 입찰 보류입니다. 임차보증금 250,000,000원의 인수 구조가 그대로 유지된다면 낮은 최저가에 의미 있는 할인 효과가 없습니다. 권리관계와 배당조건에 실질적인 변화가 확인되지 않는 한, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 시세를 초과하는 보증금 반환 부담을 피하는 것입니다.
