112,700,000원
대구지방법원 2025타경3741. 포항 북구 환호동 환호해맞이그린빌2단지 202동 703호, 전용 약 59.97㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다”가 아닙니다. 등기상 이상엽 씨의 주택임차권은 보증금 160,000,000원, 전입·점유개시일 2022.02.24, 확정일자 2022.01.13으로, 말소기준이 된 2025.05.01 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 조건 문구가 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 대항력 인수형입니다.
그런데 매각물건명세서 비고가 이 구조를 바꿉니다. 명세서는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적고 있습니다. 같은 명세서에는 인수권리도 해당사항없음으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 조건이 실제 매각조건대로 이행되는 경우 현재 회차의 실질 인수는 0원*으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3741 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 환호동 396-1 환호해맞이그린빌2단지 202동 7층703호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.97㎡ · 지하3층/지상25층 중 7층 |
| 사용승인 | 2007.04.27 |
| 소유자 | 장명훈 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 112,700,000원 (7회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 원칙은 인수형, 매각조건이 해소
현재 권리분석의 중심은 실제 임차인 1명, 이상엽 씨입니다. 임차보증금은 160,000,000원이고 전입일과 점유개시일이 2022.02.24, 확정일자가 2022.01.13이며, 배당요구도 이루어져 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 2024.03.06에는 같은 보증금 160,000,000원으로 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상엽 | 160,000,000원 | 2022.02.24 | 2022.01.13 | 2024.03.06 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 조건부 0원* |
② 시세 비교 — 조건 이행 전제라면 가격은 최근 거래보다 낮다
해맞이그린빌2단지의 동일면적 최근 12건 평균은 143,541,666원입니다. 최신 거래는 2026.08의 155,000,000원, 최근 12건 범위는 120,000,000원~163,500,000원입니다. 현재 최저가 112,700,000원은 최근 12개월 평균의 78.5%이고, 최근 12건의 최저 거래가 120,000,000원보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.99㎡ | 21 | 155,000,000원 |
| 2026.08 | 59.97㎡ | 14 | 158,000,000원 |
| 2026.08 | 59.97㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2026.08 | 59.97㎡ | 6 | 142,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 18 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 24 | 140,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 22 | 140,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 8 | 149,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 14 | 125,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 19 | 163,500,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 20 | 130,000,000원 |
| 평균 | 59.97㎡ | 12건 | 143,541,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,377,800원 |
| 1. 임차인 이상엽 보증금 | 160,000,000원 | 110,322,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 산술상 이상엽 씨 보증금의 미배당액은 49,677,800원입니다. 다만 매각물건명세서의 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 산술상 미배당 인수 | 조건 이행 전제 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 70% | 112,700,000원 | 49,677,800원 | 실질 인수 0원* |
| 8회 유찰 시 · 56% | 90,160,000원 | 71,862,880원 | 실질 인수 0원* |
| 9회 유찰 시 · 45% | 72,128,000원 | 89,570,304원 | 실질 인수 0원* |
이 표가 중요한 이유는 분명합니다. 조건이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 대항력 임차인의 미배당 잔액이 커지는 구조입니다. 즉 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 반대로 이 사건은 명세서의 포기·말소 조건이 실제로 이행되는 경우에 한해서 그 승계 부담이 제거되므로, 가격 판단도 조건 이행 후 실질취득가를 기준으로 해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항해맞이초등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·임야 등이 형성돼 있으며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장과 간선도로가 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지하3층/지상25층 건물이며, 사용승인일은 2007.04.27입니다. 급배수·위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재경보, 옥내소화전, 지하주차장 시설이 있습니다.
- 도로. 단지 남측으로 폭 약 30미터, 남서측으로 폭 약 20미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지 규모. 해맞이그린빌2단지는 727세대이며, 동일면적 최근 거래는 12건입니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 거주인 폐문부재로 내부 구조와 상태를 직접 확인하지 못하고 동 유형 아파트의 일반적인 구조와 마감상태를 참고해 평가했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 재확인. 이 사건의 가격 메리트는 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제로 이행된다는 전제 위에 있습니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 이상엽 씨 주택임차권등기가 실제 매각 후 어떤 절차와 시점에 말소되는지 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 산술상 인수액 혼동 금지. 현재 회차 배당 계산상 미배당액은 49,677,800원입니다. 조건 문구와 분리해서 봐야 합니다.
- 7회 유찰 원인 점검. 현재 이미 7회 유찰됐고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 6.2회, 낙찰률은 0.0%입니다. 내부 상태·수요·매각조건 등을 현장에서 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 8회 유찰 시 매각가는 90,160,000원, 9회 유찰 시 72,128,000원으로 제시돼 있습니다. 조건이 없다면 동시에 미배당 승계액이 각각 71,862,880원, 89,570,304원으로 커집니다.
- 실거래 기준 유지. 현재 가격은 최근 12개월 평균의 78.5%이지만, 단순 감정가 할인율보다 최근 12개월 평균 143,541,666원과 최신 거래 155,000,000원을 기준으로 판단하는 것이 안전합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 점유와 수리 상태를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 1.60억”보다 중요한 것은 매각조건
등기만 보면 이 물건은 분명히 긴장해야 하는 사건입니다. 이상엽 씨는 보증금 160,000,000원, 전입·점유 2022.02.24, 확정일자 2022.01.13의 대항력 임차인이고, 현재 최저가 기준으로는 49,677,800원의 미배당액이 산술상 남습니다. 일반적인 구조라면 최저가가 더 내려가도 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 조건이 붙어 있습니다. 매각물건명세서가 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시하고, 인수권리도 해당사항없음으로 적고 있습니다. 이 조건이 그대로 이행된다면 실질 인수 0원*, 현재 실질취득은 112,700,000원이며 최근 12개월 평균의 78.5%입니다. 다만 이미 7회 유찰됐고 단지 경매 통계도 평균 6.2회 유찰·낙찰률 0.0%인 만큼, 가격은 매력적이지만 조건 확인과 환금성 점검 없이는 단순한 안전형으로 볼 수 없습니다.
