서울동부지방법원 2023타경51257. 송파구 거여동 20의 토지와 지하1층·지상4층 건물을 함께 매각하는 근린시설 물건입니다. 건물은 1992.09.02 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 구조이고, 지하1층부터 지상4층까지 근린생활시설·사무실·창고 등으로 이용되고 있습니다. 토지는 365.3㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 현재 소유자는 제이에스미라클주식회사입니다.

등기상 기준점은 2021.09.13 설정된 동서울신용협동조합의 채권최고액 5,460,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 후순위 등기권리보다 말소기준보다 앞선 점유·임차관계입니다. 특히 박형철과 주식회사 하이테크위드는 전입일이 말소기준보다 빨라 대항력이 있는 것으로 분석돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차관계는 별도

2002년·2012년·2017년에 설정됐던 국민은행 근저당권들은 2021.05.27 해지로 이미 말소됐습니다. 현 소유자 제이에스미라클주식회사가 2021.09.13 소유권을 취득한 뒤 같은 날 동서울신용협동조합 근저당권 5,460,000,000원과 유경자 등 근저당권 450,000,000원이 설정됐고, 이후 다수 근저당과 가압류·압류가 이어졌습니다.

말소기준인 을구 6번 근저당권은 2023.07.28 두리에이엠씨대부주식회사로 이전됐고, 같은 근저당권부채권에 동서울신용협동조합의 채권최고액 4,914,000,000원 근질권 및 이오선의 채권액 800,000,000원 질권이 설정됐습니다. 기준 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있으므로, 낙찰자에게 직접 남는 핵심 위험은 임차관계의 인수 여부입니다.

임차인·점유관계 — 알려진 인수 33,000,000원, 미상 관계 별도

2025.04.02 두리에이엠씨대부의 의견서에 따르면 하이테크섬유와 하이테크위드는 2025.03.11 법인등기부상 본점 변경등기를 했다고 기재돼 있습니다. 현재 실제 점유 여부와 임대차 종료 여부를 현장에서 다시 확인해야 하는 이유입니다.

② 가격과 실질취득 — 51.2%여도 ‘시세보다 싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 4,001,544,000원으로 감정가 7,815,515,600원의 51.2%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 유찰 할인처럼 보이지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 바꿔 해석할 근거가 없습니다.

현재 배당 시나리오가 계산한 매수인 인수액은 33,000,000원입니다. 이를 최저가에 더하면 현재 확인되는 실질취득은 최소 4,034,544,000원입니다. 그리고 전입일이나 보증금이 미상인 점유관계가 추가 인수로 확정될 경우 실질취득액은 더 올라갈 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 4,001,544,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 42,415,440원을 제외한 매각대금이 을구 6번 근저당권에 3,959,128,560원 배당되고, 후순위 권리자 및 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 8,555,000,000원 대비 미배당은 4,595,871,440원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 5호선 거여역 북서측 인근으로, 각종 근린생활시설·업무시설·단독주택 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 거여역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
• 이용. 지하1층부터 지상4층까지 근린생활시설·사무실·창고 등으로 이용 중이며, 옥탑은 계단실 및 창고입니다.
• 토지. 토지면적 365.3㎡, 제3종일반주거지역, 공시지가 7,677,000원/㎡이며 도로에 접합니다.
• 규제. 과밀억제권역·공장설립제한지역·대공방어협조구역·교육환경보호구역 등에 포함되고 건축선 저촉 사항이 있습니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 아파트가 아닌 근린시설 + 토지 일괄매각 물건이므로 주거용 집합건물보다 임대수익·공실·건물 상태·토지가치 검토 비중이 큽니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 원본 대조. 박형철과 주식회사 하이테크위드의 대항력·우선변제권·현재 점유 여부를 매각물건명세서와 주민등록·사업자등록 관련 자료로 다시 확인해야 합니다.
• 미상 점유 확인. ‘현재’, ‘하이테’, ‘주식회’의 실제 인적·법인 관계와 전입일, 임대차계약, 보증금 반환채무를 확인해야 합니다.
• 인수권리 문구 충돌. 명세서의 ‘인수권리 해당사항없음’과 배당 시나리오의 33,000,000원 인수 계산이 충돌하므로 최종 입찰 전 반드시 정리해야 합니다.
• 현장 점유. 하이테크섬유와 하이테크위드는 2025.03.11 본점 변경등기 의견이 있으므로 현재 영업·점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 수익성 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 현재 임대료, 공실, 예상 임대수익, 건물 보수비와 토지가치를 별도로 산정해야 합니다.
• 채권액 원본 확인. 을구 8번 김태연 근저당의 2021.11.18 변경등기와 예상배당상 720,000,000원 반영 차이를 확인해야 합니다.
• 규제 확인. 제3종일반주거지역과 건축선·교육환경보호구역 등 토지이용 규제가 향후 이용·개발계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.

맺으며 — “51.2% 할인”보다 먼저 봐야 할 것은 인수와 점유다

이 물건은 감정가 7,815,515,600원에서 3회 유찰돼 최저가가 4,001,544,000원까지 내려왔습니다. 하지만 실거래 비교자료가 없으므로 51.2%라는 숫자만으로 싸다고 결론낼 수 없습니다. 오히려 입찰자가 먼저 해결해야 할 문제는 대항력 있는 임차관계입니다.

현재 배당 시나리오가 명확히 잡은 매수인 인수는 박형철 30,000,000원과 주식회사 하이테크위드 3,000,000원, 합계 33,000,000원입니다. 이 금액만 반영해도 알려진 실질취득은 최소 4,034,544,000원입니다. 더구나 전입일·보증금 또는 대항력이 불명확한 점유관계가 남아 있어 최종 인수액은 아직 닫히지 않았습니다.

등기권리는 말소기준 이후 대부분 소멸하는 구조지만, 근린시설 + 토지라는 용도와 미상 점유, 명세서와 배당 시나리오의 인수 판단 차이를 함께 보면 난도는 낮지 않습니다. 가격은 매력 여부를 판단하기 전 단계이고, 먼저 임차·점유관계를 확정해야 하는 사건입니다.