서울동부지방법원 2023타경57705. 강동구 천호동 스카이캐슬라 8층 805호, 전용 15.93㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가는 228,000,000원이지만 17회 유찰돼 현재 최저매각가는 5,134,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 사건은 낮은 최저가가 곧 낮은 취득원가를 뜻하지 않습니다. 임차인 전상아는 2020.09.29 전입했고 2020.09.16 확정일자를 갖췄으며, 말소기준권리인 2022.01.20 압류보다 앞서 대항력을 확보한 상태입니다.
전상아의 임차보증금은 225,000,000원입니다. 현재 최저가를 전액 납부하더라도 집행비용 492,412원을 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 4,641,588원에 그쳐, 보증금 잔액 220,358,412원이 매수인에게 넘어옵니다. 최저가가 더 떨어지면 인수액이 늘어나는 구조라, 낙찰가가 낮아져도 실질취득 부담은 보증금 225,000,000원 부근에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경57705 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 진황도로25길 18, 8층805호 (천호동,스카이캐슬라) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 15.93㎡ · 12층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 이정우 · 2020.10.26 매매 · 거래가액 225,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 5,134,000원 (17회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 93,797,880원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차인 인수가 핵심
등기부상 2020.09.14 설정된 냉동냉장수산업협동조합 근저당권 2건은 2020.09.29 이미 말소됐습니다. 이 사건에서 선언된 말소기준권리는 2022.01.20 국 압류입니다. 문제는 그보다 앞선 권리입니다. 전상아는 2020.09.29 전입해 대항력을 갖췄고, 2020.12.16에는 전세금 225,000,000원의 전세권도 설정했습니다. 매각물건명세서에는 이 전세권과 임차보증금 미배당 잔액의 매수인 인수가 명시되어 있습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전상아 | 건물 제8층 제805호 15.93㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.09.29 | 2020.09.16 | 225,000,000원 | 대항력 有 우선변제권 有 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
스카이캐슬라의 비교 거래는 총 5건이며, 전체 평균은 217,000,000원입니다. 그러나 최근 12개월 거래는 2025.10의 190,000,000원 1건이고, 최근 거래가 과거 거래보다 -15.1% 낮아진 흐름입니다. 따라서 과거 평균보다 최근 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 15.21㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2021.12 | 14.81㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 2021.10 | 14.5㎡ | 8 | 225,000,000원 |
| 2021.06 | 14.81㎡ | 11 | 225,000,000원 |
| 2021.06 | 14.81㎡ | 10 | 225,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 190,000,000원 |
표면상 최저매각가는 최근 12개월 평균의 2.7% 수준이지만, 이 수치만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서 매수인이 실제 부담하는 금액은 낙찰대금 5,134,000원에 임차보증금 잔액 220,358,412원을 더한 225,492,412원입니다. 이는 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 190,000,000원보다 높습니다. 게다가 최근 거래 추세도 -15.1%이므로 ‘513만원에 사는 물건’으로 보면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,134,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 492,412원 |
| 1. 임차인 전상아 보증금 | 225,000,000원 | 4,641,588원 |
| 2. 전세권 · 전상아 | 225,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 93,797,880원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 대부분이 집행비용과 임차인 일부 배당에 사용됩니다. 전상아 보증금 미배당액 220,358,412원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 천호동, 지하철 5호선 강동역 북서측. 주변은 근린생활시설·아파트단지·다세대주택이 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 지하철 5호선 강동역과 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물의 8층 805호이며, 급배수·위생·승강기·도시가스·난방·기계식주차설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(천호지구)이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 등이 포함됩니다.
- 규모·거래. 스카이캐슬라는 25세대, 2020.09.08 준공이며 비교 거래는 5건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이고 최근 추세는 -15.1%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰가는 5,134,000원이지만 매수인 인수액 220,358,412원을 합쳐 실질취득 부담을 계산해야 합니다.
- 임차권·전세권 원본 확인. 전상아의 전입일, 확정일자, 임차권등기, 전세권 및 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 유찰이 해법이 아님. 18회 유찰 시 최저가 4,107,200원, 인수 예상액 221,366,730원이고 19회 유찰 시 최저가 3,285,760원, 인수 예상액 222,173,384원입니다.
- 최근 시세 우선. 과거 225,000,000원 거래보다 2025.10의 190,000,000원 거래와 -15.1% 추세를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 집행비용·세금 등 실제 배당 결과에 따라 임차인 미배당 잔액과 매수인 부담액이 달라질 수 있으므로 최종 배당관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “513만원 낙찰”이 아니라 “2.25억대 실질취득”
이 사건의 핵심은 17회 유찰이나 5,134,000원의 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 225,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 크고, 현재 회차에서 미배당되는 220,358,412원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 그래서 현재 회차의 실질취득 부담은 225,492,412원으로 계산됩니다.
최근 12개월 거래이자 최신 거래는 190,000,000원이고 최근 추세는 -15.1%입니다. 반면 실질취득은 이 최근 시세를 웃돕니다. 더 유찰되더라도 낮아진 낙찰가만큼 임차인 인수액이 커지는 구조라 총 부담은 보증금 부근에 머뭅니다. 따라서 이 물건은 ‘낮은 최저가’가 아니라 ‘인수 후 총 취득비용’으로 판단해야 하는 대표적인 대항력 인수형 사건입니다.
