8,022,000원
서울동부지방법원 2023타경57705. 강동구 천호동 스카이캐슬라 8층 805호, 전용 15.93㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 표면상 최저매각가는 감정가 228,000,000원에서 15회 유찰돼 8,022,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 낙찰가격이 아닙니다. 전상아의 임차보증금 225,000,000원은 전입 2020.09.29, 확정일자 2020.09.16이고 대항력이 인정되며 배당요구도 되어 있습니다. 현재 회차 예상배당은 7,477,604원에 그치고 부족분 217,522,396원이 매수인에게 넘어갑니다.
따라서 낙찰가가 더 내려가도 총 부담이 함께 내려가는 구조가 아닙니다. 16회 유찰 시 최저가는 6,417,600원으로 내려가지만 인수액은 219,097,917원, 17회 유찰 시에는 최저가 5,134,080원에 인수액 220,358,333원으로 커집니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득은 보증금 225,000,000원 수준에 사실상 고정되는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경57705 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 진황도로25길 18, 8층805호 (천호동,스카이캐슬라) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 15.93㎡ · 12층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 이정우 · 2020.11.11. 소유권이전 · 거래가액 225,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 8,022,000원 (15회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 93,797,880원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 건물 / 단지 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 스카이캐슬라 25세대 · 2020.09.08. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권과 대항력 임차인
말소기준은 2022.01.20. 중랑세무서장 압류입니다. 그보다 앞선 2020.12.16. 전상아 전세권 225,000,000원은 매각물건명세서상 매수인 인수 권리로 명시돼 있습니다. 또 전상아는 임대차계약일 2020.09.16, 점유개시일 2020.09.16, 주민등록일 2020.09.29, 확정일자 2020.09.16로 확인되며 대항력 있음·우선변제권 있음으로 분석됩니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·대위 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전상아 제8층 제805호 15.93㎡ 전부 | 225,000,000원 | 2020.09.29 2020.09.16 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계·대위 아님 | 217,522,396원 |
② 최저가가 내려가도 실질취득은 내려가지 않는다
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 15회 유찰 | 8,022,000원 | 217,522,396원 | 약 225,000,000원 수준 |
| 16회 유찰 시 | 6,417,600원 | 219,097,917원 | 약 225,000,000원 수준 |
| 17회 유찰 시 | 5,134,080원 | 220,358,333원 | 약 225,000,000원 수준 |
이 표가 사건의 본질입니다. 최저가만 보면 8,022,000원에서 6,417,600원, 다시 5,134,080원으로 계속 떨어지지만 인수액은 반대로 217,522,396원, 219,097,917원, 220,358,333원으로 늘어납니다. 따라서 유찰 횟수가 늘어난다는 사실 자체는 매수인의 총 부담 감소를 의미하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세 190,000,000원보다 실질취득이 높다
스카이캐슬라는 25세대, 2020.09.08. 사용승인된 건물입니다. 대상 면적은 15.93㎡이고, 확인된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 217,000,000원이지만 과거 220,000,000원 및 225,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 더 최신인 2025.10. 거래 190,000,000원과 최근 12개월 평균 190,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 15.21㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2021.12 | 14.81㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 2021.10 | 14.5㎡ | 8 | 225,000,000원 |
| 2021.06 | 14.81㎡ | 11 | 225,000,000원 |
| 2021.06 | 14.81㎡ | 10 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 15.93㎡ | 1건 | 190,000,000원 |
최근 가격 추세는 -15.1%입니다. 표면 최저가만 비교하면 최근 시세의 4.2%에 불과해 매우 싸 보이지만, 이 수치는 대항력 임차보증금 인수를 제외한 숫자라 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다. 실제 판단 기준인 실질취득 약 225,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 190,000,000원보다 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 8,022,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 544,396원 |
| 1. 임차인 전상아 보증금 | 225,000,000원 | 7,477,604원 |
| 2. 을구 4번 전세권 · 전상아 | 225,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 93,797,880원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 8,022,000원 중 집행비용 544,396원을 제외한 7,477,604원이 전상아에게 배당되고, 임차보증금 부족분 217,522,396원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철 5호선 강동역 북서측에 위치하며, 주변은 근린생활시설·아파트단지·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 지하철 5호선 강동역과 버스정류장이 소재하며, 대중교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 급배수·위생·승강기·도시가스·난방·기계식주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 토지 남서측과 북동측으로 각각 약 4미터, 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·천호지구 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역 등에 포함됩니다.
- 물건 규모. 스카이캐슬라 25세대, 대상 전용 15.93㎡이며 공시지가는 4,901,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 8,022,000원을 기준으로 수익성을 계산하지 말고, 보증금 225,000,000원 수준의 실질취득을 기준으로 최신 실거래 190,000,000원과 비교해야 합니다.
- 임차인 인수 재확인. 전상아는 대항력 있음·우선변제권 있음이며 현재 회차 미배당 인수액은 217,522,396원입니다.
- 전세권 확인. 말소기준 2022.01.20.보다 앞선 2020.12.16. 전세권설정등기가 매각물건명세서상 인수권리로 명시돼 있습니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 16회·17회 유찰 시에도 낙찰가는 내려가지만 인수액이 각각 219,097,917원·220,358,333원으로 증가합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 거래는 190,000,000원이고 최근 가격 추세는 -15.1%입니다. 과거 거래를 섞은 전체 평균 217,000,000원만으로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 매각기일 관련 원본 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “802만 원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 15회 유찰과 최저가 8,022,000원이라는 숫자가 가장 먼저 눈에 들어오지만, 실제 투자 판단에서는 그 숫자를 중심에 놓으면 안 됩니다. 전상아의 보증금 225,000,000원이 대항력을 갖고 있고 현재 회차에서 217,522,396원이 매수인 인수로 남습니다. 추가 유찰이 돼도 낙찰가 감소분을 인수액 증가가 흡수하므로 실질취득은 계속 보증금 수준에 머뭅니다.
가격 측면도 보수적으로 봐야 합니다. 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래는 모두 190,000,000원이고 추세는 -15.1%입니다. 실질취득 약 225,000,000원은 이 최근 시세보다 높습니다. 여기에 15회 유찰, 단지 경매 평균 유찰 12.0회, 매각률 0.0%까지 겹칩니다. 표면 최저가는 극단적으로 낮지만, 실질취득·시세·환금성을 함께 보면 가격 메리트가 없는 대항력 인수형 물건으로 접근하는 것이 맞습니다.
