서울동부지방법원 2023타경61537. 강동구 천호동 스카이캐슬라 10층 1001호, 전용 14.13㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 겉으로 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 210,000,000원에서 11회 유찰돼 내려온 최저가 18,039,000원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 말소기준권리보다 앞선 임차권입니다.
임차인 김미나는 임대차계약일 2020.09.28, 점유개시 2020.10.15, 주민등록 2020.10.16, 확정일자 2020.09.28이며 보증금은 215,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 서울보증보험주식회사의 가압류는 2023.11.29이므로 임차인의 대항요건이 훨씬 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 이 주택임차권등기가 보증금 전액을 배당받지 못하면 말소되지 않고 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경61537 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 진황도로25길 18, 10층1001호 (천호동,스카이캐슬라) |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 14.13㎡ · 지하 1층/지상 12층 중 10층 |
| 소유자 | 윤주원 (2021.01.15. 소유권 이전 · 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 18,039,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김미나 / 239,209,588원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 토지 용도지역 | 준주거지역 · 지구단위계획구역(천호지구) |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 봐야 할 임차권
임차인 분석
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미나 | 건물 제10층 제1001호 14.13㎡ 전부 | 215,000,000원 | 2020.10.16 / 2020.09.28 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 197,685,702원 인수 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 김미나는 배당요구를 했지만 매각대금이 보증금에 현저히 못 미쳐 잔액 인수가 발생합니다.
김미나는 동시에 이 강제경매의 신청채권자입니다. 관계 자료에는 동일인이 임차권자이자 경매채권자로 나타나는 점에 대해 가장임차인 또는 관계인 가능성 점검 필요성이 기재돼 있습니다. 다만 현재 자료상 주택임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구가 명확하므로, 별도 확인 없이 이를 배제하고 입찰가를 계산하는 것은 위험합니다.
② 가격 비교 — 1,803만원이 아니라 약 2.15억으로 봐야 한다
이 물건은 최저가와 실제 부담액이 완전히 다른 유형입니다. 현재 회차에서는 낙찰가 18,039,000원에 임차보증금 미배당액 197,685,702원을 더해 215,724,702원이 됩니다. 유찰이 한 번 더 진행되면 인수액은 201,228,562원으로 늘고, 두 번 더 진행되면 204,062,849원으로 늘어납니다. 즉 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커져 총부담은 보증금 215,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 18,039,000원 | 197,685,702원 | 215,724,702원 |
| 12회 유찰 시 | 14,431,200원 | 201,228,562원 | 215,659,762원 |
| 13회 유찰 시 | 11,544,960원 | 204,062,849원 | 215,607,809원 |
시세 판단도 최저가 18,039,000원이 아니라 실질취득 약 215,000,000원을 기준으로 해야 합니다. 스카이캐슬라의 최근 12개월 평균 및 최신 거래는 모두 190,000,000원입니다. 실질취득 약 215,000,000원은 이보다 약 13.2% 높은 수준입니다. 전체 6건 평균 216,666,666원만 보면 비슷해 보이지만, 과거 2021년의 220,000,000원~225,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 메리트 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 15.21㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2024.09 | 14.13㎡ | 11 | 215,000,000원 |
| 2021.12 | 14.81㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 2021.10 | 14.50㎡ | 8 | 225,000,000원 |
| 2021.06 | 14.81㎡ | 11 | 225,000,000원 |
| 2021.06 | 14.81㎡ | 10 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 190,000,000원 |
최근 가격 추세는 과거 구간 대비 -14.4%입니다. 최신 거래가 190,000,000원까지 낮아진 상황에서 실질취득 약 215,000,000원을 부담한다면, 이 물건을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 감정가 210,000,000원보다도 보증금 자체가 5,000,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 18,039,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 724,702원 |
| 1. 임차인 김미나 보증금 | 215,000,000원 | 17,314,298원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김미나 | 239,209,588원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 유아이크레디트대부 | 13,294,344원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 대부분이 집행비용과 임차보증금 일부 배당에 사용되며, 임차보증금 부족분 197,685,702원이 매수인에게 넘어갑니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 아파트가 아니라 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며 전용면적은 14.13㎡입니다.
- 입지. 지하철 5호선 강동역 북서측 인근. 주변은 공동주택·시장·근린생활시설이 혼재하고 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 강동역과 인근 버스정류장의 거리·운행 빈도를 감안한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 1층/지상 12층. 승강기·난방·기계식주차장·CCTV·소화전 설비 등을 갖췄습니다.
- 도로. 북측 약 4m, 남서측 약 2m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·천호지구 지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 등에 포함됩니다.
- 위반건축. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 25세대의 소규모 건물이고 전용 14.13㎡의 초소형 주거상품입니다. 최근 거래가격 하락과 장기 유찰 이력을 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가 계산 기준. 최저매각가가 아니라 낙찰가 + 미배당 임차보증금으로 총투입액을 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 을구 4번 주택임차권과 매각물건명세서의 “미배당 잔액 매수인 인수” 문구를 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 배당액 변동. 실제 집행비용·세금·배당순위에 따라 임차인 미배당액은 변동될 수 있으므로 최종 배당표를 확인해야 합니다.
- 김미나의 지위 확인. 임차권자이면서 신청채권자인 동일인의 법률관계와 임대차 실체를 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기 상태와 실제 현점유 상태는 현장·현황조사 원본을 통해 별도 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 과거 225,000,000원 거래보다 최신 190,000,000원 거래와 최근 -14.4% 추세를 우선해 판단해야 합니다.
- 환금성. 25세대·전용 14.13㎡의 소형 다세대라는 상품 특성과 11회 유찰 이력을 출구가격에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,803만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 경매 최저가만 보면 매우 싸 보입니다. 감정가 210,000,000원이 11회 유찰돼 18,039,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 대항력 있는 김미나의 보증금은 215,000,000원이고, 현재 회차 미배당액 197,685,702원이 매수인에게 승계됩니다. 결국 현재 회차 기준 낙찰가와 인수액을 합치면 215,724,702원이고, 유찰이 더 진행돼도 총부담은 약 215,000,000원 수준에서 거의 변하지 않습니다.
반면 최근 12개월 실거래와 최신 거래는 모두 190,000,000원이고, 최근 가격 흐름은 과거 대비 -14.4%입니다. 따라서 실질취득가가 최근 시세 이상인 상태에서 11회 유찰과 소형 다세대의 환금성까지 겹친 고위험 구조입니다. 이 물건의 핵심은 “얼마까지 더 유찰되느냐”가 아니라 임차보증금 승계를 감안한 총부담이 현재 시장가격을 정당화하느냐입니다. 현재 자료만 놓고 보면 가격과 권리 모두 보수적으로 접근해야 합니다.
