서울동부지방법원 2023타경61537. 강동구 천호동 스카이캐슬라 10층 1001호, 전용 14.13㎡의 도시형생활주택입니다. 감정가 210,000,000원에서 13회 유찰되면서 최저매각가가 11,545,000원까지 떨어졌습니다. 겉으로는 가격이 크게 내려간 물건처럼 보이지만, 이 사건은 최저매각가와 실제 취득부담이 전혀 다른 구조입니다.

임차인 김미나는 2020년부터 점유 및 전입신고를 마쳤고, 2022년에는 주택임차권등기도 설정했습니다. 최초 말소기준권리는 그보다 늦은 2023년 11월의 가압류입니다. 매각물건명세서에는 임차보증금 전액을 배당받지 못하면 임차권등기가 말소되지 않고 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

따라서 최저가가 추가로 내려가더라도 배당받지 못하는 보증금이 늘어날 뿐, 매수인이 부담할 총액은 보증금 215,000,000원 안팎에 머무르는 구조입니다. 이 사건의 가격 판단 기준은 11,545,000원이 아니라 실질취득 약 215,000,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아남는다

등기부의 최초 근저당권 2건은 2020.10.15 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.11.29 서울보증보험주식회사의 가압류입니다. 이 가압류와 이후 경매개시결정, 유아이크레디트대부 가압류 및 강동구 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

그러나 말소기준권리보다 앞선 김미나의 임차권등기는 다릅니다. 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하는 한 미배당 잔액이 매수인에게 승계됩니다. 후순위 가압류가 말소된다고 해서 선순위 임차인의 보증금 인수위험까지 사라지는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.15억이 실제 취득가를 결정

실제 임차인 1명. 주택임차권등기 2022.11.02 · 말소기준 가압류 2023.11.29.

③ 시세 비교 — 1,154만원이 아니라 실질취득 2.15억을 비교해야 한다

스카이캐슬라는 2020년 사용승인된 25세대 도시형생활주택입니다. 확인된 실거래는 총 6건이며, 과거 거래에는 220,000,000~225,000,000원대 사례가 포함됩니다. 전체 평균은 216,666,666원이지만, 현재 가격 판단에 이를 그대로 사용하면 과거 고가 거래의 영향이 반영됩니다.

최근 거래는 2025년 10월의 190,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 190,000,000원이며, 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -14.4%입니다.

다만 최근 거래는 전용 15.21㎡로 대상 물건의 14.13㎡와 면적 차이가 있습니다. 동일 전용면적의 2024년 9월 거래는 215,000,000원이지만, 과거 거래를 최근 시세와 동일하게 취급할 수는 없습니다. 최근 12개월 거래 표본 역시 1건이므로 개별 호수의 층·상태 차이를 추가 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 11,545,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 5.3%를 적용한 추정치입니다. 김미나의 임차보증금과 경매신청 청구액은 동일인의 관련 채권으로 중복 합산에 주의해야 합니다. 실제 배당은 채권확정, 집행비용, 세금 및 배당순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어난다

현재 회차에서 낙찰가가 11,545,000원이면 인수 추정액은 204,062,810원입니다. 추가 유찰로 최저가가 9,236,000원까지 내려가면 인수 추정액은 206,330,248원으로 늘어납니다. 7,388,800원까지 하락해도 인수 추정액은 208,144,198원입니다.

즉 낙찰가 인하분의 상당 부분이 미배당 보증금 증가로 전환됩니다. 회차가 진행될수록 최저가가 내려간다는 사실만으로 실질취득가격이 낮아진다고 볼 수 없습니다. 모든 시나리오에서 보증금 기준 약 215,000,000원 수준의 취득부담이 유지됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강동구 성내동 소재 지하철 5호선 강동역 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·시장·근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 강동역 및 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2020.09.08 사용승인된 25세대 스카이캐슬라입니다. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 12층 건물이며, 대상은 10층 1001호입니다.
• 설비. 위생·급배수·전기·난방·승강기·기계식주차장·CCTV·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 대상 토지는 북측 약 4m 및 남서측 약 2m 내외의 포장도로에 접하는 것으로 조사되었습니다.
• 용도지역. 준주거지역·천호지구 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·상대보호구역·비행안전제3구역 등의 지정 사항이 있습니다.
• 환금성. 25세대 소규모 도시형생활주택으로, 경매 평균 유찰 13.6회 및 확인된 낙찰률 0%의 이력이 있습니다. 실거래 가격 추세도 -14.4%로 하락 방향이므로, 매각 가능성과 적정가격을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득가격 산정. 최저가 11,545,000원에 예상 인수액 204,062,810원을 더해 판단해야 합니다. 취득 관련 부대비용까지 고려하면 부담은 더 커질 수 있습니다.
• 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서에 을구 4번 임차권등기의 미배당 잔액 인수가 명시되어 있습니다. 입찰 직전 최신 명세서와 임차권의 변동 여부를 확인해야 합니다.
• 임차인 권리관계 확인. 임차인 김미나와 경매 신청채권자 김미나가 동일인입니다. 임대차계약, 실제 점유·보증금 지급, 신청채권의 구성 및 배당요구 내역을 원본 기록과 대조해야 합니다.
• 배당 추정 검증. 현재 예상배당액 10,937,190원과 인수액 204,062,810원은 추정치입니다. 집행비용·세금·채권확정 등의 변동에 따라 실제 잔액이 달라질 수 있습니다.
• 시세 기준 재확인. 최근 거래 190,000,000원은 전용 15.21㎡의 거래이며, 대상 물건은 전용 14.13㎡입니다. 동일 전용면적 거래 및 개별 호실 상태를 함께 비교해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 이전 거래 추세가 -14.4%입니다. 과거 전체 평균 216,666,666원만을 근거로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
• 유찰 원인 점검. 13회 유찰과 같은 건물 평균 13.6회 유찰의 원인을 선순위 보증금 인수, 권리관계 및 실질취득가격과 함께 분석해야 합니다.
• 점유·인도 확인. 임차권등기와 실제 점유 상태를 구분해 확인하고, 임차보증금 반환 및 임차권등기 말소와 인도 절차의 관계를 검토해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 승계 가능 부분과 세금 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약 및 최신 매각조건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “1,154만원짜리 집이 아니라, 약 2.15억의 취득부담”

이 사건은 최저매각가만 보면 감정가 210,000,000원의 5.5%까지 하락한 경매물건입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 215,000,000원이 그 낮은 가격을 사실상 상쇄합니다.

현재 최저가로 낙찰받더라도 예상 인수액은 204,062,810원입니다. 추가 유찰로 낙찰가가 내려가면 임차인의 배당액이 감소하면서 인수액이 늘어납니다. 결국 실질취득은 보증금인 약 215,000,000원 수준에 머무르며, 집행비용 추정에 따른 차이도 발생합니다.

반면 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래는 모두 190,000,000원이고, 가격 추세는 -14.4%입니다. 과거 동일 전용면적 거래가 215,000,000원에 있었다고 해도 현재의 하락 추세를 무시할 수는 없습니다.

여기에 13회 유찰, 소규모 다세대주택의 환금성, 임차인과 신청채권자의 동일인 관계에 대한 추가 확인 필요성까지 겹쳐 있습니다.

결론은 최저가의 착시를 배제하고 판단해야 한다는 것입니다. 선순위 임차보증금의 미배당 잔액을 인수하는 현재 구조에서는, 낮은 낙찰가나 추가 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어주지 않습니다. 임차권 인수 여부, 최종 배당액과 실질취득가격을 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.