인수권리 명시는 없지만, 701호 점유·보증금은 미상 — 송파 센트럴오금 701호

서울동부지방법원 2024타경3460. 송파구 오금동 센트럴오금 에이동 7층 701호로, 감정평가상 현재 판매시설 및 사무실로 사용 중인 근린시설입니다. 유한회사엘더블유가 거래가액 654,345,000원에 소유권을 취득한 뒤, 같은 날 주식회사하나은행 앞으로 채권최고액 1,680,000,000원의 공동담보 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 뒤이어 설정된 오투씨앤아이주식회사의 전세권과 경매개시결정·송파구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

권리표면만 보면 매수인이 떠안을 등기권리는 없습니다. 그러나 점유관계는 단순하지 않습니다. 기록상 실제 임차·점유자 6명이 기재돼 있고 보증기관 승계 중복신고는 없습니다. 이 가운데 701호로 특정된 오투와이드(주)는 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 대항력 있음으로 단정할 수 없지만, 반대로 원본 확인 전까지 안전하다고 확정해서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 공동담보 구조는 확인

말소기준은 2022.08.03. 접수된 주식회사하나은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,680,000,000원이며 701호뿐 아니라 같은 에이동 7층 702호·703호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 같은 날 바로 다음 순위로 설정된 오투씨앤아이주식회사의 전세권 110,000,000원 역시 702호·703호와 공동전세로 기재돼 있고, 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.

② 임차·점유 관계 — 701호는 대항력 가능·미상

보증기관의 대위·승계로 중복된 신고는 없으며, 기록상 실제 임차·점유자 6명이 기재돼 있습니다. 대상 호수와 직접 일치하는 오투와이드(주)는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제권 역시 미상입니다.

또한 기록에는 대상 701호 외에 204호와 702호가 함께 기재돼 있고, 일부 명칭은 ‘주식회’, ‘오투와’로 표시돼 있습니다. 감정평가상 이용상태는 판매시설·사무실인 반면 일부 점유 기재에는 주거로 표시된 항목도 있어, 실제 701호의 점유 범위와 사용 형태를 현장에서 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 80%지만 시세 메리트는 미확인

현재 최저매각가는 480,800,000원으로 감정가 601,000,000원의 80%입니다. 계산상 인수액이 0원이므로 권리상 실질취득금액도 480,800,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 480,800,000원 가정)

채권 총액 1,790,000,000원 중 473,592,000원이 배당되고 총 미배당액은 1,316,408,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 현재 판매시설 및 사무실로 사용 중인 근린시설입니다.
• 입지. 서울거여초등학교 인근으로 근린생활시설·아파트·주택이 혼재하며, 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있으며, 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 7층 건물로 사용승인일은 2022.02.11입니다.
• 토지. 평지의 세로장방형 상업용 토지이며 면적은 2,066.7㎡, 공시지가는 10,300,000원/㎡입니다.
• 도로. 광대소각 도로 조건이며 차량 출입과 타 지역으로의 계통성은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 도로에 접합니다.
• 제한사항. 과밀억제권역·공공주택지구·공장설립제한지역·교육환경보호구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되거나 저촉됩니다.
• 건축 상태. 위반사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 701호 점유자 확인. 오투와이드(주)의 실제 점유 범위, 사업자등록일, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
• 기재 명칭 대조. ‘주식회’, ‘오투와’로 표시된 점유자와 204호·702호 기재가 701호에 어떤 영향을 주는지 원본 문서로 대조하세요.
• 전세권 관계. 오투씨앤아이주식회사의 110,000,000원 공동전세권은 소멸 대상이나, 현재 점유와 명도 관계는 별도로 확인하세요.
• 공동담보 확인. 하나은행 근저당과 전세권이 702호·703호와 공동으로 설정된 구조이므로 각 호수의 경매·배당 진행상황을 함께 확인하세요.
• 미납관리비. 공용부분 미납관리비가 2025. 9.월분까지 3,181,498원으로 기재돼 있으므로 관리사무소에서 현재 금액과 정산 범위를 확인하세요.
• 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 주변 근린시설 매매사례, 임대료, 공실 여부와 예상수익을 별도로 검증하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.07.23이므로 입찰 판단 시 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사를 다시 확인하세요.

맺으며 — 등기상 인수 0원과 점유 안전은 같은 말이 아니다

이 물건은 말소기준 이후의 전세권·경매개시결정·압류가 소멸하고, 매각물건명세서에도 인수권리가 없다고 명시된 점은 분명한 장점입니다. 계산상 실질취득금액도 최저가와 같은 480,800,000원입니다.

하지만 대상 701호의 점유자 오투와이드(주)는 전입일·보증금·확정일자·배당요구가 모두 미상이고, 일부 점유자 명칭과 호수 기재도 불완전합니다. 여기에 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시장보다 낮은지도 검증되지 않았습니다. 따라서 결론은 등기권리상 인수 없음, 점유관계와 가격은 확인 필요입니다. 감정가의 80%라는 할인율보다 701호 임대차 원본과 실제 사용수익을 먼저 확인해야 하는 근린시설입니다.