인수권리는 0원, 하지만 703호 점유관계가 선명하지 않다 — 오금동 센트럴오금 703호

서울동부지방법원 2024타경3460. 송파구 오금동 ‘센트럴오금’ 에이동 7층 703호로, 감정평가상 판매시설 및 사무실로 사용 중인 근린시설입니다. 소유자 유한회사엘더블유는 2022년 8월 3일 신탁재산을 처분받으며 거래가액 671,827,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행이 채권최고액 1,680,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당은 701호·702호와 공동담보로 표시되어 있습니다.

이어 같은 날 오투씨앤아이주식회사의 전세금 110,000,000원 전세권이 설정됐습니다. 전세권의 범위는 업무용·건물 전부이고, 701호·702호와 공동전세로 등기되어 있지만 접수번호상 하나은행 근저당보다 뒤입니다. 따라서 하나은행 근저당이 말소기준이 되고, 전세권과 뒤의 압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시나리오와 명세서 결론도 매수인 인수액을 0원으로 산정합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원

말소기준은 2022년 8월 3일 접수된 하나은행 근저당권입니다. 전세권은 같은 날 설정됐지만 접수번호가 근저당보다 뒤이며, 2024년 동화성세무서장의 압류와 서울동부지방법원의 임의경매개시결정도 말소기준보다 늦습니다. 명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 기재되어 있습니다.

② 임차·점유관계 — 기록 6건, 703호 귀속은 불명확

보증기관의 대위·승계 신고는 없어, 기록상 실제 임차·점유 관련 표시는 6건입니다. 그러나 주식회사 아성다이소는 204호, 오투와이드(주)는 701호, 와이드넷 주식회사는 702호로 기재되어 대상 703호와 호수가 다릅니다. 나머지 앤아이·주식회·오투와는 호수가 특정되지 않아 703호의 실제 점유자 수와 점유권원은 확정할 수 없습니다.

주식회사 아성다이소와 와이드넷 주식회사는 등록일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 오투와이드(주)와 호수 미상 3건은 등록일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정하지 않고 가능·미상으로 표시했습니다. 오투와의 보증금은 0원으로 표기되어 있으나 보증금 미상 주의가 함께 남아 있어 원문 대조가 필요합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 80%지만 시세 메리트는 확인 불가

현재 최저매각가는 531,200,000원으로 감정가 664,000,000원의 80%입니다. 등기상 인수액이 0원이므로 제공된 조건에서 실질취득 기준액도 531,200,000원입니다. 다만 비교 가능한 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세가 없어 감정가 대비 20% 하락만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.

등기상 소유권 취득 거래가액은 671,827,000원이지만 원인일은 2021년 7월 7일이고 소유권이전은 2022년 8월 3일입니다. 이는 현재 시장가격을 직접 보여주는 최근 실거래가가 아니므로 가격 가점의 근거로 사용하기 어렵습니다. 이 물건의 가격 판단은 같은 건물 또는 인근의 판매시설·사무실 거래와 임대수익 자료를 별도로 대조한 뒤 내려야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 531,200,000원 가정)

등기상 채권 합계 1,790,000,000원 중 523,488,000원이 배당되고, 1,266,512,000원이 미배당되는 시나리오입니다. 하나은행의 신청 청구액은 4,023,323,236원이며, 현재 회차 예상배당만으로 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 서울거여초등학교 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·아파트·주택 등이 혼재합니다. 감정평가상 제반 주위환경은 양호합니다.
• 이용상태. 현재 판매시설 및 사무실로 사용 중인 근린시설입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있으며, 대중교통 사정은 보통입니다. 타 지역으로의 계통성은 양호합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 7층 건물로 사용승인일은 2022.02.11이며, 급배수·위생설비와 화재설비가 있습니다.
• 토지. 평탄한 세로장방형 대지로 판매시설 등의 건부지로 이용 중이며, 도로접면은 광대소각입니다. 토지면적은 2,066.7㎡, 공시지가는 10,300,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공공주택지구, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 포함되거나 저촉됩니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 703호 점유자 특정. 204호·701호·702호 기록을 제외하고, 호수 미상으로 표시된 앤아이·주식회·오투와가 실제 703호와 관련되는지 확인해야 합니다.
• 등록일·보증금 확인. 호수 미상 3건과 오투와이드(주)는 등록일 또는 보증금이 미상이라 대항력과 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다.
• 공동담보 진행 확인. 하나은행 근저당과 오투씨앤아이주식회사 전세권이 701호·702호와 공동 설정되어 있으므로 관련 호수의 매각·배당 진행을 함께 대조해야 합니다.
• 미납관리비 확인. 공용부분 미납관리비 3,634,611원이 2025년 9월분까지 존재하므로 관리주체에 현재 잔액과 정산 범위를 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 최근 12개월 거래와 최신 거래가 없어 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 동일 건물과 인근 판매시설·사무실 거래 및 임대조건을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 호실 현황을 703호 기준으로 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원, 현장 확인은 필수”

이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2022년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 전세권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권이 없다고 기재되어 있어 매수인 인수액은 0원으로 정리됩니다.

하지만 703호의 실제 점유관계는 그만큼 선명하지 않습니다. 조사된 6건 중 절반은 다른 호수이고, 나머지 절반은 호수가 특정되지 않았습니다. 여기에 최근 시세자료도 없어 최저가 531,200,000원이 시장가격보다 낮은지도 판단할 수 없습니다. 결론은 권리 인수는 없음, 점유와 가격은 보류입니다. 등기 결론만으로 입찰을 결정하기보다 703호 현장점유, 등록내역, 공동담보 진행, 미납관리비와 근린시설 시세를 모두 확인한 뒤 접근해야 합니다.