서울동부지방법원 2024타경3552. 강동구 둔촌동 ‘공감지음’의 도시형생활주택으로, 감정평가서에는 지하 1층·지상 6층 건물 내 제5층 제502호 외 2개호로 기재돼 있습니다. 소유자는 주식회사공간그림과 주식회사공감지음으로, 각 2분의 1 지분을 보유합니다. 말소기준권리는 2022.12.05. 설정된 수협은행 근저당권 550,800,000원입니다.
2024년 설정된 김춘일·최별하의 후순위 근저당권과 2026년 서울특별시 압류 2건은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 502호·601호·602호의 전입일 역시 모두 말소기준일 이후이므로 대항력은 없습니다. 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권은 각각 해당사항 없는 것으로 기재돼, 권리 자체는 매각으로 정리되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경3552 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호대로186길 23-10, 5층502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 제5층 제502호 외 2개호 |
| 건물 / 대상면적 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 6층 · 51.9㎡ |
| 소유자 | 주식회사공간그림 2분의 1 · 주식회사공감지음 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 660,000,000원 / 422,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,549,140,914원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 모두 소멸
말소기준은 2022.12.05. 수협은행 근저당권입니다. 이후 설정된 김춘일 근저당권 420,000,000원과 최별하 근저당권 305,500,000원, 임의경매개시결정 및 서울특별시 압류 2건은 매각으로 소멸합니다. 김춘일의 근저당권은 2024.05.29. 일부포기 등기가 추가됐으나 예상배당표에는 채권최고액 420,000,000원을 기준으로 반영돼 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 점유자 3명, 대항력은 없음
| 성명 / 호실 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배순례 · 502호 | 2024.07.23 | 2024.12.31 신고 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김미선 · 601호 | 2024.03.05 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김지현 · 602호 | 2023.06.08 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 신고를 제외할 필요가 없고, 실제 점유자는 3명입니다. 세 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2022.12.05.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당 범위는 확정하기 어렵습니다. 배순례는 2024.12.31. 배당요구를 했지만, 배당요구 자체만으로 우선변제 순위가 확정되는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — ‘최저가 50.8%’를 가격 메리트로 쓰기 어렵다
제공된 실거래는 공감지음 2건으로, 모두 2021.07. 거래입니다. 평균·최저·최고·최신 거래금액이 모두 831,250,000원으로 같지만 면적은 115.77㎡와 115.81㎡입니다. 대상면적 51.9㎡와 일치하지 않으므로, 현재 최저가 422,400,000원이 실거래 평균의 50.8%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 115.77㎡ | 2층 | 831,250,000원 |
| 2021.07 | 115.81㎡ | 1층 | 831,250,000원 |
| 표본 평균 | 115.79㎡ | 2건 | 831,250,000원 |
공감지음은 총 10세대이고 사용승인일은 2022.11.21.입니다. 실거래 표본의 거래월은 2021.07.로 표시돼 사용승인일보다 앞서며, 대상면적과도 다릅니다. 따라서 감정가 660,000,000원과 실질취득액 422,400,000원의 적정성을 판단하려면 51.9㎡에 가까운 다세대·도시형생활주택의 동일 시점 비교사례가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 422,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,624,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 550,800,000원 | 415,776,000원 |
| 2. 근저당 · 김춘일 | 420,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 최별하 | 305,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기상 채권최고액 합계 1,276,300,000원 중 채권자 예상배당은 415,776,000원, 미배당액은 860,524,000원입니다. 후순위 근저당권자는 배당을 받지 못하지만 해당 권리는 매각으로 소멸하므로 매수인이 미배당 채권을 인수하지는 않습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 422,400,000원 | 415,776,000원 | 860,524,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 337,920,000원 | 332,389,120원 | 943,910,880원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(40.96%) | 270,336,000원 | 265,751,296원 | 1,010,548,704원 | 0원 |
유찰이 이어지면 수협은행을 비롯한 채권자의 미배당액이 커지지만, 말소기준권리 이후 권리가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 각 회차의 실질취득액은 매각가와 같지만, 가격이 내려간다는 사실과 시장가치가 충분하다는 판단은 별개입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 둔촌고등학교 북서측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설과 각급학교가 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 둔촌동역이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하 1층·지상 6층이며 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4~6m의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 세로장방형 토지이며 공시지가는 4,165,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 제502호 외 평가 대상 중 기호(3)의 다락 부분에 약 5.04㎡ 화장실이 제시외건물로 소재합니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 도시형생활주택이고, 단지 경매통계상 평균 유찰 횟수는 2.5회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 감정평가서상 502호 외 2개호가 함께 기재돼 있으므로 매각목록에서 502호·601호·602호의 전유면적과 대지권, 일괄매각 범위를 정확히 대조하세요.
- 점유자 3명 확인. 각 호실의 실제 점유관계, 보증금, 월세, 확정일자, 배당요구 여부와 명도 가능 시점을 확인하세요.
- 가격 비교 재작성. 115.77~115.81㎡ 실거래 2건은 대상 51.9㎡와 직접 비교하기 어렵습니다. 동일면적·유사 준공연도·동일 권역의 최근 거래를 별도로 확보해야 합니다.
- 소규모 건물 환금성. 총 10세대이고 경매통계상 평균 2.5회 유찰, 낙찰률 0.0%이므로 재매각 기간과 금융조달 조건을 보수적으로 잡으세요.
- 제시외건물 확인. 기호(3) 다락의 약 5.04㎡ 화장실이 매각에 포함되는지, 사용과 이행강제금 위험이 있는지 원문을 확인하세요.
- 세금·관리비. 당해세, 최우선변제 가능액, 공용부분 관리비 체납은 예상배당표에 반영되지 않았으므로 별도 조회가 필요합니다.
- 매각결과 확인. 매각기일 2026.07.13 이후 매각허가 여부, 변경·연기 또는 재매각 공고를 법원 원문에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격 판단은 보류
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 수협은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 설정된 근저당권·압류와 세 점유자의 전입은 모두 그 이후입니다. 매각물건명세서상 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 정리된다는 사실만으로 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 현재 최저가 422,400,000원은 감정가의 64%지만, 831,250,000원 실거래 표본은 대상보다 두 배 이상 넓은 115.77~115.81㎡이고 거래월도 2021.07.입니다. 총 10세대의 소규모 도시형생활주택에 평균 2.5회 유찰, 낙찰률 0.0%라는 환금성 지표까지 고려하면, 결론은 “권리는 합격, 가격은 비교사례를 다시 확인한 뒤 결정”입니다.