서울동부지방법원 2024타경3552. 강동구 둔촌동 공감지음 6층 601호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유권은 주식회사공간그림과 주식회사공감지음이 각각 2분의 1씩 공유하고 있습니다. 말소기준권리는 2022.12.05. 설정된 수협은행 근저당권 589,200,000원이며, 이후 설정되거나 접수된 근저당권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다.
본건의 601호 점유자로 조사된 김미선의 전입일은 2024.03.05.로 말소기준보다 늦습니다. 502호 배순례와 602호 김지현의 전입일도 각각 2024.07.23., 2023.06.08.로 모두 후순위입니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 산정합니다. 따라서 권리의 핵심 위험은 인수금액이 아니라 점유자 인도와 보증금·확정일자 확인, 그리고 현재 최저가가 실제 시장가격에 비해 적정한지에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경3552 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호대로186길 23-10, 6층 601호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 분석대상 면적 45.33㎡ |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 6층 · 공감지음 10세대 · 사용승인 2022.11.21 |
| 소유자 | 주식회사공간그림 2분의 1 · 주식회사공감지음 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 678,000,000원 / 433,920,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,549,140,914원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준인 수협은행 근저당권은 건물 소유권보존일과 같은 2022.12.05.에 설정됐습니다. 김춘일의 420,000,000원 근저당권은 2024.04.04. 설정된 뒤 2024.11.15. 말소됐고, 최별하의 305,500,000원 근저당권과 수협은행의 임의경매개시결정, 서울특별시 압류는 모두 말소기준보다 늦습니다.
② 점유자 현황 — 전입은 모두 말소기준 이후
사건 내 조사된 점유자는 3명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 본건 601호에는 김미선이 전입한 것으로 조사됐습니다. 세 사람 모두 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 명도 조건은 원문 확인이 필요합니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배순례 | 502호 | 2024.07.23 | 미상 / 미상 | 2024.12.31 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김미선 | 601호 | 2024.03.05 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김지현 | 602호 | 2023.06.08 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
601호 김미선의 전입일은 말소기준보다 약 1년 3개월 늦습니다. 따라서 전입일 기준으로는 선순위 대항력을 주장할 수 없고, 매수인이 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로, 최우선변제 해당 여부와 인도 협의에 필요한 정보는 매각물건명세서 및 현황조사 원문을 통해 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — ‘52.2%’는 직접 할인율이 아니다
표시된 비교 실거래는 공감지음의 2021.07. 거래 2건입니다. 거래금액은 모두 831,250,000원이지만, 전용면적은 115.77㎡와 115.81㎡입니다. 본건 분석대상 면적 45.33㎡와 일치하지 않고, 거래시점도 공감지음 사용승인일인 2022.11.21.보다 앞섭니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 115.77㎡ | 2층 | 831,250,000원 |
| 2021.07 | 115.81㎡ | 1층 | 831,250,000원 |
| 평균 | 면적 불일치 | 2건 | 831,250,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 포함한 실질취득액은 433,920,000원이고, 표시 실거래 평균 831,250,000원의 52.2%입니다. 그러나 두 가격은 면적과 거래시점이 달라 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 “시세의 절반이므로 싸다”는 결론은 금지해야 하며, 본건과 면적이 유사한 도시형생활주택의 실제 최근 거래 및 매물가격을 별도로 확인하기 전에는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 433,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,739,200원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 589,200,000원 | 427,180,800원 |
| 2. 근저당 · 김춘일 | 420,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 최별하 | 305,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 433,920,000원에서는 집행비용 6,739,200원을 제외한 427,180,800원이 수협은행에 배당되고, 후순위 권리자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 시뮬레이션상 총 미배당액은 887,519,200원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 등기상 김춘일 근저당권은 2024.11.15. 말소됐습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 433,920,000원 | 427,180,800원 | 887,519,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 347,136,000원 | 341,476,096원 | 973,223,904원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 277,708,800원 | 273,020,877원 | 1,041,679,123원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 매수인에게 그 부족액이 승계되지는 않습니다. 따라서 법률상 실질취득액은 각 회차의 매각가와 동일합니다. 다만 이 구조가 곧바로 가격 경쟁력을 의미하는 것은 아니며, 적정 응찰가는 본건과 면적·용도·시점이 유사한 거래를 확인한 뒤 정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택 중 도시형생활주택으로 이용 중이며, 공감지음은 총 10세대입니다.
- 주위환경. 둔촌고등학교 북서측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설과 각급학교가 함께 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 둔촌동역이 소재해 교통사정은 보통입니다.
- 도로·토지. 북동측으로 폭 약 4~6m 포장도로와 접하며, 토지는 313.9㎡의 세로장방형 평지로 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 10세대 규모이고 표시된 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.5회, 매각률은 0.0%입니다. 본건 면적과 일치하는 실거래 표본도 아니므로 환금성 평가는 보수적으로 접근해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 면적이 일치하는 시세 확인. 115.77㎡·115.81㎡ 거래를 45.33㎡ 본건의 직접 시세로 사용하지 말고, 동일하거나 유사한 면적의 도시형생활주택 거래를 별도로 확인하세요.
- 601호 점유 관계 확인. 김미선의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유상태, 명도 협의 가능성을 현황조사서와 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
- 최우선변제 가능성 확인. 점유자 보증금이 확인되지 않아 배당 시뮬레이션에는 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 이는 매수인 인수와 별개로 배당 구조에 영향을 줄 수 있습니다.
- 매각대상 범위 대조. 소유권이 각 2분의 1 공유이고 사건 내 502호·601호·602호 점유자가 함께 조사돼 있으므로, 물건번호별 대상 호수와 매각범위를 반드시 대조하세요.
- 제시외 부분 확인. 감정요항에는 기호(3)의 다락 부분에 화장실 약 5.04㎡가 소재한다고 기재돼 있습니다. 해당 기호가 601호인지와 평가 포함 여부를 원문에서 확인하세요.
- 규제·이용상태 확인. 토지거래계약 허가구역을 포함한 토지이용 규제와 도시형생활주택의 실제 이용·임대 가능 조건을 관계기관 자료로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 점유 현황을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증 전 보류”
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2022.12.05. 수협은행 근저당권이 말소기준이고, 조사된 점유자들의 전입은 모두 그 이후입니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없으며, 현재 최저가 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격에서는 결론을 서두르면 안 됩니다. 최저가 433,920,000원이 표시 실거래 평균의 52.2%라는 숫자는 매력적으로 보이지만, 비교 거래는 본건보다 면적이 큰 115.77㎡·115.81㎡이며 거래월도 2021.07입니다. 2회 유찰됐다는 사실만으로 저가 매수라고 볼 수도 없습니다. 권리분석은 합격이지만, 가격 메리트는 동일 면적의 현재 시세를 확인할 때까지 보류. 이 사건의 승부처는 인수금액이 아니라 적정 시세와 점유자 명도 조건을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.