인수권리 0원이나, ‘시세의 56.8%’를 그대로 믿으면 안 된다 — 둔촌동 공감지음 602호

서울동부지방법원 2024타경3552. 강동구 둔촌동 ‘공감지음’ 6층 602호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 주식회사공간그림과 주식회사공감지음이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2022년 12월 5일 수협은행의 채권최고액 630,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 설정되거나 기입된 권리는 매각으로 소멸합니다.

등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2024년 4월 4일 김춘일 명의로 설정됐던 420,000,000원 근저당은 2024년 11월 15일 이미 말소됐고, 2024년 12월 11일 최별하의 305,500,000원 근저당, 2024년 12월 18일 임의경매개시결정, 2026년 2월 6일 서울특별시의 지분 압류는 모두 말소기준일 뒤에 위치합니다.

하지만 이 사건의 승부처는 단순히 “최저가가 감정가보다 36% 낮다”는 데 있지 않습니다. 실거래 비교표에 잡힌 거래는 대상면적과 현저히 다르고 거래월도 2021년 7월입니다. 건물 사용승인일인 2022년 11월 21일보다 앞선 거래이기도 하므로, 이를 현재 602호의 직접 시세로 놓고 가격 가점을 주는 것은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다

② 임차인·점유자 — 602호 전입자는 후순위, 1명은 판정 미상

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산할 대상은 없습니다. 확인되는 임차인·점유자는 4명이며, 그중 대상 호수인 602호에 신고된 김지현은 2023.06.08 전입으로 말소기준일인 2022.12.05보다 늦어 대항력이 없습니다.

다만 명인향은 전입일·점유 호수·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없으며 대항력 가능·미상으로 보수적으로 분류해야 합니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당 없음으로 적혀 있지만, 임대차계약서와 전입세대 확인을 통해 명인향이 어느 호수를 어떤 조건으로 점유하는지 최종 확인할 필요가 있습니다.

③ 가격 비교 — 4.72192억이 싸다는 근거는 아직 약하다

최저매각가는 472,192,000원으로 감정가 737,800,000원의 64%입니다. 명세서상 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준액 역시 472,192,000원입니다.

표면상으로는 등록된 실거래 평균 831,250,000원의 56.8%에 불과합니다. 그러나 두 거래 모두 2021년 7월 거래이고 면적은 각각 115.77㎡, 115.81㎡입니다. 대상면적 49.01㎡와 면적이 일치하지 않으며, 건물 사용승인일 2022.11.21보다도 앞선 거래입니다. 따라서 831,250,000원을 602호의 현재 직접 시세로 사용할 수 없습니다.

공감지음은 총 10세대이며, 관련 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.5회로 나타납니다. 현재 물건도 이미 2회 유찰됐지만, 확인된 낙찰률은 0.0%이고 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 소규모 도시형생활주택의 환금성과 시세 형성력을 보수적으로 봐야 하는 이유입니다.

④ 예상배당표 (매각가 472,192,000원 가정)

예상 채권총액 1,355,500,000원 중 465,070,080원이 배당되고 890,429,920원이 미배당되는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 김춘일 근저당은 등기상 말소 완료 여부를 별도 대조해야 합니다.

⑤ 추가 유찰 시 배당 시나리오

유찰이 진행돼도 명세서 기준 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 낙찰가가 낮아질수록 늘어나는 것은 매수인의 인수액이 아니라 채권자의 미배당액입니다. 다만 명인향의 전입일과 임대차 조건이 확인되지 않은 상태이므로, 각 회차의 “인수 0원”은 최신 매각물건명세서와 전입세대 열람을 통해 다시 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 둔촌고등학교 북서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·학교가 혼재한 주택지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 둔촌동역이 있어 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하 1층·지상 6층 건물이며 위생·급배수·소화전·승강기· 난방설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 4~6m의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역의 평지·세로장방형 토지이며 토지면적은 313.9㎡, 공시지가는 4,165,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역· 비행안전제3구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 환금성. 2022.11.21 사용승인된 총 10세대 소규모 도시형생활주택입니다. 확인된 동일면적 실거래와 최근 낙찰사례가 없어 매도 시 가격 기준을 잡기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 명인향의 전입일 확인. 전입일·호수·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 전입세대 열람과 임대차계약서 확인이 최우선입니다.
• 602호 실제 점유 확인. 김지현의 전입일은 말소기준권리 이후지만, 현재 점유 여부와 명도 협의 가능성을 현장조사로 확인해야 합니다.
• 다른 호수 신고의 범위 확인. 배순례는 502호, 김미선은 601호로 신고돼 있습니다. 본 사건의 매각 대상 범위와 각 점유자의 호수 대응관계를 매각목록 원본에서 대조해야 합니다.
• 실거래 재조사. 831,250,000원 거래 2건은 115㎡대로 대상면적 49.01㎡와 다릅니다. 동일 건물·동일면적 또는 인근 도시형생활주택 거래로 입찰가 상한을 다시 산정해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 다락 화장실 약 5.04㎡의 위치와 대상 호수 포함 여부, 위법성·원상복구 가능성 및 감정가 반영 범위를 확인해야 합니다.
• 서울특별시 압류 확인. 압류는 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하지만, 예상배당에서 당해세가 반영되지 않았으므로 세금 내역과 배당순위를 확인해야 합니다.
• 김춘일 근저당 대조. 등기상 2024.11.15 말소됐으나 예상배당 항목에 표시돼 있습니다. 최신 등기와 채권신고서의 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·매각목록의 최신본을 기준으로 매각 범위와 인수 여부를 최종 판단해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만 가격과 점유는 아직 안개 속”

이 물건은 수협은행 근저당을 기준으로 후순위 등기권리가 소멸하고, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 없다고 기재된 점이 장점입니다. 현재 계산상 매수인의 실질취득액은 최저가와 같은 472,192,000원이고 인수액은 0원입니다.

그러나 권리상 인수 0원이 곧바로 저가 매수 기회를 뜻하지는 않습니다. 등록된 831,250,000원 거래는 면적과 시점이 대상 물건에 맞지 않아 가격 기준으로 쓰기 어렵고, 임차인·점유자 신고 4명 가운데 명인향의 대항력은 판정할 자료가 부족합니다. 여기에 제시외 건물과 총 10세대 소규모 도시형생활주택의 환금성까지 겹칩니다.

등기권리는 비교적 정리돼 있지만, 임차관계와 적정가격은 추가 확인이 필요한 물건입니다. 감정가 대비 할인율이나 면적이 다른 실거래와의 단순 비율보다, 명인향의 전입·보증금 확인과 49.01㎡ 전후의 실제 비교사례 확보가 입찰 여부를 결정할 핵심입니다.