서울동부지방법원 2024타경55959. 본건은 서울 송파구 오금동 천광캐슬 2층 201호, 전용 21.93㎡ 다세대 물건입니다. 감정가는 269,000,000원에서 11회 유찰되어 현재 최저가는 23,107,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보면 권리분석을 틀리기 쉬운 구조입니다. 본건 201호에는 박은경 명의의 주택임차권이 등기되어 있고, 임차보증금은 210,000,000원입니다. 매각물건명세서상 보증금 전액을 배당받지 못하면 임차권등기가 말소되지 않고 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조로 기재되어 있습니다.
현재 매각가 23,107,000원을 기준으로 집행비용 815,926원을 먼저 제외하면 박은경에게 돌아가는 예상 배당은 22,291,074원입니다. 따라서 남는 보증금 187,708,926원이 매수인 부담으로 이어지고, 현재 회차의 실질취득액은 210,815,926원입니다. 즉 최저가가 감정가의 8.7%라는 숫자를 실질 할인율로 읽어서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경55959 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 중대로31가길 16, 2층201호 (오금동,천광캐슬) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 21.93㎡ · 천광캐슬 9세대 · 2019.04.30 준공 |
| 소유자 | 오금역지역주택조합추진위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 23,107,000원 (11회 유찰) |
| 청구금액 | 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 토지 이용 | 대 · 다세대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 5,533,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 핵심은 2023년 임차권등기
말소기준으로 제시된 권리는 2024.03.21 송파구 압류입니다. 이에 앞서 2023.03.29 등기된 박은경의 주택임차권은 매각으로 자동 소멸하는 권리가 아니며, 보증금 전액이 배당되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다. 반면 2024.05.28 강제경매개시결정과 2024.06.17 양희숙의 소유권이전청구권가등기는 말소기준 이후 권리로 매각에 따른 소멸 대상으로 정리되어 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 201호 권리와 다른 호수 정보를 분리해서 봐야 한다
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박은경 | 건물 제2층 제201호 21.93㎡ 전부 | 2021.03.15 | 210,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 187,708,926원 |
| 김수정 | 102호 | 2019.05.20 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 미상 |
| 서경원 | 303호 | 2019.09.30 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 미상 |
| 신지은 | 402호 | 2020.01.14 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 미상 |
| 강희경 | 202호 | 2020.10.05 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 미상 |
| 김성기 | 501호 | 2021.04.27 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 미상 |
| 박정기 | 203호 | 2021.08.17 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 미상 |
| 나은요 | 302호 | 2021.10.26 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 미상 |
| 이창환 | 202호 | 2021.10.27 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 미상 |
| 조은우 | 101호 | 2022.04.01 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 미상 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 미상우선변제 미상승계 미상 |
박은경은 본건 201호 전체에 대해 임차권이 구체적으로 등기되어 있어 인수액 산정에 직접 반영됩니다. 반면 101호·102호·202호·203호·302호·303호·402호·501호 등 다른 호수로 표시된 전입자들은 본건 201호의 인수액에 합산하지 않았습니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 이들에 대해서는 대항력을 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로만 표시했으며, 본건과의 실제 관련성은 현황조사 및 매각물건명세서 원문 대조가 필요합니다.
③ 실질취득액 — 유찰돼도 총액이 거의 안 내려간다
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 23,107,000원 | 187,708,926원 | 210,815,926원 |
| 12회 유찰 시 | 18,485,600원 | 192,247,141원 | 210,732,741원 |
| 13회 유찰 시 | 14,788,480원 | 195,877,713원 | 210,666,193원 |
이 표가 사건의 가격 구조를 가장 잘 보여줍니다. 최저가가 23,107,000원에서 18,485,600원, 다시 14,788,480원으로 내려가도 박은경의 미배당 보증금이 그만큼 늘어납니다. 결과적으로 실질취득 부담은 210,666,193원~210,815,926원 수준에 머뭅니다. 따라서 추가 유찰을 단순한 매입가 할인으로 볼 수 없습니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 210,815,926원과 비교해야 한다
천광캐슬 전용 21㎡대 제공 실거래 표본은 4건이며 모두 2021.09 거래입니다. 평균은 265,125,000원, 최신 거래로 제시된 21.93㎡ 2층 거래는 271,000,000원입니다. 감정가 269,000,000원은 제공 실거래 평균의 약 101.5% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 21.93㎡ | 2 | 271,000,000원 |
| 2021.09 | 21.00㎡ | 2 | 259,000,000원 |
| 2021.09 | 21.93㎡ | 3 | 271,500,000원 |
| 2021.09 | 21.00㎡ | 3 | 259,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 265,125,000원 |
현재 실질취득액 210,815,926원은 제공 실거래 평균 265,125,000원의 약 79.5%, 최신 거래 271,000,000원의 약 77.8%입니다. 따라서 권리 인수까지 포함해도 제공된 실거래 표본보다는 낮은 금액입니다. 다만 실거래 표본이 모두 2021.09에 집중되어 있어 이 숫자만으로 현재 가격 우위를 확정하기에는 비교 시점의 한계가 큽니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 23,107,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 815,926원 |
| 1. 임차인 박은경 보증금 | 210,000,000원 | 22,291,074원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 박은경 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서 박은경 임차보증금의 미배당 잔액은 187,708,926원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑥ 추가 권리·환금성 메모
- 가등기. 2024.06.17 양희숙 명의 소유권이전청구권가등기가 존재합니다. 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 대상으로 정리되어 있으나, 제공 내용에서 가등기 종류 확인 필요 사항으로 표시되어 있습니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 해당사항 없습니다.
- 규제·토지. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·비행안전제2구역·교육환경보호구역·도시지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 규모. 천광캐슬은 9세대, 준공일 2019.04.30이며 본건 전용면적은 21.93㎡입니다.
- 경매 환금성 지표. 제공된 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 9.4회이고 매각률은 0.0입니다. 본건도 이미 11회 유찰되어 낮은 최저가만으로 수요가 충분하다고 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 계산. 현재 기준은 23,107,000원이 아니라 인수액을 합친 210,815,926원입니다.
- 박은경 미배당액 확인. 매각대금 및 선순위 배당 변화에 따라 최종 인수 잔액이 달라질 수 있으므로 배당순위와 실제 배당액을 원문에서 대조해야 합니다.
- 임차권자와 신청채권자의 관계 확인. 박은경이 임차권자이면서 강제경매 채권자로 표시되므로 임대차 및 채권의 실체를 확인해야 합니다.
- 다른 호수 점유정보 분리. 201호 외 다른 호수 전입자들의 보증금·확정일자는 미상입니다. 본건 권리와 직접 연결되는지 확인한 뒤 판단해야 합니다.
- 부분 미상 점유정보 확인. 점유 부분·전입일·보증금이 확인되지 않는 기사항전 관련 정보는 대항력 및 승계 여부를 확정할 수 없습니다.
- 가등기 원인 확인. 양희숙 명의 소유권이전청구권가등기의 구체적 성격과 말소 여부를 매각물건명세서·등기 원문과 대조해야 합니다.
- 11회 유찰 이유 확인. 단지 경매 통계상 평균 유찰도 9.4회이며 본건은 11회 유찰됐습니다. 가격 외 권리·점유·환금성 사유가 함께 작용하는지 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 숫자는 23,107,000원이 아니라 210,815,926원이다
본건의 가장 큰 착시는 감정가 269,000,000원짜리 다세대가 11회 유찰되어 23,107,000원까지 내려왔다는 점입니다. 하지만 박은경의 보증금 210,000,000원 중 현재 배당으로 회수되지 않는 187,708,926원을 매수인이 인수하므로, 실질취득 부담은 210,815,926원입니다.
추가 유찰 시에도 매각가는 내려가지만 인수액이 늘어 12회 유찰 시 210,732,741원, 13회 유찰 시 210,666,193원으로 총 부담은 거의 변하지 않습니다. 제공 실거래 평균 265,125,000원보다 낮은 수준이기는 하나, 비교 표본이 2021.09의 4건에 그치고, 11회 유찰과 임차·점유 확인사항이 함께 존재합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 임차권 인수액을 확정하고, 201호와 다른 점유정보의 관계를 분리해 검증하는 것입니다.