반값처럼 보여도 ‘집 한 채’가 아니다 — 천호동 하늘쉐르빌 501호 지분매각

서울동부지방법원 2024타경56211. 서울 강동구 천호동 하늘쉐르빌 5층 501호에 관한 임의경매입니다. 건물은 2015년 10월 19일 사용승인된 6층 다세대주택이고, 대상 호실의 면적은 36.46㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 김영진과 김진희로 각 지분 2분의 1씩 보유하고 있습니다. 이번 경매에서 매각되는 것은 김영진 지분 전부인 2분의 1뿐이며, 김진희의 나머지 지분 2분의 1은 그대로 존속합니다.

권리 자체는 비교적 선명합니다. 현재 말소기준은 2022년 6월 21일 설정된 주식회사참금융대부의 채권최고액 120,000,000원 근저당권이고, 이후 경매개시결정과 오케이저축은행 가압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 이 물건의 진짜 난도는 말소 여부가 아니라 공유지분만 취득한다는 구조에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원, 선순위로 보이는 등기는 이미 말소

등기부에는 과거 여러 근저당권이 나타나지만, 현존 여부를 구분해야 합니다. 2015년 경서농업협동조합 근저당권과 2020년 신한은행 근저당권은 각각 2020년에 말소됐습니다. 김영진 지분에 설정됐던 김창균 근저당권도 2022년 2월 11일 말소됐고, 드림자산대부 근저당권은 2022년 6월 23일 말소됐습니다. 따라서 현존 권리 중 가장 빠른 것은 2022년 6월 21일 참금융대부 근저당권이며, 이것이 말소기준이 됩니다.

② 지분매각 — 권리보다 어려운 공유관계

외부 입찰자가 최고가매수신고인이 되더라도 공유자 김진희가 허용된 방식으로 우선매수권을 행사하면 외부 입찰자가 최종 매수인이 되지 못할 수 있습니다. 우선매수권이 행사되지 않아 낙찰받더라도 취득하는 것은 501호 전부가 아니라 절반 지분입니다. 따라서 전체 호실의 사용, 임대, 매각을 단독으로 결정할 수 있는 물건처럼 평가해서는 안 됩니다.

③ 실거래 비교 — 27.5%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다

하늘쉐르빌은 13세대 규모이며, 비교 면적은 36.82㎡로 대상 면적 36.46㎡와 유사합니다. 확인된 실거래는 3건이고 전체 평균은 298,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 2025년 5월의 337,000,000원 1건이며, 최근 가격은 이전 거래 구간보다 21.0% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.

최저가 92,800,000원은 최근 전체 호실 거래가 337,000,000원의 27.5%입니다. 하지만 이 비율은 전체 소유권 거래가와 절반 지분 경매가를 직접 비교한 값이라 실제 할인율로 사용할 수 없습니다. 최근 거래가를 단순히 절반으로 환산하면 168,500,000원이고, 최저가는 그 금액의 약 55.1%입니다. 감정가 145,000,000원도 절반 지분을 평가한 금액으로 봐야 하므로, 감정가와 전체 호실 거래가를 같은 단위처럼 나란히 놓아서는 안 됩니다.

단지 경매 통계는 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%이며 확인된 최종 낙찰금액도 없습니다. 현재 물건 역시 2회 유찰돼 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 이는 단순한 가격 기회라기보다 소규모 다세대의 지분 환금성과 공유자 우선매수 위험이 응찰을 제한한 결과일 수 있습니다.

④ 배당 시뮬레이션 (매각가 92,800,000원 가정)

채권최고액을 배열한 시뮬레이션상 채권 합계는 581,432,662원, 배당액은 90,729,600원, 미배당액은 490,703,062원입니다. 다만 등기상 경서농업협동조합·신한은행·김창균· 드림자산대부 근저당권은 이미 말소된 이력이 확인되므로 실제 배당은 배당요구·채권양도·말소 원인과 법원 배당표를 기준으로 다시 확인해야 합니다. 어떤 경우에도 이 표의 미배당액이 매수인 인수액을 의미하지는 않습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

• 이용상태. 도시형생활주택인 단지형 다세대주택으로 이용되고 있으며, 2015년 10월 19일 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층 501호입니다.
• 입지. 서울천호초등학교 북측 인근의 대로 후면 주택지대입니다. 주변에는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며 입지 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 통행과 주정차가 가능한 세로변에 위치하고, 암사역·명일역·굽은다리역이 서측과 동북측·동남측에 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 도로·주차. 남측과 북측으로 폭 4~6m 도로에 접하며, 급배수·위생·난방·화재경보시설과 10대 규모 주차장이 설치돼 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역의 평지이며, 토지면적은 327.0㎡, 공시지가는 4,821,000원/㎡입니다.
• 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 13세대 소규모 다세대이고 매각 대상이 절반 지분이므로, 전체 호실보다 매수층과 담보 활용 범위가 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 재확인. 전체 호실이 아니라 김영진 지분 2분의 1만 매각됩니다. 등기부와 매각물건명세서의 매각지분 표시를 원본에서 대조해야 합니다.
• 공유자 우선매수. 김진희가 1회에 한해 우선매수신고를 행사할 수 있으므로, 최고가 입찰을 해도 최종 취득하지 못할 가능성을 자금계획에 반영해야 합니다.
• 공유관계 정리. 낙찰 후 잔존 공유자와의 매수·매도 협의 가능성, 지분의 독립 처분 가능성, 공유관계 정리에 필요한 절차와 비용을 사전에 검토해야 합니다.
• 실거래 단위 구분. 337,000,000원은 전체 호실 거래가이고 92,800,000원은 절반 지분 최저가입니다. 27.5%라는 표면 비율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
• 점유 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 점유자, 인도 가능성 및 관리비 체납 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 기말소 등기 구분. 과거 근저당권과 현재 존속 권리를 혼동하지 말고, 2022년 6월 21일 참금융대부 근저당권이 현재 말소기준이라는 점을 최신 등기부에서 재확인해야 합니다.
• 매각 진행 확인. 기재 매각기일은 2026.07.13입니다. 기일 변경, 매각 여부와 후속 절차는 법원 원본 기록을 확인해야 합니다.

맺으며 — 할인된 집이 아니라 할인된 ‘절반 지분’

이 사건은 임차인 보증금이나 소멸하지 않는 선순위 권리를 떠안는 유형은 아닙니다. 말소기준권리 이후의 부담은 소멸하고 권리상 인수액도 0원이어서, 등기 권리분석만 보면 비교적 명료합니다.

그러나 최저가 92,800,000원으로 취득하는 대상은 서울 강동구의 다세대주택 한 채가 아니라 그 주택의 2분의 1 지분입니다. 최근 전체 거래 337,000,000원과 직접 비교한 27.5%라는 숫자는 지분 차이를 무시한 수치이며, 단순 절반 환산액 대비로도 약 55.1%입니다. 여기에 공유자 우선매수권, 잔존 공유자와의 협의, 단독 사용 제한과 낮은 재매각 유동성이 겹칩니다.

권리는 정리되지만 소유관계는 정리되지 않습니다. 이 물건의 수익은 낮은 최저가에서 자동으로 생기는 것이 아니라, 공유자와의 관계를 어떤 방식과 비용으로 정리할 수 있느냐에 달려 있습니다. 권리 인수 0원은 장점이지만, 절반 지분이라는 구조를 감당할 명확한 출구전략이 없다면 2회 유찰된 가격만으로 접근하기 어려운 물건입니다.