서울동부지방법원 2024타경58545. 서울특별시 광진구 구의동 252-97 소재 집합건물 제2층 제201호와 관련된 다세대 및 토지 경매입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조의 8층 건물이며, 제2종근린생활시설(사무소)·업무시설(오피스텔)· 단독주택(다가구주택) 용도가 혼재합니다. 다만 건축법상 사용승인을 받지 않아 건축물대장이 존재하지 않는 상태입니다.
표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 5,618,480,000원에서 최저매각가 2,301,330,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 이 사건은 감정가 대비 할인율보다 권리의 존속 여부와 건축물의 법적 상태를 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 특히 선순위 가처분의 처리 결과가 매수인의 권리 취득에 영향을 줄 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경58545 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 구의동 252-97 제2층 제201호 |
| 물건종류 | 다세대 + 토지 · 집합건물 |
| 감정상 이용상태 | 제2종근린생활시설(사무소)·업무시설(오피스텔)· 단독주택(다가구주택). 실제 이용상태는 개점 전으로 확인되지 않음. |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트 평스라브지붕 · 8층 |
| 토지 | 구의동 252-97 · 지목 대 · 토지면적 153.4㎡ (토지 현황 기준, 개별 호실 대지권 면적과 구분 필요) |
| 공유자 |
김민호 · 김재영 · 김현정 · 이연순 · 정미영 각 지분 5분의 1 |
| 감정가 | 5,618,480,000원 |
| 최저매각가 | 2,301,330,000원 (4회 유찰) |
| 경매 신청채권자 | 신목신용협동조합 |
| 신청채권 청구액 | 2,237,289,247원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 등기 열람 기준 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가처분
이 가처분은 2024.03.18 근저당권보다 먼저 등기되었고, 등기 분석상 매수인 인수 권리로 분류되어 있습니다. 반면 경매 신청채권자와 가처분권자가 동일한 신목신용협동조합이며, 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
동일 채권자라는 사정만으로 가처분의 소멸을 단정할 수 없습니다. 해당 가처분과 후순위 근저당권의 관계, 피보전권리의 실현 여부, 가처분의 말소 또는 매각 후 효력에 관한 법원 확인이 필요합니다.
현재로서는 가처분이 소멸한다고 확정하거나 인수 위험을 0원으로 단정해서는 안 됩니다.말소기준권리는 을구 1번 신목신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,496,000,000원이며 공동담보목록 제2021-184호가 기재되어 있습니다. 같은 날 설정된 을구 2번 유정승 근저당권의 채권최고액은 400,000,000원입니다. 두 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다.
이후 등기된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다. 방삼열 가압류와 신한은행의 김현정 지분 가압류는 각각 등기부상 이미 말소되었습니다. 다만 후순위 권리의 소멸과 선순위 가처분의 존속 문제는 별도로 구분해야 합니다.
따라서 입찰 전 법원 기록과 최신 등기사항전부증명서를 대조하고, 가처분이 실제로 말소되는지 확인하는 것이 필수입니다. 법정지상권 해당사항 없음이라는 기재 역시 사용승인 문제나 선순위 가처분을 해소해 주는 의미는 아닙니다.
② 점유·임대차 — 임차인 신고 없음과 임대관계 미상은 다르다
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으며, 건물은 아직 개점하거나 입점하지 않은 상태로 조사되었습니다.
현장 점유 여부, 전입세대, 상가 임대차 관련 사항, 임차보증금과 대항력 발생 여부 등을 매각기일 전에 확인해야 합니다. 현재 확인된 임차보증금 인수액은 없지만, 미확인 점유자의 인수 위험까지 소멸한 것으로 판단할 수는 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 41%가 시세의 41%는 아니다
현재 최저매각가는 2,301,330,000원입니다. 감정가 5,618,480,000원의 40.96% 수준이며, 4회 유찰된 상태입니다.
그러나 실제 거래가격과 최근 거래 추세가 확인되지 않아 이 가격이 시장에서 저렴한지 판단할 수 없습니다. 특히 사용승인 전 건물이라는 특성상 일반적인 준공·사용승인 완료 물건의 시세를 그대로 적용하는 것도 적절하지 않습니다.
| 구분 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 5,618,480,000원 | 100% | 감정평가 기준 |
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 2,301,330,000원 | 40.96% | 현재 최저가 |
| 5회 유찰 시 | 1,841,064,000원 | 32.77% | 가정 시나리오 |
| 6회 유찰 시 | 1,472,851,200원 | 26.21% | 가정 시나리오 |
특히 가처분에 따른 매수인의 부담은 배당표상 인수액과 별개의 법률상 위험입니다. 선순위 가처분의 처리 결과와 건물의 법적 상태를 확인한 뒤 실제 취득비용 및 시장가치에 대한 별도 검토가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,301,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 25,413,300원 |
| 1. 근저당 · 신목신용협동조합 | 2,496,000,000원 | 2,275,916,700원 |
| 2. 근저당 · 유정승 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 근저당 채권액은 채권최고액 기준으로 계산되었으며, 실제 배당은 확정 채권액·집행비용·조세 등 배당 조건에 따라 달라질 수 있습니다.
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 25,413,300원을 제외한 2,275,916,700원이 신목신용협동조합에 배당됩니다. 유정승 근저당권과 소유자에게 돌아가는 배당은 없습니다.
근저당 채권최고액 합계는 2,896,000,000원이며, 예상 배당액은 2,275,916,700원입니다. 채권최고액 기준 미배당은 620,083,300원입니다. 이 미배당액을 매수인이 그대로 인수하는 구조로 계산된 것은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미회수
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 2,301,330,000원 | 2,275,916,700원 | 620,083,300원 |
| 5회 유찰 시 | 1,841,064,000원 | 1,820,253,360원 | 1,075,746,640원 |
| 6회 유찰 시 | 1,472,851,200원 | 1,455,722,688원 | 1,440,277,312원 |
현재 회차에서는 신목신용협동조합 예상배당 2,275,916,700원이 경매 신청 청구액 2,237,289,247원을 충족하는 것으로 계산됩니다. 반면 5회 또는 6회 유찰을 가정하면 예상배당액이 신청 청구액보다 작아집니다.
유찰이 진행될수록 최저매각가는 낮아지지만, 채권자 미배당액은 증가합니다. 이러한 미배당 증가가 곧바로 매수인의 금전적 인수로 전환되는 것은 아닙니다. 다만 선순위 가처분과 사용승인 문제는 유찰로 매각가격이 낮아진다고 자동으로 해결되지 않습니다.
⑥ 입지·건축물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 광진구 구의동 광진구청 북동측 인근입니다. 주변에는 단독주택·다세대주택·업무시설·주상용건물 등이 소재하며 근거리에 공공시설과 근린생활시설이 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 구의역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 8층 건물이며, 사무소·오피스텔·다가구주택 용도가 혼재합니다. 아직 개점하거나 입점하지 않아 실제 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 개별난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비 및 기계식 주차장 등이 구비되어 있을 것으로 추정됩니다. 실제 설치 및 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지. 면적 153.4㎡, 지목 대, 정방형의 평지이며 세로(가) 도로에 접합니다. 공시지가는 6,384,000원/㎡입니다.
- 토지이용계획. 준주거지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구(구의-자양)· 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 건축물 상태. 건축법상 사용승인을 받지 않아 건축물대장 표제부와 전유부가 존재하지 않습니다. 실제 건축 현황과 사용승인 가능 여부의 확인이 필요합니다.
- 환금성. 실제 이용상태와 임대관계가 확인되지 않았고 사용승인도 완료되지 않았습니다. 따라서 일반적인 사용승인 완료 건물과 동일한 매매·임대 가능성을 전제로 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 가처분 처리 확인. 2023.11.27 신목신용협동조합 가처분이 매각으로 소멸하는지, 별도 말소가 필요한지 확인하세요. 동일 채권자의 후순위 근저당권과의 관계 및 피보전권리 실현 여부도 확인 대상입니다.
- 매각물건명세서와 등기 대조. 인수권리 해당사항 없음이라는 명세서 기재와 등기 분석상 선순위 가처분 인수 판정의 차이를 법원 기록으로 해소해야 합니다.
- 사용승인 확인. 사용승인 미완료 사유와 향후 승인 가능 여부, 건축물 현황 및 필요한 조치가 있는지 확인하세요.
- 토지·전유부분 확인. 등기상 제201호와 실제 매각 대상의 범위, 토지 소유관계 및 대지권을 원본 서류로 대조하세요.
- 현장 점유 확인. 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임차관계, 보증금 및 대항력 가능성을 조사하세요.
- 가격 재검토. 감정가 대비 40.96%라는 숫자 대신 실제 건물 상태와 사용승인 위험을 반영한 시장가치 및 취득비용을 확인하세요.
- 유찰 시나리오 검토. 추가 유찰 시 최저가는 낮아지지만 선순위 가처분과 건축물 문제는 그대로 남을 수 있습니다. 가격 하락을 권리 해소와 동일시하지 마세요.
- 원본 재확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서· 현황조사서 및 법원 매각조건을 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 41%보다 중요한 것은 권리의 확정”
이 사건은 감정가 5,618,480,000원에서 최저매각가 2,301,330,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 하지만 가격이 크게 떨어졌다는 사실만으로 매수인에게 유리한 경매라고 판단할 수 없습니다.
2023.11.27 선순위 가처분은 등기 분석상 인수 대상으로 분류되어 있으나, 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 이 불일치가 해결되지 않은 상태에서는 권리상 안전하다고 단정할 수 없습니다.
더구나 건물은 사용승인을 받지 않았고, 건축물대장도 존재하지 않습니다. 실제 이용상태와 임대관계도 명확하지 않으며, 최근 실거래 시세를 통한 가격 검증도 이루어지지 않았습니다.
따라서 선순위 가처분의 소멸 여부, 건축물 사용승인 및 매각 대상 범위, 실제 점유관계와 시장가치를 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다. 배당상 인수액 0원이나 감정가 대비 낮은 최저가만으로 입찰 적정성을 판단하기 어려운 고위험 검증형 물건입니다.
