서울동부지방법원 2024타경58545. 사건 용도는 다세대 + 토지이고, 등기 대상은 서울 광진구 구의동 252-97 제2층 제201호입니다. 감정평가 이용상태는 제2종근린생활시설(사무소), 업무시설(오피스텔), 단독주택(다가구주택)으로 기재돼 있어 단순 주거용 아파트처럼 보면 안 됩니다. 소유자는 김민호·김재영·김현정·이연순·정미영으로, 각각 지분 5분의 1을 가진 공유 구조입니다.
가격은 크게 내려왔습니다. 감정가 5,618,480,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 2,876,662,000원, 감정가의 51.2%입니다. 다만 확인 가능한 실거래 시세 자료가 없어 이 숫자만으로 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 이 사건은 가격보다 먼저 선순위 가처분의 실제 인수 여부와 사용승인 전 건물 상태를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경58545 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 구의동 252-97 |
| 등기 대상 | [집합건물] 서울특별시 광진구 구의동 252-97 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 + 토지 · 제2종근린생활시설(사무소) · 업무시설(오피스텔) · 단독주택(다가구주택) |
| 소유자 | 김민호 · 김재영 · 김현정 · 이연순 · 정미영 (각 5분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 5,618,480,000원 / 2,876,662,000원 (3회 유찰) |
| 경매개시결정 채권자 | 신목신용협동조합 · 청구액 2,237,289,247원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 등기 발행일 | 2026.07.23 · 서울동부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 선순위 가처분이 핵심
말소기준은 2024.03.18 신목신용협동조합 근저당권 2,496,000,000원입니다. 같은 날 유정승의 근저당권 400,000,000원이 뒤이어 설정됐고, 2024.07.25 신목신용협동조합의 임의경매개시결정도 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
가압류 중 방삼열의 63,350,000원 가압류는 2024.12.26 말소됐고, 김현정 지분에 대한 주식회사신한은행 22,166,925원 가압류도 2024.09.11 말소된 상태입니다. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
② 가격 판단 — 51.2%라도 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없다
현재 최저가는 감정가의 51.2%인 2,876,662,000원입니다. 이후 시나리오는 4회 유찰 시 감정가 41%인 2,301,329,600원, 5회 유찰 시 감정가 33%인 1,841,063,680원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 51.2% | 2,876,662,000원 | 50,504,620원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 2,301,329,600원 | 620,083,696원 |
| 5회 유찰 시 · 33% | 1,841,063,680원 | 1,075,746,957원 |
유찰이 진행될수록 매각대금은 내려가지만 채권 미배당은 크게 늘어납니다. 다만 이 표는 채권자 배당 구조를 보여줄 뿐, 물건의 시장가치를 뜻하지 않습니다. 확인 가능한 실거래 비교자료가 없으므로 현재 최저가가 시세보다 낮다거나 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,876,662,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 31,166,620원 |
| 1. 근저당 · 신목신용협동조합 | 2,496,000,000원 | 2,496,000,000원 |
| 2. 근저당 · 유정승 | 400,000,000원 | 349,495,380원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 2,896,000,000원 중 2,845,495,380원이 배당되고, 미배당은 50,504,620원입니다. 배당표는 근저당 채권최고액 기준이며, 경매 청구액 2,237,289,247원과는 금액 기준이 다릅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제2종근린생활시설(사무소), 업무시설(오피스텔), 단독주택(다가구주택)로 되어 있으나 아직 개점하지 않은 상태여서 확인할 수 없는 것으로 조사됐습니다.
- 사용승인. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로, 건축물대장 표제부·전유부가 존재하지 않는다고 기재돼 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 8층 건물이며, 급배수·위생·개별난방·승강기·옥내소화전·화재탐지·기계식 주차장 등이 구비돼 있을 것으로 추정돼 있습니다.
- 입지. 광진구청 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·업무시설·주상용건물 등이 있고 근거리에 공공시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 구의역(지하철2호선)이 위치해 대중교통 이용은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 153.4㎡, 지목 대, 평지·정방형·세로한면(가)이며 공시지가는 6,384,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·도시지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역·공장설립제한지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 가처분 원문 확인. 2023.11.27 가처분의 존속 여부와 매각 후 말소 가능성을 등기부 및 매각물건명세서 원문에서 대조해야 합니다.
- “인수권리 없음” 문구만으로 종결 금지. 명세서의 해당사항없음 표시와 등기 분석의 매수인 인수 표시가 충돌하므로 실제 매각조건 확인이 우선입니다.
- 사용승인·건축물대장 확인. 사용승인을 받지 않았고 건축물대장이 존재하지 않는 것으로 기재된 만큼 사용승인 진행상태와 실제 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 현장 이용상태 확인. 감정평가 당시 아직 개점하지 않은 상태로 실제 내부 이용상태를 확인할 수 없었다는 점을 현장에서 점검해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 시세 확인 후 가격 판단. 3회 유찰·51.2%라는 숫자만으로 저가라고 단정할 수 없습니다. 실거래 및 실제 수익·사용 가능성을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “유찰률보다 선순위 권리와 건물 상태가 먼저”
이 사건은 감정가 5,618,480,000원에서 3회 유찰돼 2,876,662,000원까지 내려왔다는 숫자가 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 확인 가능한 실거래 시세가 없어 이 가격을 시장가보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 더 중요한 것은 말소기준보다 앞선 신목신용협동조합 가처분과 사용승인을 받지 않아 건축물대장이 존재하지 않는 건물이라는 점입니다.
특히 매각물건명세서는 인수권리를 “해당사항없음”으로 표시하지만 등기 분석은 선순위 가처분을 매수인 인수로 분류하고 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “51.2%니까 싸다”가 아니라, 권리 원문과 사용승인 상태를 먼저 확인한 뒤 가격을 판단해야 한다입니다. 현재 자료만 놓고 보면 권리·환금성 불확실성이 가격 할인보다 우선하는 사건입니다.
