서울동부지방법원 2024타경60029. 강동구 성내동 ‘집앤사비카’ 8층 806호, 전용 28.74㎡의 주거용 도시형생활주택(원룸형 아파트)입니다. 현재 소유자는 유연주이고, 2023.11.10 주식회사국민은행이 채권최고액 284,900,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2024.08.22 박형규의 강제경매개시결정은 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다.
눈여겨볼 부분은 과거 임차권 이력입니다. 박형규는 임차보증금 376,000,000원, 임대차계약일 2021.04.14, 확정일자 2021.04.15, 주민등록·점유개시일 2021.05.10을 내용으로 2023.05.19 주택임차권등기를 마쳤습니다. 그러나 해당 임차권은 2023.11.10 해제를 원인으로 2023.11.13 말소됐고, 현재 임차인 조사 내역에도 임차인은 없습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경60029 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 풍성로 188, 8층806호 (성내동, 집앤사비카) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 도시형생활주택(원룸형아파트) · 전용 28.74㎡ · 지하1층 지상11층 중 8층 |
| 소유자 | 유연주 · 거래가액 411,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 440,000,000원 / 225,280,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박형규 / 13,634,321원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 과거 임차권은 말소, 현재 인수 0원
말소기준은 2023.11.10 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 박형규의 주택임차권등기는 그보다 앞선 2023.05.19 등기됐지만, 이후 2023.11.13 별도의 말소등기가 완료됐습니다. 현재 임차인은 없고, 명세서상 매수인이 인수할 권리도 없습니다. 따라서 본 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 최저가는 확인 실거래 평균의 57.6%
확인된 동일면적 전용 28.74㎡ 실거래는 2건입니다. 거래 시점은 2021.06과 2021.07로, 평균은 391,000,000원, 최고가는 399,000,000원, 최저가는 383,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 28.74㎡ | 2 | 383,000,000원 |
| 2021.06 | 28.74㎡ | 4 | 399,000,000원 |
| 평균 | 28.74㎡ | 2건 | 391,000,000원 |
현재 최저매각가 225,280,000원은 이 평균의 57.6%입니다. 감정가 440,000,000원과 비교하면 51.2% 수준까지 내려온 상태입니다. 다만 거래 표본이 2건이고 모두 2021년 거래이므로, 이 수치만으로 현재 시세 대비 할인 폭을 확정해서 보는 것은 주의가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 225,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,953,920원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 284,900,000원 | 221,326,080원 |
| 3. 경매개시결정 · 박형규 | 13,634,321원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
225,280,000원 가정 시 집행비용 3,953,920원을 제외한 221,326,080원이 국민은행 근저당에 배당되고, 신청채권자 박형규 배당은 0원으로 계산됩니다. 총 미배당액은 77,208,241원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51.2% | 225,280,000원 | 221,326,080원 | 77,208,241원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 40.96% | 180,224,000원 | 176,900,864원 | 121,633,457원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 32.77% | 144,179,200원 | 141,360,691원 | 157,173,630원 | 0원 |
유찰이 추가되면 국민은행과 신청채권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 사건에서 회차 하락은 채권자 회수액에는 직접 영향을 주지만, 제공된 권리관계 기준으로 매수인 인수액을 증가시키지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강동구청 북동측 인근에 소재하며 주변은 소형 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다. 제반 입지 여건은 보통 정도로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입과 운행은 편리한 편이고, 남동측에 지하철5호선 둔촌동역이 위치합니다. 북측과 동측 간선도로변에 버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하1층 지상11층 건물의 8층 806호이며 사용승인일은 2020.12.31입니다.
- 단지 규모. 집앤사비카는 52세대이며 대상 면적은 전용 28.74㎡입니다.
- 도로. 북측 약 15m 도로, 서측 약 10m 도로에 접한 각지입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 토지면적 627.6㎡, 공시지가 8,257,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건축물. 집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형아파트)이며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 과거 임차권 말소 원본 대조. 박형규의 2023.05.19 주택임차권등기와 2023.11.13 말소등기를 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 현재 점유 확인. 현재 임차인 조사 내역은 없지만 실제 점유자와 인도 가능 상태는 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 현 시세 재확인. 확인된 동일면적 실거래는 2021.06~2021.07의 2건이므로, 최저가 225,280,000원의 실제 할인 수준은 현재 매매 시세와 대조해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 현재 감정가 대비 51.2%까지 내려왔으므로 권리 외에도 면적·상품성·수요·점유 상태를 함께 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권자 미배당액이 존재하더라도 본 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 최종 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순해졌고, 승부처는 현재 시세다
이 사건의 권리구조에서 가장 중요한 포인트는 과거 임차보증금 376,000,000원의 주택임차권등기가 현재 존속하지 않는다는 점입니다. 해당 임차권은 2023.11.13 말소됐고, 매각물건명세서상 별도 인수권리도 없습니다. 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
가격은 감정가 440,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 225,280,000원까지 내려왔습니다. 이는 확인된 동일면적 실거래 평균 391,000,000원의 57.6%지만, 그 거래는 2021년 2건입니다. 따라서 이 물건은 단순히 과거 실거래와의 할인율만 보는 것보다, 현재 성내동 소형 도시형생활주택의 실제 거래가격과 임대·매매 수요를 확인하는 과정이 최종 가격 판단의 핵심입니다.
