서울동부지방법원 2024타경60029. 강동구 성내동 ‘집앤사비카’ 8층 806호, 전용 28.74㎡의 주거용 도시형생활주택 (원룸형 아파트)입니다. 표면상 감정가 440,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 352,000,000원으로 내려왔지만, 이 사건은 최저가만 보면 안 되는 대항력 인수형입니다. 임차인 박형규의 보증금은 376,000,000원이고, 전입일과 점유개시일은 2021.05.10, 확정일자는 2021.04.15로 말소기준 근저당권보다 앞섭니다.
352,000,000원에 낙찰될 경우 집행비용 5,728,000원을 뺀 346,272,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 29,728,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 따라서 매수인이 실제로 부담하는 금액은 352,000,000원 + 29,728,000원 = 381,728,000원입니다. 유찰로 낙찰가가 내려가도 임차인 미배당액이 늘어나므로 총부담은 보증금 부근에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경60029 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 풍성로 188, 8층 806호 (성내동, 집앤사비카) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 도시형생활주택(원룸형 아파트) · 전용 28.74㎡ · 지하 1층, 지상 11층 중 8층 |
| 소유자 | 유연주 (2021.05.10. 거래가 411,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 440,000,000원 / 352,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박형규 / 13,634,321원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.10. 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 284,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인 보증금이 핵심
임차인 박형규는 임대차계약일 2021.04.14, 확정일자 2021.04.15, 전입·점유개시일 2021.05.10로 조사됐습니다. 국민은행 근저당권 설정일인 2023.11.10보다 앞서므로, 제공된 권리판정에서는 대항력과 우선변제권이 모두 인정되고 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명이며, 보증금은 376,000,000원입니다.
| 임차인 | 점유 부분 / 용도 | 전입 · 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박형규 | 806호 28.74㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.05.10 확정 2021.04.15 | 376,000,000원 | 2023.05.19 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
② 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 본다
집앤사비카 동일면적 28.74㎡의 비교 가능한 거래는 2건입니다. 2021.06 거래는 399,000,000원, 2021.07 거래는 383,000,000원이며 평균은 391,000,000원입니다. 다만 두 거래 모두 2021년 자료라 2026년 가격을 직접 보여주는 최신 표본으로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 28.74㎡ | 2 | 383,000,000원 |
| 2021.06 | 28.74㎡ | 4 | 399,000,000원 |
| 평균 | 28.74㎡ | 2건 | 391,000,000원 |
최저가 352,000,000원만 비교하면 거래 평균의 90.0%라 싸 보입니다. 그러나 예상 인수액을 더한 실질취득액은 381,728,000원으로 거래 평균의 97.6%, 최신 거래 383,000,000원의 99.7%입니다. 취득세, 명도·수리비 등을 더하기 전부터 과거 거래가와 거의 같은 수준이므로 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 352,000,000원 | 29,728,000원 | 381,728,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 281,600,000원 | 99,142,400원 | 380,742,400원 |
| 3회 유찰 · 감정가 51.2% | 225,280,000원 | 154,673,920원 | 379,953,920원 |
③ 예상배당표 (매각가 352,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,728,000원 |
| 1. 임차인 박형규 보증금 | 376,000,000원 | 346,272,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 284,900,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 박형규 | 13,634,321원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 임차인은 346,272,000원을 배당받고 보증금 부족분 29,728,000원이 남습니다. 이 부족분을 매수인이 인수하는 보수적 가정이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장과 감정 이용상태는 주거용 도시형생활주택 (원룸형 아파트)입니다. 일반적인 대단지 아파트로 가정해서는 안 됩니다.
- 입지. 강동구청 북동측 인근으로 소형 아파트, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며 제반 입지 여건은 보통 정도로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입과 운행은 편리한 편이고, 남동측에 지하철 5호선 둔촌동역이 있습니다. 북측과 동측 간선도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 11층 건물이며 사용승인일은 2020.12.31입니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없는 것으로 조사됐습니다.
- 규모·환금성. 총 52세대의 소규모 원룸형 주택이고 비교 거래도 2건뿐입니다. 대단지 아파트보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.
- 토지 조건. 제3종일반주거지역, 평지의 세로장방형 토지이며 북측 약 15m, 서측 약 10m 도로에 접한 중로각지입니다. 공시지가는 8,257,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 회차 기준 최저가 352,000,000원에 예상 인수액 29,728,000원을 더한 381,728,000원을 가격 비교의 출발점으로 삼아야 합니다.
- 임차권 말소 원인 확인. 2023.11.13. 임차권등기 말소의 효력과 말소 당시 보증금 반환, 실제 점유·전입 유지 여부를 등기원인서류와 주민등록 자료로 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 인수권리 “해당사항 없음” 표기와 대항력 임차인 인수모형이 충돌합니다. 최종 명세서의 비고·임차인란·배당요구 내역을 직접 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 검증. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 박형규입니다. 보증금 지급 금융자료, 임대차계약서, 반환채권과 신청채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 점유·인도 상태 확인. 임차권등기가 있었다는 사실만으로 현재 점유자가 특정되지는 않습니다. 현황조사 원본과 현장 방문으로 실제 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 거래가의 시차 반영. 비교 거래 2건은 모두 2021년 자료입니다. 2026년 현재의 호가·거래 가능 가격과 내부 상태를 별도로 검증해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분, 당해세와 배당순위 변동 가능성을 관리사무소와 집행기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “3.52억 낙찰”이 아니라 “3.82억 취득”
이 물건의 핵심은 한 번 유찰된 가격이 아닙니다. 제공된 배당모형대로라면 선순위 임차인 박형규의 보증금 376,000,000원이 먼저 배당되고 부족분 29,728,000원을 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 381,728,000원입니다. 이는 비교 가능한 거래 평균 391,000,000원보다 2.4% 낮고 최신 거래 383,000,000원과는 사실상 같은 수준입니다.
더 큰 문제는 임차권등기 말소와 인수권리 없음 표기가 존재하는데도 임차인 권리판정과 배당표는 인수액을 계산하고 있다는 점입니다. 인수가 실제로 없다면 가격 구조가 크게 달라지지만, 인수가 인정되면 유찰돼도 실질취득액은 거의 줄지 않습니다. 가격 메리트는 제한적이고 권리문서 확인 난도는 높은 사건입니다. 결론은 최저가만 보고 접근 금지, 임차권 말소 효력과 명세서 원본 확인 전 입찰 보류입니다.