서울동부지방법원 2024타경60432. 천호역 동측 인근 로데오팰리스 지하 1층 비103호로, 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점) 1개호입니다. 소유자 박범수는 2023년 8월 9일 매매를 원인으로 거래가액 1,685,510,000원에 취득했고, 다음 날 남양주축산업협동조합 앞으로 채권최고액 1,300,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이고, 이후 2024년 8월 27일 같은 조합의 신청으로 임의경매가 시작됐습니다.
권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 과거 우리자산신탁 명의의 신탁등기와 삼척동해태백산림조합 근저당은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준인 남양주축산업협동조합 근저당과 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 확인되지 않았으며 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경60432 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호대로159길 20, 지1층비103호 (천호동,로데오팰리스) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(휴게음식점) · 지하1층 · 현재 공실 |
| 소유자 | 박범수 (2023.08.09. 매매 · 거래가액 1,685,510,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,720,000,000원 / 450,888,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남양주축산업협동조합 / 1,027,741,071원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인이 떠안을 임차보증금이나 등기상 권리는 0원입니다. 말소기준인 남양주축산업협동조합 근저당의 채권최고액은 1,300,000,000원이며, 신청채권자의 청구액은 1,027,741,071원입니다.
② 가격 — 감정가 26.21%지만 ‘싸다’고 단정할 자료는 없다
감정가 1,720,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가격은 450,888,000원입니다. 감정가 대비 26.21% 수준입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 큰 할인율 자체를 시세 대비 저평가의 근거로 사용할 수 없습니다.
오히려 확인해야 할 신호는 반복 유찰입니다. 로데오팰리스 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.9회인데, 본건은 이미 6회 유찰됐습니다. 집합건축물대장상 휴게음식점인 지하 근린시설이고 현재 공실이라는 점까지 감안하면, 실제 구조·이용상태와 임대수요·환금성을 현장에서 확인해야 현재 가격의 의미를 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 450,888,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,908,880원 |
| 2. 근저당 · 남양주축산업협동조합 | 1,300,000,000원 | 443,979,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 근저당권 채권최고액 기준 미배당은 856,020,880원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족분이며 매수인에게 승계되는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 천호동 ‘천호역’ 동측 인근이며, 주위는 주택과 상가가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 주변에 노선버스정류장 및 지하철 천호역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점) 1개호이고 조사일 현재 공실입니다. 실제 구조와 이용상황은 확인이 필요합니다.
- 건물. 2022.03.30. 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층·지상17층 건물입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 천호성내재정비촉진지구, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 도로. 본건 서측으로 소로, 북측으로 세로에 접하며 토지는 평지의 부정형입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 450,888,000원 | 443,979,120원 | 856,020,880원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 360,710,400원 | 354,860,454원 | 945,139,546원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 288,568,320원 | 283,728,364원 | 1,016,271,636원 | 0원 |
낙찰가가 더 내려가면 남양주축산업협동조합의 미배당액은 커지지만, 그 부족분이 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다. 현재·7회·8회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 20%. 재매각 특별매각조건이므로 현재 회차의 매수신청보증금은 90,177,600원입니다.
- 공실·내부 상태. 조사일 현재 공실이고 내부구조 및 실제 이용상황은 재확인이 필요하다고 명시돼 있습니다. 현장 확인이 핵심입니다.
- 근린시설 용도. 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점)입니다. 지하층이라는 점까지 포함해 실제 임대수요와 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인. 본건은 6회 유찰됐습니다. 권리 외에 가격·용도·공실·환금성 요인을 따로 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 직접 비교할 실거래 가격이 없어 감정가 대비 할인율만으로 적정 낙찰가를 판단하기 어렵습니다.
- 명시 인수권리. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 내부 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 0원, 승부처는 지하 근린시설의 실제 가치”
이 사건은 권리 때문에 복잡한 물건은 아닙니다. 말소기준은 남양주축산업협동조합 근저당이고, 임차인과 명시된 인수권리가 없어 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 이미 6회 유찰됐고 이번에는 재매각·보증금 20% 조건입니다.
감정가 1,720,000,000원에서 최저가가 450,888,000원까지 내려왔다는 숫자는 강렬하지만, 이 사건에는 그 가격을 시세와 직접 비교할 실거래 근거가 없습니다. 대상도 아파트가 아니라 지하 1층 제2종근린생활시설(휴게음식점)이며 현재 공실입니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 판단은 현장·임대수요·실제 이용상태 검증 없이는 보수적으로 해야 하는 물건입니다. 최저가가 많이 내려왔다는 사실보다 왜 6회까지 유찰됐는지를 확인하는 것이 핵심입니다.
