서울동부지방법원 2024타경61862. 강동구 둔촌동 한울둔촌베아체 7층 704호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 이창학은 2021.10.07. 공유자전원지분전부를 330,000,000원에 매수했습니다. 등기부의 수협은행 근저당권들은 2021.09.27. 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2024.09.30. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
핵심은 그보다 앞선 임차권입니다. 안재범은 임대차계약일 2021.08.27., 확정일자 2021.08.31., 주민등록일자 2021.09.07., 점유개시일자 2021.10.07.이고 보증금은 330,000,000원입니다. 임차권등기는 2023.08.30. 이뤄졌습니다. 따라서 데이터상 대항력 있음·우선변제권 있음으로 분류되고, 확약이 없다면 현 최저가에서 미배당 보증금이 인수되는 전형적인 선순위 임차권 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경61862 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 양재대로102길 17, 7층704호 (둔촌동,한울둔촌베아체) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태 오피스텔 |
| 임차범위 | 건물 제7층 제704호 27.41㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 · 사용승인일 2021.07.20 |
| 소유자 | 이창학 · 2021.10.07. 거래가액 330,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 334,000,000원 / 213,760,000원 |
| 유찰 | 6회 · 현재 회차 감정가 64% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약이 결론을 바꾼다
수협은행의 근저당권 3건은 모두 2021.07.27. 설정됐으나 2021.09.27. 말소됐습니다. 따라서 남아 있는 권리 관계에서 말소기준은 2024.09.30. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 안재범의 주민등록일자 2021.09.07.과 임차권등기 2023.08.30.은 말소기준보다 앞서므로, 데이터상 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
② 임차인·승계 관계 — 보증금 중복 합산 금지
| 구분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안재범 · 실제 임차인 | 330,000,000원 | 2021.09.07 / 2021.08.31 | 2023.08.30 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 적용 |
| 시보증 · 보증기관 대위·승계 신고 | 별도 합산 없음 | 2021.09.07 / 2021.08.31 | 2024.12.10 | 안재범 권리 승계 | 안재범 권리 승계 | 대위·승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 시보증 항목은 안재범 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도의 임차보증금으로 더하지 않습니다. 주택도시보증공사가 안재범의 승계인이라는 사실은 2026.03.16. 확약 내용에도 명시돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 213,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,792,640원 |
| 1. 임차인 안재범 보증금 · 우선변제 | 330,000,000원 | 209,967,360원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 120,032,640원입니다. 다만 2026.03.16. 확약으로 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출돼 있어, 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 인수액은 커진다
| 시나리오 | 매각가 | 확약 전 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 64% | 213,760,000원 | 120,032,640원 | 실질 0원* |
| 7회 유찰 시 · 감정가 51% | 171,008,000원 | 162,186,112원 | 실질 0원* |
| 8회 유찰 시 · 감정가 41% | 136,806,400원 | 195,908,890원 | 실질 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커지는 구조입니다. 그러나 제출된 확약은 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 내용이므로, 이 임차권에 관한 실질 인수는 각 회차에서 0원*으로 봅니다. 따라서 현재 회차 실질취득액은 213,760,000원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 서울한산초등학교 인근으로, 주위에 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 당시 오피스텔로 사용 중입니다.
- 교통. 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕, 사용승인일은 2021.07.20이며 난방·위생·급배수시설이 있습니다.
- 토지. 평지의 정방형 토지로 오피스텔 등 건부지로 이용 중이며, 준주거지역·지구단위계획구역입니다.
- 도로. 포장도로에 접하고 차량진입이 가능합니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.03.16. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 반드시 확인해야 합니다.
- 승계 중복 주의. 시보증은 안재범 보증금의 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 임차권 상태 확인. 등기부상 안재범의 주택임차권은 2023.08.30. 등기돼 있습니다. 낙찰 전후 말소 절차와 제출 확약의 적용 관계를 원문으로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.10.07. 민간임대주택등기가 존재하므로 등기부와 매각물건명세서의 현재 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 이용·공부·관련 규제 상태를 대조해야 합니다.
- 반복 유찰 확인. 현재 6회 유찰 상태입니다. 최저가만으로 가격 메리트를 단정하기보다 물건 상태와 이용성까지 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약이 인수를 끊는다”
표면적으로는 주의가 필요한 사건입니다. 안재범의 보증금은 330,000,000원이고 대항력과 우선변제권이 있으며, 현재 최저가에서는 배당 후에도 120,032,640원이 남습니다. 확약이 없다면 낙찰자가 상당한 금액을 인수할 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건은 주택도시보증공사가 2026.03.16. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했다는 점이 결론을 바꿉니다. 정확도 규칙에 따라 해당 임차권의 실질 인수는 0원*, 현재 회차의 실질취득액은 213,760,000원입니다.
다만 이미 6회 유찰된 사건이고, 사건상 용도는 근린시설이지만 실제 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 단순한 최저가가 아니라 확약의 유효성과 말소 실행 여부, 실제 이용상태를 입찰 전에 얼마나 정확히 대조하느냐입니다.
* 확약 전 배당 계산상 현재 회차 매수인 인수액은 120,032,640원이지만, 주택도시보증공사의 2026.03.16. 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 확약은 해당 임차권에 한해 적용됩니다.
