211,200,000원
서울동부지방법원 2024타경62063. 둔촌동 한울둔촌베아체 9층 901호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물이며 이 물건은 9층에 위치합니다. 집합건축물대장상 사용승인일은 2021.07.20.입니다.
권리분석의 핵심은 하나입니다. 장대겸의 임차보증금은 330,000,000원, 전입·점유개시·확정일자는 모두 2021.10.25.이고, 2023.08.11. 임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 말소기준으로 선언된 2024.10.02. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원래는 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에서 고정되는 구조입니다.
이번 건은 그 일반형에서 벗어납니다. 주택도시보증공사는 장대겸 보증금의 대위·승계인으로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기했으며, 보증금 반환채권 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 따라서 확약 적용 대상인 장대겸 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 보증기관 승계 신고는 별도 임차인이나 별도 보증금이 아니므로 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경62063 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 양재대로102길 17, 9층901호 (둔촌동, 한울둔촌베아체) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 오피스텔 · 12층 건물 내 9층 |
| 임차권 범위 | 건물 제9층 제901호 27.95㎡ 전부 |
| 소유자 | 정선진 · 2021.10.25. 소유권 이전 · 거래가액 330,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 211,200,000원 (5회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 348,796,437원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약으로 인수 해소
2021.07.27. 설정된 수협은행 근저당권 3건은 2021.10.21. 일부포기를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 이 사건의 선언된 말소기준은 2024.10.02. 강제경매개시결정입니다. 장대겸의 전입·점유·확정일자는 2021.10.25.이고 임차권등기는 2023.08.11.이므로 기준권리보다 앞섭니다.
| 구분 | 신고자 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 장대겸 | 330,000,000원 | 2021.10.25 / 2021.10.25 | 대항력 有 | 우선변제 | 주택도시보증공사 승계 |
| 보증기관 승계 | 시보증 | 별도 합산 없음 | 장대겸 보증금 승계 | 별도 임차인 아님 | 승계 신고 | 중복신고 |
② 가격 구조 — 감정가 64%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 330,000,000원, 현재 최저매각가는 211,200,000원으로 감정가의 64%입니다. 이미 5회 유찰됐습니다. 추가 유찰 시 데이터상 최저가는 6회 유찰에서 168,960,000원(감정가 51%), 7회 유찰에서 135,168,000원(감정가 41%)입니다.
그러나 감정가 대비 할인율은 시장가격 대비 할인율과 다릅니다. 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 판단할 수 있는 실거래 기준이 없으므로, 211,200,000원이 싸다는 결론은 내리지 않습니다. 5회 유찰이라는 사실 역시 가격 매력의 증거라기보다 실제 응찰 전 시장가격 확인이 필요하다는 신호로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 211,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,756,800원 |
| 1. 임차인 장대겸 보증금 (우선변제) | 330,000,000원 | 207,443,200원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 348,796,437원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 장대겸 보증금의 부족분은 122,556,800원입니다. 일반 룰에서는 매수인 인수액으로 잡히지만, 주택도시보증공사의 2026.03.06. 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약 때문에 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 길동사거리 남동측 인근입니다. 주위는 업무시설·상업시설·오피스텔·다세대주택 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역인 강동역과 노선버스정류장이 있어 일반 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 901호는 오피스텔로 이용 중입니다. 토지는 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물로, 기본 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·기계식 주차장시설이 설치돼 있습니다. 사용승인일은 2021.07.20.입니다.
- 도로. 남측 약 10m 내외 도로, 동측 약 6m 내외 도로와 접합니다. 토지는 2필지 일단의 정방형입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·천호지구 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역 등에 해당합니다. 공시지가는 6,115,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재돼 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2026.03.06. 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에도 동일하게 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 인수액 이중계산 금지. 장대겸 보증금 330,000,000원과 보증기관 승계 신고를 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다. 실제 임차인은 장대겸 1명입니다.
- 룰상 122,556,800원과 실질 인수 0원을 구분. 배당계산상 미배당액은 존재하지만, 확약 때문에 매수인이 부담하는 실질 인수액과는 다릅니다.
- 5회 유찰을 ‘저가’로 오해하지 않기. 현재 최저가 211,200,000원은 감정가 64%이지만 시장가격과의 비교 없이 싸다고 단정하지 않습니다.
- 점유 확인. 임차권등기가 존재하는 물건이므로 현재 실제 점유상태와 인도 절차를 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.09.14. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 있으므로 등기사항과 매각물건명세서의 최종 상태를 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 구조를 뒤집는다”
이 사건을 등기만 보고 계산하면 상당히 부담스럽습니다. 보증금 330,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있고 현재 최저가는 211,200,000원에 불과해, 현재 배당표 기준 미배당액 122,556,800원이 생깁니다. 일반적인 사건이라면 바로 이 부족분이 매수인에게 따라붙는 인수형입니다.
하지만 주택도시보증공사가 2026.03.06. 제출한 확약으로 결론이 달라집니다. 대항력 포기, 우선변제권만 주장, 전액 변제되지 않아도 임차권등기 말소 동의. 따라서 이 사건의 권리분석상 핵심 숫자는 룰상 122,556,800원이 아니라 실질 인수 0원입니다.
남는 문제는 가격입니다. 감정가 330,000,000원에서 5회 유찰돼 211,200,000원까지 내려왔다는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 권리는 확약으로 정리됐지만, 가격은 시장 확인이 필요한 물건. 입찰 전 가장 먼저 확인할 것은 확약서 원문과 실제 시장가격입니다.
