서울동부지방법원 2024타경62476. 송파구 가락동 문정로13길 3-15의 제5층 제502호, 감정평가 이용상태상 다세대주택입니다. 본건의 핵심은 일반적인 “최저가가 싸다”가 아니라 대항력 임차보증금과 2026.03.16 확약서가 어떻게 결합되는지입니다. 임차인 한용재는 2020.12.24 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.11.23입니다. 말소기준으로 제시된 국민건강보험공단 압류일 2021.05.06보다 앞서므로 대항력이 있으며, 보증금 270,000,000원에 대해 우선변제권도 행사할 수 있습니다.
배당표만 보면 현재 최저가 147,718,000원에서 집행비용 2,868,052원을 공제한 144,849,948원이 임차보증금에 배당되고, 미배당액 125,150,052원이 남습니다. 대항력 포기가 없다면 매수인이 이 부족분을 부담해 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 인수형입니다. 그러나 이 사건에서는 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금채권 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 정확도 규칙상 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경62476 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정로13길 3-15, 5층502호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용 29.68㎡ · 제5층 제502호 |
| 이용상태 | 다세대주택(방, 욕실, 주방, 거실, 다용도실, 현관 등) |
| 소유자 | 최선애 (2020.12.28 매매 · 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 230,810,000원 / 147,718,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 해소
말소기준으로 제시된 권리는 2021.05.06 국민건강보험공단 압류입니다. 임차인 한용재의 전입·점유일 2020.12.24가 이보다 빠르므로 대항력 있는 임차인입니다. 확정일자도 2020.11.23이고 배당요구가 확인되어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 이후 한빛자산관리대부 가압류, 송파구 압류, 현재 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 실제 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한용재 | 2020.12.24 / 2020.11.23 | 270,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 0원* |
* 룰상 현재 최저가 기준 미배당액은 125,150,052원이지만, 주택도시보증공사가 2026.03.16 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서를 제출해 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
② 가격 비교 — 숫자는 낮지만 동일면적 시세 확인이 핵심
본건 전용면적은 29.68㎡인데, 확인된 최근 거래는 48.61㎡와 35.23㎡입니다. 따라서 거래자료의 최근 12개월 평균 350,000,000원을 본건의 동일면적 시세로 직접 적용하기는 어렵습니다. 그럼에도 현재 확인 가능한 공개 표본상 최근 12개월 거래는 2026.01과 2026.06의 48.61㎡ 거래 두 건 모두 350,000,000원이며, 최근 거래가 과거 표본보다 21.1% 높은 추세로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 48.61㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2026.01 | 48.61㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2022.06 | 35.23㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2021.08 | 48.61㎡ | 2 | 317,000,000원 |
| 2021.07 | 48.61㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 48.61㎡ | 2건 | 350,000,000원 |
현재 최저가 147,718,000원은 최근 12개월 평균의 42.2%로 집계되지만, 이는 면적이 다른 거래와의 비교입니다. 반대로 “최저가가 최근 거래의 42.2%이므로 확실히 싸다”라고 단정하는 것도 적절하지 않습니다. 본건의 실질취득비용은 확약 반영 시 147,718,000원이므로, 최종 입찰 판단은 반드시 29.68㎡에 가까운 개별 빌라 거래·층·호수·현황도 문제를 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,718,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,868,052원 |
| 1. 임차인 한용재 보증금 | 270,000,000원 | 144,849,948원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 한빛자산관리대부 | 36,751,051원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 미배당액은 125,150,052원입니다. 다만 2026.03.16 확약서에 따라 이 금액은 매수인의 실질 인수액으로 보지 않습니다. 확약은 한용재 임차권에 관한 것이므로, 확약 범위 밖에서 별도로 확인되는 권리나 점유가 있다면 별도 검토가 필요합니다.
④ 회차별 인수 구조 — 확약이 없었다면 낙찰가가 내려가도 총액은 고정
| 회차 | 최저가 | 배당계산상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 147,718,000원 | 125,150,052원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 118,174,400원 | 154,280,042원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 94,539,520원 | 177,562,191원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 증가해 매수인의 실질부담이 보증금 수준에서 크게 줄지 않는 구조입니다. 그러나 이 사건에서는 확약이 적용되므로 현재 회차의 실질취득은 147,718,000원, 6회 유찰 시에는 118,174,400원, 7회 유찰 시에는 94,539,520원으로 해석합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 방·욕실·주방·거실·다용도실·현관 등의 구조입니다.
- 입지. 서울특별시 송파구 가락동, 지하철 5호선 개롱역 남동측 근거리에 위치하며 다세대·연립주택 밀집 주거지입니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 북서측 근거리에 개롱역과 간선·지선버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상5층 건물 내 제5층 제502호, 사용승인일은 2014.11.03입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·정방형, 북서측 약 4-6m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 5,822,000원/㎡입니다.
- 규모. 확인된 집합은 총 8세대로 소규모이며, 본건 목표면적 29.68㎡와 실거래 표본 면적이 일치하지 않습니다.
- 현황 차이. 건축물대장현황도면상 본건 위치와 현장 확인 위치가 상이합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.03.16 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서의 적용대상과 문구를 원문으로 확인해야 합니다.
- 호수 특정. 출입문 표시상 502호와 건축물대장현황도면상 501호의 불일치를 현장에서 직접 대조해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태, 퇴거 여부, 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 최근 350,000,000원 거래는 48.61㎡로 본건 29.68㎡와 다릅니다. 동일·유사 면적의 개별 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인. 단순히 가격이 내려왔다는 사실보다 반복 유찰 원인이 현황도 문제·면적·환금성에 있는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·확약서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건의 표면만 보면 보증금 270,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 최저가 147,718,000원보다 보증금이 훨씬 큰 전형적인 인수형입니다. 실제 배당계산도 현재 회차에서 125,150,052원의 미배당액을 보여줍니다. 하지만 주택도시보증공사가 2026.03.16 대항력을 포기하고 미변제에도 임차권등기를 말소한다는 확약을 제출하면서 주된 인수 부담은 실질 0원으로 바뀝니다.
따라서 이 물건의 승부처는 더 이상 2.7억 보증금 자체가 아니라 확약서의 유효한 적용 여부, 5회 유찰의 원인, 건축물현황도와 실제 호수 위치의 불일치, 그리고 29.68㎡에 맞는 실제 시세입니다. 최근 12개월 거래평균 350,000,000원과 현재 최저가의 격차는 크지만 면적이 다르므로 그 숫자 하나만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 권리의 큰 고비는 확약으로 넘어갔고, 이제 현황과 가격 검증이 핵심입니다.
