167,200,000원
서울동부지방법원 2024타경63400. 송파구 문정동 파크하비오의 제204동 14층 1407호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정요항표의 이용상태는 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 전용 기준 면적은 24.58㎡입니다. 소유자 김현주는 2021.07.20. 매매를 원인으로 2021.09.16. 소유권을 취득했고, 등기부 거래가액은 201,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가보다 내려왔다”가 아닙니다. 대항력 있는 임차권자 유하나의 보증금이 200,000,000원으로 현재 최저가보다 커서, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 실제 배당모형에서도 현재 회차의 미배당액은 35,940,800원, 6회 유찰 시 68,912,640원, 7회 유찰 시 95,290,112원으로 제시됩니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 2026.04.23. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약을 제출했습니다. 따라서 유하나 임차권에 대한 금전 인수는 실질적으로 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경63400 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 송파대로 111, 송파파크하비오푸르지오204동 14층1407호 (문정동,파크하비오) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 전용 / 층 | 24.58㎡ · 지상19층 건물 내 제14층 제1407호 |
| 소유자 | 김현주 (2021.07.20. 매매 · 2021.09.16. 소유권이전 · 거래가액 201,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 167,200,000원 (5회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 207,791,780원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 임차권 확약과 토지 별도등기를 함께 본다
② 임차인 — 실제 임차인 1명, HUG는 승계인
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유하나 | 200,000,000원 | 2021.09.16 / 2021.08.27 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 주택도시보증공사 승계 · 실질 인수 0원* |
유하나는 2021.08.27. 임대차계약과 확정일자, 2021.09.16. 주민등록·점유개시를 갖췄고, 보증금은 200,000,000원입니다. 2023.09.21. 주택임차권등기가 접수됐으며 배당요구도 이루어졌습니다. 본 데이터상 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 유하나 임차권의 승계인입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 비교
파크하비오의 면적 매칭 실거래 12건 기준 최근 12개월 평균은 199,083,333원이고, 최신 거래는 2026.07. 전용 24.58㎡·15층 188,000,000원입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득 167,200,000원은 최근 12개월 평균의 84.0%입니다. 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보면, 현재 회차 가격은 두 기준보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 24.58㎡ | 15 | 188,000,000원 |
| 2026.07 | 26.53㎡ | 13 | 217,000,000원 |
| 2026.07 | 25.33㎡ | 14 | 199,000,000원 |
| 2026.07 | 26.2㎡ | 15 | 189,000,000원 |
| 2026.07 | 23.76㎡ | 12 | 188,000,000원 |
| 2026.06 | 26.53㎡ | 10 | 228,000,000원 |
| 2026.06 | 25.12㎡ | 10 | 192,000,000원 |
| 2026.06 | 26.53㎡ | 17 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 24.72㎡ | 11 | 187,000,000원 |
| 2026.05 | 23.76㎡ | 11 | 188,000,000원 |
| 2026.05 | 26.53㎡ | 16 | 218,000,000원 |
| 2026.04 | 25.33㎡ | 17 | 195,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 24.58㎡ 매칭 | 12건 | 199,083,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 167,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,140,800원 |
| 1. 임차인 유하나 보증금 (우선변제) | 200,000,000원 | 164,059,200원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 김태준 | 1,220,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 207,791,780원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 유하나 보증금 미배당액은 35,940,800원입니다. 다만 2026.04.23. 주택도시보증공사 확약에 따라 대항력을 포기하고 보증금을 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의하므로, 본 리포트에서는 이 임차권의 매수인 실질 금전 인수를 0원*으로 반영합니다. 토지 을구 1번 구분지상권 인수는 별개입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 송파구 장지동 소재 지하철8호선 장지역 북서측 인근이며, 업무시설 및 근린생활시설 등이 밀집한 노선상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역인 장지역이 소재합니다.
- 이용상태. 감정요항표상 건축물대장 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 철근콘크리트구조 지상19층 건물 내 제14층 제1407호입니다.
- 단지. 파크하비오 999세대, 사용승인일은 2016.09.29.이며 비교 실거래 면적은 24.58㎡로 매칭됩니다.
- 도로. 북서측·남서측·북동측으로 광대로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역·유통단지에 포함되며, 토지이용계획상 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
- 공시지가. 11,230,000원/㎡이며 토지면적은 61,231.0㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.23. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 범위와 조건을 반드시 원문으로 대조하세요.
- 토지 별도등기 확인. 토지 을구 1번 구분지상권설정등기(2016.09.30. 접수 제66038호)는 매수인 인수 사항입니다. 구분지상권의 구체적 범위와 내용을 토지 등기부에서 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 가격 판단. 확약이 유효하게 적용되는 현재 구조에서는 실질취득 167,200,000원을 기준으로 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 단지 평균 유찰 2.1회보다 이번 물건의 5회 유찰이 많습니다. 가격 외에 권리·용도·별도등기 등의 영향을 함께 점검하세요.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 이용 및 관련 공부를 입찰 전에 대조하세요.
- 현재 점유 확인. 임차권등기 사실과 별개로 현장 점유관계는 직접 확인해 명도 절차를 준비하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·확약서·현황조사·토지 별도등기·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력, 권리는 ‘확약 + 구분지상권’ 확인이 핵심
현재 최저가 167,200,000원은 감정가 209,000,000원의 80%이고, 확약을 반영한 실질취득 역시 167,200,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 199,083,333원의 84.0%이며 최신 24.58㎡ 거래 188,000,000원보다도 낮아 가격 숫자 자체는 경쟁력이 있습니다.
다만 이 물건의 권리분석은 “임차인 보증금 200,000,000원”에서 끝나지 않습니다. 원래는 대항력 임차인 미배당액이 매수인에게 넘어가는 구조지만, 주택도시보증공사의 2026.04.23. 확약으로 해당 임차권의 실질 금전 인수는 0원*으로 정리됩니다. 대신 매각물건명세서가 명시한 토지 을구 1번 구분지상권은 그대로 인수합니다. 결국 이 사건은 가격은 최근 시세보다 낮지만, 확약서와 토지 별도등기를 확인해야 완성되는 B등급 권리분석 물건입니다.
