서울동부지방법원 2024타경63486. 강동구 길동 아스테르오피스텔 4층 401호로, 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 160,000,000원이 5회 유찰돼 최저가가 52,429,000원까지 내려왔다는 사실 자체가 아닙니다. 2021년부터 대항력을 갖춘 임차인 김해린의 보증금이 159,500,000원이고, 매각물건명세서에는 배당으로 전액을 회수하지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 최저가 52,429,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,343,722원을 제외한 51,085,278원이 김해린에게 우선 배당되고, 남는 보증금 108,414,722원은 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 52,429,000원 + 108,414,722원 = 160,843,722원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 임차인에게 돌아가는 배당이 감소하면서 인수액이 커지므로, 이 물건은 낙찰가 하락이 곧 총 취득부담 하락으로 이어지지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경63486 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 진황도로43길 13-16, 4층401호 (길동,아스테르오피스텔) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층건 내 제4층 제401호 · 사용승인일 2018.5.21 |
| 소유자 | 김정희 (2018.02.12. 매매 · 거래가액 149,040,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 52,429,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 159,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차권이 남는다
2018년 우리은행 근저당권은 2021.11.19. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 2021.10.27. 임대차계약, 2021.10.29. 확정일자, 2021.11.17. 주민등록·점유개시를 갖춘 김해린의 임차권이 2023.12.26. 등기됐고, 강제경매개시결정은 2024.11.01.입니다. 제공된 권리분석상 말소기준은 2024.11.01. 강제경매개시결정이며, 그보다 앞선 김해린의 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지
| 구분 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김해린 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021-11-17 | 2021-10-29 | 159,500,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 인수 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 | 김해린 보증금의 중복 신고 | 2021-11-17 | 2021-10-29 | 500,000원 별도 보증금 합산 제외 | 승계 신고 | 승계 신고 | 대위·승계 |
③ 실질취득 — 유찰돼도 총 부담은 거의 고정된다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 5회 유찰 · 감정가 33% | 52,429,000원 | 108,414,722원 | 160,843,722원 |
| 6회 유찰 시 감정가 26% | 41,943,200원 | 118,711,778원 | 160,654,978원 |
| 7회 유찰 시 감정가 21% | 33,554,560원 | 126,949,422원 | 160,503,982원 |
표에서 보듯 최저가가 52,429,000원에서 41,943,200원, 다시 33,554,560원으로 내려가도 매수인 인수액은 108,414,722원 → 118,711,778원 → 126,949,422원으로 커집니다. 결국 매각가와 인수를 합친 총 부담은 각 회차에서 160,843,722원, 160,654,978원, 160,503,982원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다. 이 물건의 가격 판단 기준은 표면 최저가가 아니라 실질취득액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,429,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,343,722원 |
| 1. 임차인 김해린 보증금 | 159,500,000원 | 51,085,278원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 159,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 임차인 김해린은 51,085,278원을 배당받고, 부족분 108,414,722원은 매수인이 인수합니다. 주택도시보증공사의 별도 배당액과 소유자 잔여는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며, 감정평가 당시 해당 호실은 오피스텔로 이용중입니다.
- 입지. 길동초등학교 남서측 인근으로 오피스텔·아파트·각종 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 길동역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층건, 사용승인일은 2018.5.21이며 승강기·개별난방·지하주차장·소화전·화재탐지·스프링클러 설비 등이 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·천호지구 지구단위계획구역이며, 토지 공시지가는 6,705,000원/㎡입니다.
- 현황 확인. 이해관계인 부재·폐문·시건장치 등으로 정확한 내부 확인이 불가능해 실제 이용상태와 내부구조가 상이할 수 있다는 감정평가상 주의사항이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 회차는 52,429,000원이 아니라 인수액을 더한 160,843,722원을 취득부담 기준으로 봐야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 6회·7회 유찰 시 매각가는 더 낮아지지만 인수액은 각각 118,711,778원·126,949,422원으로 증가합니다.
- 임차권등기 확인. 김해린 임차권의 전입일 2021-11-17, 확정일자 2021-10-29, 보증금 159,500,000원과 매각물건명세서 인수 문구를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복신고 합산 금지. ‘시보증’은 김해린 보증금의 보증기관 대위·승계 신고이므로 실제 임차인은 1명입니다.
- 현장 이용상태 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용이고 내부 확인이 불가능했던 만큼 실제 사용상태와 구조를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 해당사항 없습니다.
맺으며 — “유찰 횟수보다 인수액을 먼저 봐야 한다”
감정가 160,000,000원의 물건이 5회 유찰돼 52,429,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건에는 보증금 159,500,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 가정 배당 후 남는 108,414,722원을 매수인이 인수합니다. 그래서 현재 실질취득은 160,843,722원입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 매각가가 내려가는 만큼 임차보증금 미배당이 늘어 매수인의 인수부담이 커집니다. 제공된 6회·7회 유찰 시나리오에서도 매각가와 인수를 합친 금액은 각각 160,654,978원, 160,503,982원입니다. 따라서 이 사건은 ‘최저가 5천만원대’가 아니라 ‘실질취득 1.6억원대’의 물건으로 읽어야 합니다. 실거래 비교자료도 없어 가격 우위를 확인할 근거가 없고, 5회 유찰과 대항력 임차보증금 인수가 겹쳐 있으므로 권리·가격 모두 보수적으로 접근할 사건입니다.
