서울동부지방법원 2024타경63486. 강동구 길동 아스테르오피스텔 4층 401호입니다. 법원 사건의 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 현황에서는 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물이며 사용승인일은 2018.05.21입니다.
권리분석의 핵심은 임차인 김해린입니다. 임대차계약은 2021.10.27, 확정일자는 2021.10.29, 전입 및 점유개시는 2021.11.17이고 보증금은 159,500,000원입니다. 제공된 말소기준은 2024.11.01 강제경매개시결정이므로 전입이 훨씬 빠릅니다. 따라서 원칙대로라면 대항력이 있고, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
그런데 이 사건에는 중요한 후속 문서가 있습니다. 신청채권자이자 임차권자 김해린의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.06.26 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약의 효과는 김해린 임차관계에 한정되며, 그 결과 이 사건 데이터 기준 김해린의 미배당 보증금은 매수인 실질 인수 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경63486 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 진황도로43길 13-16, 4층401호 (길동,아스테르오피스텔) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 · 제4층 제401호 · 사용승인일 2018.05.21 |
| 소유자 | 김정희 · 2018.05.31 소유권이전 · 거래가액 149,040,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 128,000,000원 (6회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 159,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 원칙은 인수형, 확약이 결론을 바꾼다
임차인·승계 관계
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 김해린 보증금에 관한 중복 신고이며, 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
| 이름 | 구분 | 보증금 표기 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김해린 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 159,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 승계 · 2026.06.26 대항력 포기·말소 동의 확약 → 실질 인수 0원 |
| 시보증 | 보증기관 대위·승계 · 김해린 보증금 중복신고 | 500,000원 | 기초권리 동일 | 우선변제 | 중복 합산 금지 별도 실제 임차인 아님 |
② 가격 관점 — 최저가 128,000,000원만 보고 ‘싸다’고 판단할 수 없다
현재 회차는 감정가 160,000,000원의 80%인 128,000,000원입니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 102,400,000원, 8회 유찰 시 81,920,000원으로 제시돼 있습니다. 그러나 이 숫자들은 감정가 대비 회차별 가격일 뿐, 그 자체가 실제 시장가격보다 낮다는 뜻은 아닙니다.
특히 이 물건은 이미 6회 유찰됐습니다. 권리 측면에서는 2026.06.26 확약으로 김해린의 실질 인수 문제가 해소됐지만, 반복 유찰 사실과 근린시설이라는 법원 용도 표기, 오피스텔이라는 감정 이용상태를 함께 보아야 합니다. 따라서 현재 최저가 128,000,000원에 대해 이 리포트는 ‘시세보다 저렴하다’는 가격 가점을 주지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,592,000원 |
| 1. 임차인 김해린 보증금 · 우선변제 | 159,500,000원 | 125,408,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 159,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 원칙 계산상 김해린의 부족분은 34,092,000원입니다. 그러나 2026.06.26 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 확약의 효력은 김해린 임차관계에 한정됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 길동 소재 길동초등학교 남서측 인근으로, 주변에는 오피스텔·아파트·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 길동역이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 법원상 용도 표시는 근린시설이지만 감정평가 현황은 오피스텔 이용입니다. 내부는 이해관계인 부재·폐문·시건으로 정확한 확인이 불가능해 외부관찰과 공부를 기준으로 작성됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물로, 위생·급배수·개별난방·승강기·소화전·화재탐지·스프링클러·지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(천호지구)이며 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 6,705,000원/㎡이고 토지면적은 72.3㎡입니다.
- 도로. 북서측 약 6m, 남서측 약 4m 도로에 각각 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 이 사건의 권리분석 결론은 2026.06.26 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 크게 의존합니다. 입찰 전 해당 문서와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 실제 임차인 1명과 중복신고 구분. 김해린 보증금 159,500,000원이 실제 임차보증금이고, 보증기관 대위·승계 신고는 별도의 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 원칙상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 원칙 계산 부족분은 34,092,000원이지만, 확약 적용 후 실질 인수는 0원입니다.
- 내부 이용상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 이뤄지지 않아 실제 이용상태와 내부구조가 공부·현황도면과 다를 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정상 오피스텔 이용이라는 차이를 건축물대장·현황과 함께 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 이미 6회 유찰된 만큼 권리 문제 외에 가격·용도·점유·상품성 요인이 있는지 현장 확인이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형의 숫자보다 확약의 효력이 핵심”
표면만 보면 이 물건은 보증금 159,500,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 128,000,000원에서는 34,092,000원이 미배당되는 전형적인 인수형입니다. 이런 구조라면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 실질취득액이 쉽게 내려가지 않습니다.
하지만 이 사건은 2026.06.26 제출된 확약 때문에 결론이 달라집니다. 김해린의 승계인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 보증금 전액을 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 김해린에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차 실질취득액은 128,000,000원으로 봅니다.
다만 이것이 곧 가격 매력을 뜻하지는 않습니다. 이미 6회 유찰됐고, 근린시설이라는 사건상 용도와 오피스텔이라는 감정 이용상태가 함께 존재합니다. 이 물건은 권리상 핵심 위험은 확약으로 해소됐지만, 가격과 환금성은 별도로 검증해야 하는 사건입니다.
