서울동부지방법원 2024타경63844. 강동구 둔촌동 라온스토리 5층 501호, 전용 29㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 선순위 임차권과 그 뒤에 제출된 확약서입니다. 김봉연은 2021.04.30. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.02.08., 임차보증금은 355,000,000원입니다. 경매개시결정은 2024.11.11.이므로 임차인은 그보다 앞선 대항요건을 갖춘 구조입니다.
표면적인 배당 계산만 보면 최저가 280,000,000원에서 집행비용 4,720,000원을 제외한 275,280,000원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 부족분 79,720,000원이 남습니다. 대항력이 그대로 유지된다면 이 부족분은 매수인에게 연결될 수 있습니다. 하지만 본건은 여기서 결론이 달라집니다. 김봉연의 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.04.14. 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경63844 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 양재대로102길 26, 5층501호 (둔촌동,라온스토리) |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 29㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 윤진택 · 2021.04.30. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 280,000,000원 (5회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 355,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 단지 규모 / 준공 | 라온스토리 · 10세대 · 2020.12.18. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그리고 확약
등기부의 종전 근저당권 2건은 2021.04.30. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.11.11. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞서 김봉연은 2021.04.30. 전입·점유했고, 2023.05.10.에는 보증금 355,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 확약이 없다면 선순위 대항력 임차권의 미배당액이 매수인 인수 위험으로 남는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 구분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김봉연 501호 29㎡ 전부 · 임차권등기 | 355,000,000원 | 2021.04.30 / 2021.02.08 | 2023.05.10 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0 |
| 주택도시보증공사 김봉연 보증금 승계 | 별도 합산 없음 | 김봉연 권리 승계 | 2024.11.07 | 승계 중복 대항력 포기 |
보증기관 승계 신고는 김봉연의 355,000,000원 보증금을 다시 하나의 임차보증금으로 더하는 것이 아닙니다. 따라서 실제 임차인은 1명, 분석대상 보증금도 355,000,000원 한 건입니다. 주택도시보증공사는 2026.04.14. 확약에서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기했으며, 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 2.8억’으로 본다
라온스토리의 면적 매칭 실거래는 2026.02. 전용 26.46㎡, 3층 350,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 350,000,000원입니다. 본건은 확약으로 실질 인수가 0원이므로 실질취득은 최저가와 같은 280,000,000원이고, 최근 12개월 평균 및 최신 거래의 80.0% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 26.46㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 350,000,000원 |
최근 거래 한 건만 놓고 보면 실질취득 280,000,000원은 70,000,000원 낮습니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이므로 20% 차이를 그대로 확정적인 시세차익으로 해석하기는 어렵습니다. 특히 이 물건은 이미 5회 유찰됐고, 라온스토리는 10세대의 소규모 건물입니다. 단지 경매 통계도 평균 유찰 4.5회, 매각률 0.0%로 나타나 가격 할인과 환금성 위험을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,720,000원 |
| 1. 임차인 김봉연 보증금(우선변제) | 355,000,000원 | 275,280,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 355,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당모델에서는 임차보증금 부족분 79,720,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 다만 주택도시보증공사의 2026.04.14. 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전·후를 구분
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 280,000,000원 | 79,720,000원 | 0원 | 280,000,000원 |
| 6회 유찰 시 | 224,000,000원 | 134,936,000원 | 0원 | 224,000,000원 |
| 7회 유찰 시 | 179,200,000원 | 179,108,800원 | 0원 | 179,200,000원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 김봉연 보증금의 미배당액이 늘어나는 구조입니다. 하지만 2026.04.14. 확약이 해당 임차인의 대항력과 임차권등기 인수 문제를 해소하므로, 확약을 반영한 실질취득은 각 회차의 최저가와 같습니다. 이 효과는 김봉연 보증금 승계분에만 적용됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 6층 건물의 5층 501호입니다.
- 입지. 서울한산중학교 북측 인근으로 다세대·단독·아파트·주상용·근린생활시설·업무용 시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있으며, 직선거리 약 550m에 지하철 5호선 둔촌동역이 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 10m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 토지면적 202.7㎡ · 공시지가 5,559,000원/㎡ · 평지·부정형·소로한면 조건입니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역(전술) 등에 포함되며, 토지거래계약 허가구역은 지목 도로 한정으로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 10세대 소규모 건물이고 경매 통계상 평균 유찰 4.5회, 매각률 0.0%로 나타나 재매각 유동성은 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.14. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 당사자와 적용 범위를 입찰 전 원문으로 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준. 본건은 확약 적용 시 인수액 0원이므로 현재 실질취득은 280,000,000원입니다. 배당모델상 79,720,000원을 다시 더해 중복 계산하지 마세요.
- 보증기관 승계 중복 주의. 주택도시보증공사의 승계 신고는 김봉연 보증금 355,000,000원의 승계이므로 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 거래가 1건뿐입니다. 350,000,000원을 절대적인 시세로 단정하지 말고 해당 호의 층·상태와 추가 현장 시세를 확인해야 합니다.
- 환금성. 10세대 소규모 다세대이고 5회 유찰된 물건입니다. 낙찰 후 매도 기간과 매수층을 보수적으로 가정해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기 말소 동의와 실제 인도 완료는 별개의 실무 문제일 수 있으므로 현 점유 상태와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건을 확약서 없이 보면 결론은 위험합니다. 보증금 355,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 280,000,000원 기준 배당모델상 79,720,000원이 미배당되어 매수인에게 연결될 수 있기 때문입니다. 그렇게 계산하면 낙찰가가 낮아 보여도 실제 부담은 커집니다.
하지만 본건은 승계인 주택도시보증공사가 2026.04.14. 대항력을 포기하고 보증금 전액을 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 280,000,000원입니다. 최근 실거래 350,000,000원의 80.0%라는 가격 여지도 확인됩니다.
다만 이 가격 할인에는 이유가 있을 수 있습니다. 이미 5회 유찰됐고, 10세대 규모의 도시형생활주택이며 단지 경매 통계도 평균 4.5회 유찰·매각률 0.0%입니다. 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 환금성 위험까지 사라진 것은 아닙니다. 이 사건의 승부처는 확약서 원문을 정확히 확인한 뒤, 280,000,000원의 가격 할인과 향후 매도 유동성을 함께 평가하는 데 있습니다.
