서울동부지방법원 2024타경63905. 천호동 에스아이팰리스 5층 507호입니다. 사건의 핵심은 감정가 215,000,000원이 5회 유찰돼 최저매각가 172,000,000원까지 내려왔다는 사실보다, 매수인이 실제로 무엇을 인수하느냐에 있습니다. 등기부에는 최은지 명의의 주택임차권이 2023.03.14. 등기돼 있고, 임대차계약일 2021.01.05., 확정일자 2021.01.28., 주민등록·점유개시 2021.02.22., 보증금은 215,000,000원입니다. 경매개시결정은 2024.11.11.이므로 이 임차권은 명백히 그보다 앞섭니다.

따라서 확약이 없다면 현재 매각가 가정에서 배당 후 남는 보증금 46,208,000원이 매수인에게 이어지는 구조입니다. 6회 유찰 시 원자료 인수액은 80,126,400원, 7회 유찰 시 107,261,120원으로 늘어납니다. 즉 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 총 부담이 임차보증금 수준에 가까워지는 것이 핵심입니다. 다만 이 사건은 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 그래서 본 리포트의 실질취득액은 172,000,000원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약으로 실질 인수 해소

이 사건의 말소기준으로 제시된 권리는 2024.11.11. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 최은지의 임차권은 전입일 2021.02.22., 확정일자 2021.01.28.로 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 선순위 임차권입니다. 등기부 원칙만 보면 매각으로 소멸하지 않는 인수형 권리입니다.

② 임차인 — 실제 임차인은 1명

실제 임차인은 1명입니다. 매각물건명세서에 별도로 잡힌 ‘시보증’은 주택도시보증공사의 대위·승계에 따른 중복 신고로, 새로운 임차인이나 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 따라서 보증금 총액을 최은지 215,000,000원과 별도로 더하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 79.3%지만 표본을 과신하면 안 된다

에스아이팰리스의 제공된 실거래는 1건입니다. 2023.04., 전용 14.56㎡, 8층이 217,000,000원에 거래됐습니다. 현재 물건은 전용 18.08㎡이며, 제공 데이터에서도 면적 일치가 아닌 것으로 표시됩니다.

확약을 반영한 실질취득 172,000,000원은 이 비교 실거래 217,000,000원의 79.3%입니다. 수치만 보면 가격 차이가 있지만, 비교 거래가 1건이고 면적이 일치하지 않습니다. 전체 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가 모두 217,000,000원으로 같다는 것도 결국 동일한 단일 거래를 가리킵니다. 따라서 ‘확실한 시세 대비 저가’라고 단정하기보다 가격 참고치로만 보는 편이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션 원자료상 임차보증금 미배당분은 46,208,000원으로 계산됩니다. 다만 2026.04.22. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 해당 임차권에 적용되므로 본 분석에서는 이를 실질 매수인 인수액 0원*으로 반영합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 총부담은 내려가지 않는다

이 표가 대항력 인수형의 구조를 보여줍니다. 확약이 없다면 낙찰가가 172,000,000원에서 137,600,000원, 110,080,000원으로 내려가도 미배당 인수액이 반대로 커집니다. 따라서 최저가만 보고 ‘더 싸졌다’고 평가하면 안 됩니다. 다만 이 사건은 해당 임차권에 대한 확약이 있으므로 실질취득 판단에서는 그 인수액을 0원*으로 처리합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강동구 천호동, 강동역(지하철 5호선) 북서측 인근입니다. 주변에는 단독주택·다가구주택·다세대주택·아파트·오피스텔·근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 강동역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 공부상 사건 용도는 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 에스아이팰리스 제5층 제507호 오피스텔입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상10층 건물이며 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·소화·기계식주차장 설비가 있습니다.
• 토지. 준주거지역·천호지구 지구단위계획구역이며 토지면적은 550.0㎡, 공시지가는 8,244,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성 참고. 에스아이팰리스는 29세대, 사용승인일은 2020.10.14.입니다. 제공된 실거래 표본은 1건이고 대상 면적과 불일치합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.04.22.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 실제 매각절차에 그대로 반영되는지 원본을 확인하세요.
• 임차권 말소 조건 확인. 미배당액이 남더라도 임차권등기를 말소한다는 문구와 대상 호수·임차권자·승계관계를 원문과 대조하세요.
• 중복 임차인 계산 금지. ‘시보증’은 최은지 보증금의 보증기관 대위·승계 중복 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
• 시세 재확인. 제공 실거래는 2023.04. 1건이며 전용 14.56㎡로 대상 18.08㎡와 다릅니다. 같은 면적·유사층의 최근 거래를 추가 확인해야 합니다.
• 5회 유찰 원인 확인. 권리 외에도 오피스텔 수요, 내부 상태, 관리비, 기계식주차장, 현장 점유 상태 등 반복 유찰 사유를 현장에서 확인하세요.
• 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 오피스텔이므로 공부·건축물대장·실제 이용 상태를 함께 대조하세요.

맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 것은 확약의 효력

겉으로만 보면 보증금 215,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 최저가 172,000,000원보다 커서 전형적인 인수형 물건입니다. 실제 원자료 시뮬레이션도 현재 회차에서 46,208,000원, 6회 유찰 시 80,126,400원, 7회 유찰 시 107,261,120원의 인수액을 계산합니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 임차권 승계인인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 전액을 배당받지 못해도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 해당 임차권의 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득은 172,000,000원*으로 판단합니다.

가격은 그 다음 문제입니다. 제공 실거래 217,000,000원과 비교하면 79.3%지만, 그 거래는 대상과 면적이 다르고 표본도 1건뿐입니다. 게다가 이미 5회 유찰됐습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리상 핵심 인수는 확약으로 해소됐지만, 가격 메리트는 추가 시세 검증이 필요하다”입니다.

* 원자료 배당 계산상 현재 회차의 임차보증금 미배당 인수액은 46,208,000원입니다. 본 리포트에서는 2026.04.22. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서를 적용해 해당 임차인의 실질 인수액을 0원으로 판단했습니다.