서울동부지방법원 2024타경64243. 성내동 더존예가디동 9층 901호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 전용 19.70㎡ 물건입니다. 감정가 308,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 246,400,000원으로 낮아졌지만, 이 사건은 낙찰대금만으로 가격을 판단할 수 없습니다.
임차인 김경진은 2022.07.15 전입·점유를 시작했고, 2022.05.02 확정일자를 갖춘 보증금 300,000,000원의 대항력 임차인입니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용 4,249,600원을 먼저 공제하면 예상배당은 242,150,400원에 그칩니다. 따라서 보증금 부족분 57,849,600원은 매수인이 인수하고, 낙찰가와 합친 실질취득은 304,249,600원이 됩니다.
더 큰 문제는 2019.09.04 설정된 수협은행 근저당입니다. 채권최고액은 3,600,000,000원이며, 권리 판정상 2023.08.24 말소기준 가압류보다 앞선 권리로 매각 후에도 매수인 인수로 분류되어 있습니다. 2020.06.24 일부포기 등기가 존재하므로 실제 잔존 담보범위와 공동담보 관계를 확인하기 전에는 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경64243 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호옛17길 17-4, 9층901호 (성내동,더존예가디동) |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 19.70㎡ · 9층 건물의 9층 |
| 소유자 | 안예슬 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 246,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김경진 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 규모 / 준공 | 더존예가D · 24세대 · 2019.07.25 준공 |
① 권리 흐름 — 임차보증금과 선순위 근저당을 함께 봐야 한다
말소기준은 2023.08.24 서울보증보험주식회사 가압류 100,000,000원입니다. 이후의 현대캐피탈·삼성카드·롯데카드·전북은행·서울신용보증재단 가압류와 강동구·국세 관련 압류, 김경진의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 김경진의 주택임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도, 매각물건명세서에는 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 등기 말소와 보증금 반환책임 소멸은 같은 의미가 아닙니다.
② 임차인·점유 분석
| 성명 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김경진 | 건물 9층 901호 19.70㎡ 전부 · 주거·임차권등기 | 2022.07.15 / 2022.05.02 | 300,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
| 기사항전 | 주거 · 점유 범위 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 신고된 임차·점유 정보는 2건입니다. 김경진은 전입일이 말소기준일보다 앞서 대항력이 인정되고 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 반면 명세서상 ‘기사항전’으로 기재된 주거 점유 정보는 전입일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로만 판단해야 합니다.
③ 가격 비교 — 2.464억이 아니라 3.042억으로 봐야 한다
확인되는 비교 거래는 더존예가D 9층 전용 17.77㎡의 2021.12 거래 300,000,000원 1건입니다. 거래 표본이 한 건이고 거래 시점도 오래되어 현재 시세를 단정하기에는 제한이 있지만, 적어도 최저가 246,400,000원만 보고 실거래보다 17.9% 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 구분 | 낙찰가 | 임차보증금 인수 | 임차인 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 246,400,000원 | 57,849,600원 | 304,249,600원 |
| 2회 유찰 시 | 197,120,000원 | 106,439,680원 | 303,559,680원 |
| 3회 유찰 시 | 157,696,000원 | 145,311,744원 | 303,007,744원 |
낙찰가가 낮아질수록 김경진의 미배당 보증금이 늘어나므로, 임차인만 반영한 실질취득은 세 회차 모두 303,007,744원~304,249,600원으로 거의 고정됩니다. 현재 회차의 실질취득 304,249,600원은 2021.12 실거래 300,000,000원의 101.4%입니다. 유찰을 기다려도 임차보증금 인수가 늘기 때문에 가격 메리트가 크게 개선되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 246,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,249,600원 |
| 1. 임차인 김경진 보증금 | 300,000,000원 | 242,150,400원 |
| 2. 수협은행 근저당 | 3,600,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 가압류 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 현대캐피탈 가압류 | 11,701,214원 | 0원 |
| 5. 삼성카드 가압류 | 13,023,679원 | 0원 |
| 6. 롯데카드 가압류 | 10,296,562원 | 0원 |
| 7. 전북은행 가압류 | 41,322,590원 | 0원 |
| 8. 서울신용보증재단 가압류 | 41,024,535원 | 0원 |
| 9. 경매신청채권자 김경진 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 4,249,600원과 김경진 임차보증금 242,150,400원에 매각대금 전액이 사용됩니다. 김경진의 보증금 부족분 57,849,600원은 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 임차인 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 건물의 9층 901호로, 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
- 입지. 지하철 5·8호선 천호역 남동측 인근으로 업무·상업용 빌딩, 현대백화점, 오피스텔, 다세대·연립주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 다수의 버스 노선과 천호역이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 설비. 위생·난방·소방·CCTV·승강기 설비와 기계식 주차장 22대, 옥내 자주식 주차장 4대가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북서측과 남동측으로 폭 약 4m의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·재정비촉진지구·과밀억제권역·교육환경보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 규모. 더존예가D는 24세대이며, 확인되는 실거래는 2021.12의 300,000,000원 1건으로 가격 검증 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 수협은행 근저당 원본 확인. 채권최고액 3,600,000,000원의 공동담보목록과 2020.06.24 일부포기 대상, 현재 피담보채무 잔액을 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 사용. 현재 회차는 낙찰가 246,400,000원이 아니라 임차보증금 인수까지 더한 304,249,600원을 최소 비교 기준으로 사용해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시에도 보증금 인수액이 늘어 임차인 반영 실질취득은 303,559,680원과 303,007,744원으로 거의 변하지 않습니다.
- 김경진 임대차 실체 확인. 임차권자·신청채권자·대위자로 중첩된 관계와 보증금 지급내역, 임대차보증금 판결 내용을 대조해야 합니다.
- 미상 점유 확인. ‘기사항전’으로 표시된 주거 점유의 실제 성명, 전입일, 점유개시일, 보증금과 배당요구 여부를 현장과 원본 명세서에서 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 임차인 예상배당이 감소하고 매수인 보증금 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 명도 범위 확인. 임차권등기와 별도의 주거 점유 기재가 함께 있으므로 실제 점유자와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 가격 재검증. 비교 실거래가 2021.12 한 건뿐이므로 인근 유사 도시형생활주택과 현재 매물가격을 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 구조”
이 물건의 최저가는 감정가의 80%인 246,400,000원이지만, 대항력 임차인 김경진의 보증금 미배당액을 합치면 실질취득은 304,249,600원입니다. 확인되는 실거래 300,000,000원보다 이미 높고, 추가 유찰이 발생해도 보증금 인수가 증가해 총비용은 약 303,000,000원 수준에 머뭅니다.
더구나 2019.09.04 수협은행 근저당이 말소기준보다 앞선 인수 권리로 분류되어 있으며, 채권최고액은 3,600,000,000원입니다. 일부포기 등기의 정확한 범위가 확인되지 않은 상태에서 이를 0원으로 가정할 수 없습니다. 보증금과 전입일이 미상인 점유 기재, 조세 압류까지 고려하면 최저가의 할인율보다 인수권리 확인이 먼저입니다. 현재 자료만으로는 가격 메리트도, 권리 안전성도 확보되지 않은 입찰 보류형입니다.