인수 0원은 명확하지만, 가격 검증은 보류 — 송파 공감지음41 302호

서울동부지방법원 2024타경64687. 송파구 가락동 공감지음41, 6층 건물 내 3층 302호인 단지형다세대주택입니다. 소유자는 주식회사공감지음이며, 2023.02.15. 소유권보존과 동시에 구룡포수산업협동조합의 채권최고액 4,680,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 근저당·경매개시결정· 압류는 매각으로 소멸합니다.

대상 호수에는 변우연이 2023.06.12. 전입했고 2025.01.15. 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없으며 낙찰자에게 보증금이 승계되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당 여부와 명도 협의에 필요한 사실관계는 매각물건명세서와 임대차계약서 원본으로 다시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2023.02.15. 접수된 구룡포수산업협동조합 근저당입니다. 같은 해 설정된 김성호 근저당은 2024.04.09. 해지로 이미 말소됐습니다. 2024.07.19. 송파구 근저당, 2024.12.04. 임의경매개시결정, 2026.02.06. 서울특별시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.

② 임차·점유관계 — 대상 302호는 후순위 전입

조사된 점유자는 총 10명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 이 표에는 공감지음41의 다른 호수 점유자도 함께 포함돼 있습니다. 이번 대상인 302호에 직접 관련된 점유자는 변우연 1명입니다.

모든 전입일은 말소기준일인 2023.02.15.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않더라도 낙찰자에게 임대차보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 대상 302호의 변우연이 실제 점유하고 있으므로 낙찰 후 인도·명도 절차는 별도로 예상해야 합니다.

③ 가격 판단 — 80%까지 내려왔지만 시세 근거가 없다

현재 최저매각가는 521,600,000원으로 감정가 652,000,000원의 80%입니다. 한 차례 유찰돼 감정가보다 130,400,000원 낮아졌지만, 공감지음41의 실거래 평균·최근 12개월 거래·최신 거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단할 수 없습니다.

공감지음41은 10세대, 2023.01.13. 사용승인된 단지형다세대주택입니다. 비교 면적으로 제시된 43.4㎡는 대상 면적과의 일치가 확인되지 않아 가격 비교에 직접 사용할 수 없습니다. 주변 실거래와 동일·유사 면적 거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 521,600,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 7,616,000원을 제외한 513,984,000원이 선순위 구룡포수산업협동조합 근저당에 배당되고, 채권자 미배당액은 4,920,563,720원입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 석촌중학교 남동측 인근으로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 3·5호선 오금역, 경찰병원역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물로 외벽은 석재붙임 및 일부 벽돌붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일붙임, 창호는 샷시창입니다.
• 설비. 난방시설, 위생설비, 급·배수시설과 승강기가 구비돼 있습니다.
• 토지. 260.1㎡의 대지로 단지형다세대주택 부지로 이용 중이며, 평지·사다리형·소로각지 조건입니다. 공시지가는 ㎡당 6,370,000원입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·비행안전제2구역에 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 10세대의 소규모 다세대주택으로, 아파트보다 거래 표본이 제한될 수 있습니다. 실거래 자료가 확인되지 않아 매도기간과 적정가격은 별도 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 원본 확인. 동일 건물 또는 인근의 유사 면적·사용승인 시기 다세대 실거래를 확인해 521,600,000원의 가격 적정성을 검증하세요.
• 302호 임대차 확인. 변우연의 보증금, 임대차계약 기간, 확정일자, 실제 점유 상태와 배당요구 내용을 원본으로 대조하세요.
• 명도 계획. 대항력과 보증금 승계는 없지만 점유자가 있으므로 인도명령, 이사 협의와 명도비용 가능성을 고려하세요.
• 세금 우선순위. 송파구 납세담보 근저당과 서울특별시 압류가 확인됩니다. 당해세와 법정기일에 따른 실제 배당순위를 반드시 확인하세요.
• 토지거래허가 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함에 따른 취득·이용 요건과 적용 여부를 관할 기관에 확인하세요.
• 관리비·공용부분. 미납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액을 관리 주체에 확인하세요.
• 진행 상태 확인. 매각기일 2026.07.13. 이후 변경·연기·취하·매각결과 여부를 법원 기록에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 문건을 직접 대조하세요.

맺으며 — 권리는 합격, 가격은 검증 전

이 물건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2023.02.15. 구룡포수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 대상 302호 점유자 변우연의 전입은 그보다 늦습니다. 후순위 근저당·압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 명시 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 권리가 안전하다는 사실만으로 가격까지 유리한 것은 아닙니다. 최저가는 감정가의 80%인 521,600,000원이지만, 최근 실거래 평균과 최신 거래가 확인되지 않아 시세 대비 할인 여부를 판단할 근거가 없습니다. 여기에 대상 호수의 보증금·확정일자 미상, 점유자 명도, 당해세 배당순위 확인이 남아 있습니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 검증 전입니다.