인수는 0원, 그러나 20% 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다 — 가락동 공감지음41 501호

서울동부지방법원 2024타경64687. 송파구 가락동 ‘공감지음41’ 5층 501호로, 감정평가상 단지형다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 주식회사공감지음이며, 2023.02.15. 소유권보존과 함께 구룡포수산업협동조합 명의의 채권최고액 4,680,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 권리와 임차인의 전입은 매각으로 소멸하거나 매수인에게 대항할 수 없는 구조입니다.

현재 최저매각가는 감정가 665,000,000원의 80%인 532,000,000원입니다. 하지만 감정가 대비 20% 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 공감지음41은 2023.01.13. 사용승인된 10세대 규모의 다세대주택이고, 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않으므로 응찰 전 인근 다세대·연립 거래와 개별 호수의 면적·층·상태를 직접 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸

말소기준은 2023.02.15. 구룡포수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,680,000,000원이며 공동담보목록 제2023-55호가 기재돼 있습니다. 2023.08.30. 설정된 김성호 근저당권은 2024.04.09. 해지로 이미 말소됐고, 2024.07.19. 송파구 근저당권과 2024.12.04. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 10명, 전원 대항력 없음

현황조사 등에 나타난 임차인은 보증기관의 대위·승계 중복신고 없이 실제 임차인 10명입니다. 이 중 본건 501호 점유자는 이준수입니다. 전입일은 2023.06.19.로, 2023.02.15. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 나머지 임차인도 모두 말소기준일 이후 전입해 매수인에게 보증금 반환을 주장할 수 있는 대항력이 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 80%는 시세 80%가 아니다

현재 최저매각가 532,000,000원은 감정가 665,000,000원의 80%입니다. 그러나 공감지음41의 비교 가능한 실거래 금액과 최근 거래 추세가 확인되지 않으므로, 이 비율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

공감지음41은 총 10세대의 소규모 다세대주택이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회이며 확인된 최근 낙찰금액은 없습니다. 아파트처럼 대규모 동일 평형 거래를 바로 대입하기 어려우므로, 인근 신축·준신축 다세대의 전용면적, 층, 엘리베이터, 도로 조건, 주차 및 내부 상태를 맞춰 응찰 상한을 산정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 532,000,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용 7,720,000원을 제외한 524,280,000원이 선순위 구룡포수산업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 총 채권 미배당액은 4,910,267,720원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 미배당 채권은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 송파구 가락동 석촌중학교 남동측 인근으로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 3·5호선 오금역, 경찰병원역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물로 외벽은 석재붙임과 일부 벽돌붙임, 내벽은 벽지와 일부 타일 마감이며 난방·위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 토지·도로. 토지는 단지형다세대주택 부지로 이용 중이고 세로각지에 접합니다. 토지면적은 260.1㎡, 지목은 대, 공시지가는 6,370,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 2023.01.13. 사용승인된 10세대 다세대주택으로 건물 연식은 짧지만, 소규모 비아파트는 동일 조건의 거래 표본이 적을 수 있어 매도 기간과 매수층을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 501호 점유 확인. 본건 점유자로 조사된 이준수의 실제 거주 여부, 인도 가능 시점, 열쇠 인계 조건을 현장에서 확인하세요.
• 보증금·계약서 확인. 대항력은 없지만 임차인의 보증금과 확정일자가 알려지지 않았으므로 매각물건명세서와 임대차계약서 제출 내역을 다시 대조하세요.
• 실거래 직접 조사. 최저가 532,000,000원을 감정가가 아닌 인근 유사 다세대의 최근 거래가격과 비교해 응찰 상한을 정하세요.
• 공동담보 범위 확인. 구룡포수산업협동조합 근저당은 공동담보목록이 기재된 대규모 채권입니다. 공동담보 물건과 배당관계를 원본 등기와 배당요구 내역에서 확인하세요.
• 체납·공용부분 확인. 관리비와 공용부분 체납, 송파구 납세담보 근저당과 관련한 당해세 가능성을 관리주체와 관계 기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 전 보류”

이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.02.15. 구룡포수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 소멸합니다. 실제 임차인 10명도 모두 기준일 이후 전입해 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 현재 최저가 532,000,000원이 감정가의 80%라는 이유만으로 가격 경쟁력이 입증되는 것은 아닙니다. 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않고, 10세대 규모 다세대라는 환금성 특성도 고려해야 합니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격은 인근 실거래 확인 전까지 보류. 이 사건의 승부처는 권리 인수보다 532,000,000원이 실제 시장에서 감당 가능한 금액인지에 있습니다.