인수권리는 없지만, 점유·가격 검증은 남았다 — 가락동 공감지음41 601호

서울동부지방법원 2024타경64687. 송파구 가락동 ‘공감지음41’ 6층 601호, 단지형다세대주택입니다. 2023.02.15. 소유권보존과 같은 날 구룡포수산업협동조합 명의의 채권최고액 4,680,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 권리와 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 없음입니다.

권리 순서만 보면 구조는 명확합니다. 그러나 현황조사에서는 공감지음41 각 호실에 총 10명의 점유자가 확인됐고, 대상 601호에는 이충섭이 2024.08.13. 전입한 것으로 조사됐습니다. 모든 전입일이 2023.02.15. 말소기준일보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당 및 명도 조건은 원문 서류와 현장조사로 다시 점검해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2023.02.15. 구룡포수산업협동조합 근저당권입니다. 2023.08.30. 김성호 명의 근저당권은 2024.04.09. 해지로 말소됐고, 이후 송파구 근저당권, 임의경매개시결정과 서울특별시 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기 순서상 낙찰자가 승계할 권리는 확인되지 않으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.

② 점유자 분석 — 실제 조사 인원 10명

현황조사상 공감지음41 각 호실에 점유자 10명이 확인됐습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 신고를 제외할 대상은 없으며, 아래 10명 모두 개별 점유자로 조사됐습니다. 전입일은 전부 말소기준일인 2023.02.15. 이후여서 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.

③ 가격 검증 — 최저가만 보고 싸다고 할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가 810,000,000원의 80%인 648,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리 기준 실질취득액도 648,000,000원입니다. 그러나 공감지음41은 총 10세대, 2023.01.13. 사용승인된 소규모 단지형다세대주택이며, 동일 면적의 실거래 비교금액은 확인되지 않습니다.

따라서 감정가 대비 20% 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 감정가와 최저가를 비교할 수는 있지만, 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 없어 시세보다 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다. 응찰 전 인근 가락동 신축·준신축 다세대의 실제 거래와 매물 호가, 601호의 층·향·내부상태를 직접 대조해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 648,000,000원 가정)

채권총액 5,434,547,720원 중 639,120,000원이 배당되고, 미배당액은 4,795,427,720원입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원으로 산정됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공감지음41은 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물로, 단지형다세대주택으로 이용 중입니다. 난방시설·위생설비·급배수시설·승강기가 구비돼 있습니다.
• 입지. 석촌중학교 남동측 인근이며 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 3·5호선 오금역, 경찰병원역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 도로·토지. 토지는 단지형다세대주택 부지로 이용 중이며 도로상태는 보통입니다. 제2종일반주거지역에 속하고 도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·비행안전제2구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 10세대의 소규모 단지형다세대주택으로, 대단지 아파트처럼 표준화된 실거래 비교가 어렵습니다. 개별 호수의 내부상태와 실제 매수수요 확인이 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 601호 점유관계. 이충섭의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 이사 협의 가능성을 확인하세요.
• 점유자 범위. 현황조사에는 201호부터 602호까지 총 10명의 점유자가 기재돼 있습니다. 대상 호실과 다른 호실의 조사내용을 구분해 원본을 대조하세요.
• 가격 검증. 최저가 648,000,000원이 감정가의 80%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 인근 다세대 실거래 및 현재 매물과 비교하세요.
• 공동담보 확인. 구룡포수산업협동조합 근저당은 공동담보목록 제2023-55호와 연결돼 있습니다. 공동담보 전체의 매각 및 배당관계를 확인하세요.
• 조세채권. 송파구 근저당과 서울특별시 압류가 있으므로 당해세 여부 및 배당순위를 법원 기록과 세무 관련 자료로 확인하세요.
• 토지거래허가구역. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 실제 취득·이용 시 적용사항을 확인하세요.
• 현장 확인. 6층 601호의 향·채광·누수·마감상태·승강기 작동상태와 체납 관리비를 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 문건을 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 미확정

이 사건은 말소기준일보다 앞선 전입자가 없고, 명시된 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수액 0원이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 현재 최저가를 기준으로 한 실질취득액도 648,000,000원으로 단순합니다.

다만 대상 601호에는 이충섭의 전입이 확인되고 보증금·확정일자·배당요구 여부가 명확하지 않아 점유 및 명도 확인이 필요합니다. 더 중요한 가격 측면에서는 동일 면적 실거래 비교금액이 없어, 감정가 대비 80%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 권리분석은 통과에 가깝지만, 응찰 결정은 점유관계와 인근 실거래를 확인한 뒤 내려야 합니다. 권리는 확인, 가격은 보류. 이것이 이 물건의 핵심입니다.