명세서상 인수는 0원, 호실 미상 점유는 재확인 — 가락동 공감지음41 202호

서울동부지방법원 2024타경64687. 송파구 가락동 ‘공감지음41’ 2층 202호로, 감정평가상 이용상태는 단지형다세대주택입니다. 2023년 2월 15일 주식회사공감지음 명의로 소유권이 보존됐고, 같은 날 구룡포수산업협동조합이 채권최고액 600,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 담보권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 낙찰자가 인수할 권리는 해당 없음으로 정리돼 있습니다.

권리의 큰 틀은 단순하지만 점유관계 확인은 별개입니다. 현황조사에는 건물 내 여러 호실의 임차·점유관계가 함께 나타나므로, 대상 202호의 직접 점유자와 타 호실 신고자를 구분해야 합니다. 202호로 특정된 고창식의 전입일은 2024년 1월 30일로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 서은숙은 호실과 전입일이 확인되지 않고 보증금도 알 수 없어, 대상 호실과의 관련 여부 및 대항력 유무를 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2023년 2월 15일 접수된 구룡포수산업협동조합의 근저당권입니다. 2023년 8월 30일 김성호 명의로 설정된 채권최고액 434,000,000원의 근저당권은 2024년 4월 9일 해지로 말소됐습니다. 2024년 7월 19일 송파구의 채권최고액 320,547,720원 근저당권, 2024년 12월 4일 임의경매개시결정, 2026년 2월 6일 서울특별시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.

② 임차·점유관계 — 202호와 호실 미상 신고를 구분

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사·신고된 실제 임차·점유관계는 11명입니다. 이 가운데 대상 호실인 202호로 특정된 사람은 고창식이며, 서은숙은 호실과 전입일이 확인되지 않습니다. 나머지는 201호·301호·302호·401호·402호·501호·502호·601호·602호로 기재돼 있습니다.

말소기준일 이후에 전입한 것으로 확인되는 10명은 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 우선변제 및 소액임차인 최우선변제 가능 금액은 판단할 수 없습니다. 특히 서은숙은 전입일과 대상 호실이 확인되지 않으므로 대항력 없음으로 단정하면 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 80%지만 시세 검증은 보류

현재 최저매각가는 505,600,000원으로 감정가 632,000,000원의 80%입니다. 명세서상 인수액이 0원이므로 현재 회차 실질취득액도 505,600,000원입니다. 그러나 비교할 수 있는 동일·유사 면적 실거래 금액이 제시돼 있지 않고, 공감지음41의 마지막 낙찰금액과 낙찰일도 확인되지 않습니다.

따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 공감지음41은 2023년 1월 13일 사용승인된 10세대 건물이며, 면적·층·향·내부상태가 유사한 가락동 다세대 실거래와 현재 매물을 별도로 대조해야 입찰가 상한을 정할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 505,600,000원 가정)

현재 회차 기준 채권최고액 합계는 1,354,547,720원, 채권자 예상배당은 498,144,000원, 미배당은 856,403,720원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 석촌중학교 남동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교가 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 3·5호선 오금역·경찰병원역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물로 외벽은 석재와 일부 벽돌 마감, 내부는 벽지와 일부 타일 마감이며 승강기·난방·위생·급배수시설이 구비돼 있습니다.
• 토지. 토지면적 260.1㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지의 사다리형 토지로 소로각지에 접합니다. 공시지가는 6,370,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역· 비행안전제2구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 202호 현장점유 확인. 고창식의 실제 점유 여부, 임대차계약 내용, 보증금과 이사 의사를 현장에서 확인하세요.
• 호실 미상 신고 확인. 서은숙이 202호와 관련되는지, 전입일과 점유개시일이 언제인지, 보증금과 확정일자가 존재하는지 원본 서류로 대조하세요.
• 최우선변제 확인. 보증금이 확인되지 않아 소액임차인 최우선변제 여부를 판단할 수 없습니다. 배당표의 선순위 공제액이 달라질 수 있습니다.
• 공동담보·조세채권 확인. 구룡포수산업협동조합 근저당권은 201호와 공동담보이고, 송파구 근저당 및 서울특별시 압류가 있으므로 공동담보 배분과 당해세 여부를 확인하세요.
• 실거래 원본 확인. 동일 또는 유사 면적의 가락동 다세대 최근 거래와 현재 매물을 확보하기 전에는 감정가의 80%만 보고 저가라고 판단하지 마세요.
• 토지거래허가 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부가 실제 취득·이용계획에 미치는 영향을 관할기관에 확인하세요.
• 매각 결과 확인. 2026.07.13 매각기일의 진행 및 결과를 법원 원문에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·채권계산서와 현장 상태를 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다

등기상 권리만 보면 말소기준 이후의 부담은 매각으로 정리되고, 명세서에도 인수권리와 법정지상권이 없다고 기재돼 있습니다. 대상 202호로 특정된 고창식도 말소기준일 이후 전입자이므로 대항력이 없습니다. 이 범위에서는 매수인 인수액 0원이라는 결론이 일관됩니다.

그러나 호실과 전입일이 확인되지 않은 서은숙, 모든 신고자의 미상 보증금, 공동담보와 조세채권, 실거래 비교자료의 부재는 별도의 확인 과제입니다. 특히 현재 최저가 505,600,000원은 감정가의 80%일 뿐, 시장가보다 낮다는 근거는 아닙니다. 권리는 명세서상 인수 0원, 점유와 가격은 보류. 이 물건의 핵심은 202호 실제 점유관계와 서은숙 신고의 관련성을 해소한 뒤, 실거래를 기준으로 입찰가 상한을 다시 세우는 것입니다.