서울동부지방법원 2024타경64687. 송파구 가락동 ‘공감지음41’ 5층 502호로, 2023.01.13. 준공된 10세대 단지형다세대주택입니다. 등기상 소유자는 주식회사공감지음이고, 2023.02.15. 구룡포수산업협동조합 명의의 채권최고액 4,680,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 송파구 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
대상 호실에는 정성규가 2023.11.10. 전입했고 2025.02.19. 배당요구를 신고했습니다. 전입일이 말소기준일보다 늦으므로 조사 결과상 대항력은 없으며, 매수인이 보증금을 승계할 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 범위는 원본 서류로 다시 확인해야 합니다. 배당을 받지 못한 후순위 채권이나 대항력 없는 임차보증금은 원칙적으로 매수인에게 넘어오지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경64687 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 양재대로64길 24, 5층 502호 (가락동, 공감지음41) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(단지형다세대주택) · 대상 면적 43.4㎡ · 6층 건물 내 5층 502호 |
| 소유자 | 주식회사공감지음 (2023.02.15. 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 665,000,000원 / 532,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구룡포수산업협동조합 / 4,537,810,436원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.02.15. 접수된 구룡포수산업협동조합 근저당입니다. 같은 날 소유권보존과 함께 설정됐으며 공동담보목록 제2023-55호가 기재돼 있습니다. 2023.08.30. 설정된 김성호 근저당은 2024.04.09. 해지로 이미 말소됐고, 2024.07.19. 송파구 근저당과 2024.12.04. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
② 대상호실 점유관계 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정성규 | 502호 | 2023.11.10. | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 신고 · 2025.02.19. | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사에는 공감지음41의 201호·202호·301호·302호·401호·402호·501호·502호·601호·602호 점유자가 함께 확인됩니다. 이 사건 대상은 502호이므로 직접 대응하는 점유자는 정성규 1명입니다. 다른 호실 점유자들은 이 사건 502호의 인수보증금으로 합산하지 않습니다.
③ 가격 해석 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 532,000,000원으로 감정가 665,000,000원의 80%입니다. 그러나 감정가에서 한 차례 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 볼 수는 없습니다. 공감지음41은 10세대 규모이고, 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 실질취득액 532,000,000원의 시장 경쟁력은 별도 검증이 필요합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 532,000,000원 | 524,280,000원 | 4,910,267,720원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 425,600,000원 | 418,944,000원 | 5,015,603,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 340,480,000원 | 334,913,280원 | 5,099,634,440원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 매각대금과 채권자 배당액은 줄고 미배당액은 커집니다. 하지만 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 미배당액 4,910,267,720원을 낙찰자가 추가로 부담하는 것은 아닙니다. 입찰자는 채권자의 손실 규모보다 해당 회차의 매각가가 실제 다세대주택 시세와 맞는지를 우선 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 532,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,720,000원 |
| 1. 근저당 · 구룡포수산업협동조합 | 4,680,000,000원 | 524,280,000원 |
| 2. 김성호 근저당 | 434,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 송파구 | 320,547,720원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
구룡포수산업협동조합 근저당은 공동담보로 설정돼 있고, 현재 회차에서는 집행비용을 제외한 524,280,000원이 선순위 근저당에 배당되는 시나리오입니다. 김성호 근저당은 2024.04.09. 해지로 말소됐으며 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석촌중학교 남동측 인근이며, 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 3·5호선 오금역·경찰병원역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물로, 난방·위생·급배수시설과 승강기가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역의 단지형다세대주택 부지이며, 소로각지에 접합니다. 공시지가는 6,370,000원/㎡입니다.
- 규제. 교육환경보호구역·대공방어협조구역·비행안전제2구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2023.01.13. 준공된 10세대 규모로, 대단지 아파트보다 거래 표본이 제한될 수 있으므로 인근 유사 다세대 실거래를 넓게 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 502호 서류 대조. 정성규의 점유관계·보증금·확정일자·배당요구 내용을 매각물건명세서와 현황조사서 원문에서 다시 확인하세요.
- 다른 호실과 구분. 건물 내 다른 9개 호실 점유자를 502호의 임차보증금이나 인수위험으로 합산하지 마세요.
- 실거래 확인. 감정가 할인율이 아니라 가락동 인근의 비슷한 준공연도·면적·층수 다세대 실거래와 532,000,000원을 직접 비교하세요.
- 공동담보 확인. 구룡포수산업협동조합 근저당의 공동담보목록 제2023-55호와 전체 경매 진행범위를 확인하세요.
- 납세담보·당해세 확인. 송파구 근저당이 납세담보제공계약을 원인으로 설정돼 있으므로 실제 조세채권과 배당순위를 확인하세요.
- 명도 준비. 대항력은 없더라도 실제 점유자가 있으므로 인도명령과 이사 협의에 필요한 기간과 비용을 고려하세요.
- 관리비·시설 점검. 공용부분 관리비 체납과 내부 하자, 승강기·난방·급배수 상태를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서와 인근 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격 검증은 남는다
이 물건의 핵심은 선순위 임차보증금 인수가 아닙니다. 말소기준은 2023.02.15.이고 대상 502호 점유자의 전입일은 2023.11.10.이므로, 조사 내용상 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 후순위 근저당과 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
그러나 권리가 소멸한다는 사실과 가격이 저렴하다는 판단은 별개입니다. 최저가는 감정가의 80%인 532,000,000원이지만, 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않습니다. 특히 10세대 단지형다세대주택은 아파트처럼 단지 평균가만으로 판단하기 어려우므로, 같은 지역의 유사 면적·준공연도·층수 거래와 개별 상태를 직접 대조해야 합니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격 메리트는 확인 전 보류입니다.