서울동부지방법원 2024타경64687. 송파구 가락동 ‘공감지음41’ 2층 201호 단지형다세대주택입니다. 소유자는 주식회사공감지음이며, 2023.02.15. 소유권보존과 함께 구룡포수산업협동조합의 채권최고액 600,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 뒤에 설정된 담보권과 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다.
권리구조는 비교적 선명합니다. 본건 201호에는 김희경이 2023.08.02. 전입한 것으로 조사됐으나, 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 확인된 자료를 기준으로 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아니며, 예상 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 배당요구 여부도 확인되지 않았으므로, 최우선변제 가능성과 실제 점유관계는 매각서류 원본으로 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경64687 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 양재대로64길 24, 2층201호 (가락동,공감지음41) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 단지형다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 · 10세대 · 2023.01.13. |
| 소유자 | 주식회사공감지음 |
| 감정가 / 최저가 | 632,000,000원 / 505,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구룡포수산업협동조합 / 4,537,810,436원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준권리는 2023.02.15. 설정된 구룡포수산업협동조합 근저당입니다. 2023.08.30. 김성호 근저당은 2024.04.09. 해지로 이미 말소됐고, 2024.07.19. 송파구 근저당, 2024.12.04. 임의경매개시결정, 2026.02.06. 서울특별시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 매각물건명세서에도 별도로 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 명시돼 있지 않습니다.
② 본건 점유자 — 대항력은 없지만 점유 확인은 필요
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김희경 | 201호 | 2023.08.02 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김희경의 전입일은 말소기준일인 2023.02.15.보다 뒤인 2023.08.02.이므로 선순위 대항력을 갖지 못합니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없지만, 후순위 점유자의 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 낙찰 후 실제 인도 과정에서는 현재 점유 상태와 퇴거 협의를 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 505,600,000원으로 감정가 632,000,000원의 80%입니다. 하지만 공감지음41의 확인된 낙찰사례는 없고, 마지막 낙찰가와 실거래 비교값도 확인되지 않습니다. 따라서 1회 유찰됐다는 사실은 감정가보다 낮아졌다는 의미일 뿐, 인근 시장가격보다 저렴하다는 근거는 아닙니다.
| 단지 | 공감지음41 |
|---|---|
| 세대수 | 10세대 |
| 사용승인 기준일 | 2023.01.13. |
| 단지 경매 평균 유찰 | 1.0회 |
| 확인된 낙찰률 | 0.0% |
| 현재 회차 | 1회 유찰 · 505,600,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 505,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,456,000원 |
| 1. 근저당 · 구룡포수산업협동조합 | 600,000,000원 | 498,144,000원 |
| 2. 근저당 · 김성호 | 434,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 송파구 | 320,547,720원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,354,547,720원 중 채권자 예상배당은 498,144,000원이며, 미배당액은 856,403,720원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 채권자 미배당액과 매수인 인수액은 구분해야 하며, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 석촌중학교 남동측 인근이며 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 3·5호선 오금역, 경찰병원역이 소재해 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물로 난방시설, 위생설비, 급·배수시설, 승강기가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대체로 장방형의 단지형다세대주택 부지이며 세로각지에 접해 도로상태는 보통입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 6,370,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 10세대 규모의 단지형다세대주택으로, 확인된 낙찰사례와 실거래 비교값이 없어 매도 시 가격 검증을 보수적으로 해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 201호 점유관계. 김희경의 실제 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 현재 거주 여부를 확인하세요.
- 가격 원본 조사. 감정가 대비 할인율이 아니라 인근 가락동 다세대의 동일 면적·준공연도·층 실거래와 매물을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 당해세·최우선변제. 예상배당에서 제외된 세금과 소액임차인 최우선변제 가능성을 매각기록과 관계기관을 통해 확인하세요.
- 명도 비용. 대항력 인수는 없지만 점유자가 있는 만큼 인도명령, 이사 협의 및 명도 기간을 자금계획에 반영하세요.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 취득 시 적용되는 절차를 확인하세요.
- 공동담보. 구룡포수산업협동조합 근저당은 202호와 공동담보로 기재돼 있으므로 실제 채권액과 배당관계를 원본으로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 변경된 매각기일을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 물건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2023.02.15. 구룡포수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 201호 점유자의 전입 역시 말소기준 이후라 대항력이 없으며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 최저가 505,600,000원은 감정가의 80%이지만, 이를 검증할 실거래와 낙찰사례가 확인되지 않습니다. 10세대 단지형다세대주택의 환금성과 본건 내부 상태, 점유자 명도, 인근 실거래를 확인하지 않은 채 감정가 할인율만 보고 응찰해서는 안 됩니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 추가 검증. 이 사건의 결론입니다.