서울동부지방법원 2024타경64687. 송파구 가락동 ‘공감지음41’ 6층 602호로, 감정평가서상 단지형다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 주식회사공감지음이며, 말소기준권리는 2023년 2월 15일 설정된 구룡포수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 4,680,000,000원이고 공동담보목록 제2023-55호가 기재돼 있습니다.
말소기준 이후 설정된 권리와 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023년 8월 30일 김성호 명의로 설정됐던 채권최고액 434,000,000원의 근저당권은 2024년 4월 9일 해지로 이미 말소됐고, 2024년 7월 19일 송파구 근저당권, 2024년 12월 4일 임의경매개시결정, 2026년 2월 6일 서울특별시 압류도 말소기준보다 뒤에 있습니다. 등기 순위만 보면 낙찰자가 승계할 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경64687 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 양재대로64길 24, 6층 602호 (가락동, 공감지음41) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 단지형다세대주택 · 분석 대상 면적 45.98㎡ |
| 건물 / 세대 | 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 · 총 10세대 · 2023.01.13 준공 |
| 소유자 | 주식회사공감지음 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 810,000,000원 / 648,000,000원 (1회 유찰·감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 구룡포수산업협동조합 / 4,537,810,436원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
② 임차인 분석 — 대상 602호 전입자는 대항력 없음
현황조사상 건물 각 호실에 전입자 10명이 기재돼 있고, 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고는 없습니다. 이 사건의 대상인 602호에는 유재민 1명이 기재돼 있습니다. 유재민의 전입일은 2023년 6월 19일로 말소기준일인 2023년 2월 15일보다 늦어 대항력이 없으며, 2025년 2월 11일 배당요구가 접수됐습니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 변우연 | 302호 | 2023.06.12 | 2025.01.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준수 | 501호 | 2023.06.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이충섭 | 601호 | 2024.08.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김옥향 | 301호 | 2023.05.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고창식 | 202호 | 2024.01.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정성규 | 502호 | 2023.11.10 | 2025.02.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김희경 | 201호 | 2023.08.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유재민 | 602호 | 2023.06.19 | 2025.02.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영철 | 401호 | 2023.10.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심형보 | 402호 | 2024.11.15 | 2024.12.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
전입자는 모두 2023.02.15 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이며, 대상 602호 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 것으로 계산되지는 않습니다.
③ 가격 검증 — 80% 유찰가만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 810,000,000원이고 현재 최저매각가는 648,000,000원으로 감정가의 80%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득금액도 648,000,000원입니다. 다만 공감지음41의 동일 면적 최근 실거래가가 확인되지 않아, 이 금액이 최근 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 권리 인수 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 810,000,000원 | 100% | - |
| 현재 회차 | 648,000,000원 | 80% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 518,400,000원 | 64% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 414,720,000원 | 51.2% | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 648,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,880,000원 |
| 1. 근저당 · 구룡포수산업협동조합 | 4,680,000,000원 | 639,120,000원 |
| 2. 근저당 · 김성호 | 434,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 송파구 | 320,547,720원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 8,880,000원을 제외한 639,120,000원이 선순위 구룡포수산업협동조합에 배당되고 후순위 배당과 소유자 잔여금은 0원입니다. 총 미배당액은 4,795,427,720원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가서상 공감지음41의 10개 호실은 단지형다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 석촌중학교 남동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교가 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 3·5호선 오금역·경찰병원역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물로 난방·위생·급배수·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 소재 토지는 260.1㎡, 지목은 대, 공시지가는 6,370,000원/㎡이며 각지에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·비행안전제2구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대상 호실 재확인. 현황조사에는 건물 전체 전입자 10명이 함께 기재돼 있으므로, 602호 유재민의 실제 점유 범위와 다른 호실 전입자와의 관계를 현장에서 구분해야 합니다.
- 임대차 원문 확인. 유재민의 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 배당요구서와 임대차계약서, 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 시세 대조. 감정가의 80%만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 가락동 인근 다세대주택의 동일 면적·준공연도·층별 실거래를 비교해야 합니다.
- 토지거래허가 검토. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 경매 취득 시 적용 절차를 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 체납 항목 확인. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 교부청구와 세금 법정기일을 확인해야 합니다.
- 명도 준비. 대상 602호가 임차인 점유 상태라면 인도명령과 이사 협의에 필요한 기간과 비용을 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서와 감정평가서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 등기상 핵심은 분명합니다. 2023년 2월 15일 구룡포수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 권리들은 소멸합니다. 대상 602호 유재민도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며, 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 현재 최저가 648,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득금액은 인수액을 더하지 않은 648,000,000원입니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 이 물건은 한 차례 유찰돼 감정가의 80%까지 내려왔지만, 동일 면적 최근 실거래 비교가 없어 시세 할인 여부를 확인할 수 없습니다. 채권자 미배당액 4,795,427,720원은 매수인 인수위험이 아니지만, 10세대 다세대주택의 환금성과 602호 임차인의 보증금·확정일자 미상은 입찰 전 확인할 과제입니다. 결론은 권리구조는 합격, 가격 판단은 보류입니다.